通胀预期下不可忽视房产投资风险

投资房产能否成为抗通胀的有效避风港?从理论上说,在严重的通胀面前,不动产投资确实是抗通胀的可靠避风港,道理正如前文所述。然而,我国当前的实际情况却未必如此。实际上,目前我国不少人想通过投资房产来对抗通胀很可能会面临如下两大风险。

一是市场风险。房产投资要对抗通货膨胀,房价年涨幅必须高于年通胀率。撇开房产交易费用不说,假定年通胀率为5%,则房价年涨幅至少要高于5%,如果投资购房资金中有50%来自贷款,贷款利率假定为6%,在不考虑自有资金机会成本条件下,房价年涨幅至少要达到8%(5%加6%的二分之一)。如果房价涨幅为3%,而银行存款利率也是3%的话,将钱投资房产还不如存银行,因为后者没有风险。当然,投资房产也可通过出租来获取收益,但前提是租金收益率至少要达到年通胀率。总之投资房产抗通胀无非要靠房产涨价或获取租金,或者二者兼而有之,现在就分别考察这些方式。

二是政策风险。现代市场经济从来就离不开政府的政策调控,政府希望房地产市场能健康、平稳发展,房价不要涨得太高,投资需求不要太猛,百姓住房不要太难。如果通胀预期使房市投资需求过于猛烈,政府就有可能出台一些政策加以调控:在土地政策方面,不但加大土地供应量,更重要的是加大对开发商囤地行为的打击力度;住房保障政策方面,加大保障性住房的开发力度;在货币信贷政策方面,不排除进一步提高二套房贷门槛;在财政政策方面,不排除从持有第二套房开始试点征收物业税。所有这些都是为了抑制投资需求。当然,投资者可以把这些成本转嫁到购房人和租房人身上,问题是这些人能否承受,如果不能,就会形成投资亏损的风险。(作者系复旦大学房地产研究中心主任 尹伯成)