楼市政策风向开始变化 明年一季度或现买房时机

购房优惠政策难延续

对于二手房税收减免和利率优惠明年是否延续，目前政府相关部门还没有明确的表态。不过，房地产业内人士和专家普遍认为，目前房地产市场环境已经不再是去年的低迷状况，反而是开发商资金充裕四处圈地，房价高企民众难以承受，因此，当初为了“救市”而出台的优惠政策难以延续。

住宅和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹近日出席论坛时表示，楼市政策的风向已经开始变化。秦虹说，由于上半年楼市回暖过于迅猛，因此下一步政策将转向保稳定为主。目前楼市保稳定政策的着力点将会体现在三个结合上一是保增长与保稳定的结合；二是短期政策与长期政策的结合；三是政策的稳定与政策的完善相结合。楼市在此基础上，将会出现一段较长时期的平稳上行的发展态势。

中国社科院财税研究中心秘书长张斌也认为，贷款大规模投放是房价上涨的重要因素，而各地银行都有所收紧二套房贷，比如审核更加严格等，因此，从抑制房价角度来讲，税收优惠政策也不应延续。

“政府不可能再次‘救市’了。”深圳市众厦地产战略研究中心总监林晓华昨日更是明确表示，目前楼市存在泡沫，是政府不愿看到的。以深圳为例，普通住宅供应少，价格高，而开发商没有资金压力，不断试探性高价开盘，四处圈地。林晓华认为，优惠政策今年年底结束后，明年不太可能延续。

年底前是开发商出货机会

楼市优惠政策结束前，是否会出现恐慌性入市，带动一波成交潮？记者采访发现，市民对于这一点，似乎并不太紧张。“买不起，即使明年不延续优惠，也还是买不起。”福田区市民陶先生对记者说，目前唯一能够吸引他买房的，只能够是开发商打折促销，将价格实实在在降低一些，否则，银行利率是否打折、二手房税费是否减免等都不是他买房考虑的重点了。

众厦地产战略研究中心总监林晓华分析，年底前确实是开发商出货的好时机，但优惠结束前未必会引发购房小高潮。林晓华说，深圳楼市的刚性需求在上半年已经基本释放，目前还没有买房的刚需大体可以分为两种：一是购买力不够的，买不起的；另一种则是已经拥有一套住房，并不是非常迫切需要购买第二套房的。因此，如果开发商继续高价卖房，市场观望氛围依然还是会非常浓厚。除了部分投资和投机性需求存在，令豪宅市场仍会保持一定温度。

明年一季度或现买房时机

如果明年楼市优惠措施取消，对于置业者最直接的影响是什么？例如，按房贷尾款100万元、贷款期20年、八五折的贷款利率计算，购房者须支付利息100万元左右(5.94%×0.85×20×100万＝100.98万元)，如果按照基准利率的七折计算，购房者所支付的利息约为83万元(5.94%×0.7×20×100万＝83.16万元)，两者相比七折利率可为购房者节省17.82万元的利息。换言之，如果明年七折利率优惠措施取消，那么“房奴”供房的压力就重新加大了，再加上深圳房价已经升高30%至40%，买房对于工薪阶层来说，似乎更遥遥无期了。

联合证券房地产研究员鱼晋华昨日接受记者采访时表示，如果年底之前楼市仍然延续“量跌价升”的局面，而优惠政策又取消，那么市民的购买力将会降低，间接影响房地产市场。

众厦地产战略研究中心总监林晓华认为，明年第一季度或许是买房的时机。因为如果优惠措施取消，而深圳楼市供应明年初也将加大，竞争激烈，开发商购买了土地后，也消耗了部分资金，那么可能会出现较多促销。他建议目前市民不要跟风入市，如果实在迫切需要买房，可以留意一下二手房市场，而新房由于开发商开价较高，存在泡沫，不宜追高。

业内热议：苏州楼市“高烧”需降温？

今年房地产市场如过山车般完成了从低迷到快速复苏，进而火爆增长的过程，8、9月份，随着供应的短缺和信贷收紧的双重压力下，楼市观望情绪才有所抬头，这种市场观望情绪的萌芽和通胀预期、“地王频出”等影响交织在一起，使得楼市走向更加微妙，更加难以预测。关于楼市“发烧”这个话题，搜房采访了几位业内人士，让我们来听听他们的看法。

名都机构副总：史亮

史总认为，目前市场还是处在一个比较正常的状态，就平均水平来讲，只是回到调控前的一个水平。究其原因，一方面，进入下半年市场供应量减少，区域房源供应不足，这也可以说调控的负面影响逐渐显现。去年年底，楼市深陷寒冬，开发商不得不自行调整销售策略，致使今年市场供应量不足。另一方面，近段时间以来，土地市场的火爆也超出了预期，这也多多少少影响了一些产品的价格，就目前市场环境来看，房价不会有下降空间，尤其是轻轨沿线周围的楼盘。市场供应量不足，成交量回落实属正常现象，是合理的。

一些具有景观稀缺性、本身品质价值高的楼盘，价格是不可能回落的，而普通公寓住宅产品的价格却还是有下降的可能。国庆期间，一些总价比较高的楼盘，如万科中粮本岸、玫瑰湾、环球188等都获得了不错的销售成绩，所以说一些高端品质楼盘以及低密度公寓产品是比较热的，价格也还有上升的空间。

进入四季度，随着可售房源的进一步减少，成交量下滑是肯定的，但是价格可能还是保持在现在这样一个状态，一些楼盘还会有小幅上升。当然，别墅产品是不在其列的，因为现在这类产品的参照体系已经被打破。

到目前，购房者选择应该说是进入到了一个比较难的阶段，如果不买，害怕房价继续涨，如果买，担心房价会下跌，的确很复杂。

上海新联康市场总监：王双嵘

王总并不赞同苏州楼市进入“发烧期”这个观点。事实上，前三季度市场房源已经去化很多，后续房源不足，所以尽管价格一升再升，市场销售却还是持续火爆。当然，在这期间，也不乏开发商捂盘惜售的现象，因为上半年产品卖得比较快，现金大量回笼，短期内不具备降价求售的动力，所以开发商并不急着推出房源，当然这种情况还属少数。国家出于经济需要，出台了一些政策，在救活经济的同时也救活了楼市。

就目前来看，王总认为，房价并不太理性，尽管购房人观望态势已经形成，今年四季度楼市成交量将会稳步回落，但房价估计仍会维持稳中有升的态势。现在的市场过于火爆，提醒购房者理性置业，不要盲目追涨。

苏州雅戈尔置业有限公司营销总监：张佳希

张总认为，楼市“发烧”只是一种表象，目前市场还是以改善性需求和投资性需求为主，当然促使投资性需求购房的原因主要还是对通胀的预期。另一方面，外地客户来苏购房也是促使苏州楼市成交火爆的一个原因，因为这一部分购房者认为当地房价过高，而苏州的城市地位日渐提升，园区建设更加繁荣等等一系列利好的因素都使得苏州楼市热起来了。但是我们也一定要认清：物极必反！

就苏州楼市目前价格而言，还是处在一个比较正常的水平，还在老百姓的承受范围之内，当然这其中也不排除个别楼盘制造虚假价格泡沫的情况。进入四季度，苏州房价应该还是会趋于稳定，不会有太大起伏。

房价易涨难跌购房者理性至上

至杭州绿城高价在苏拿地后，“地王”蝴蝶效应就席卷苏州。虽然十一展会期间开发商让利幅度创金秋之最，但是，房价居高不下的事实与刚性需求的迫切释放，成为众多购房者最为尴尬的一个话题。

参加十一住博会的楼盘，几乎涵盖了园区的所有在售楼盘，而园区房价均价位于九字头运行的事实，让诸多刚性需求者不得不选择了持币观望。“园区房价什么时候能再跌点，我们就出手！”、“在高房价面前，看来我只有在唯亭安家了！”、“虽然不知道苏州房价后势如何运行，但是，馕中羞涩的我们不得不选择持少币观望！”绝大多数的购房者对于当下的高房价，说出了自己的真实想法。

而近期苏州搜房网的一项调查，也道出了不少购房者的真实声音。在这次名为“您认为苏州当下房价是否合理？”的一项调查中，有近八成的购房者认为：当下的房价偏高；而有超七成的刚性需求者表示：在高房价面前将选择持币观望。

进入四季度，房价难跌已经成为一个公认的事实，对于当前的价格，有人认为是合理的，也有人认为是非理性的，对此我们不置可否，买与不买，究竟作何选择，还望购房者多加权衡，理性至上！