2009上半年看不明白的房价急转弯

　　“房地产这一轮调整并没有充分洗牌。‘冬天’的时间没有预料的长，也没有预料的冷。”中国房地产研究会副会长顾云昌此言，道出了大多数人对上半年房地产市场的看法。

　　在宏观政策调控和国际金融危机的双重打压之下，2008年9月，中国70个大中城市房价，一改此前单边上涨格局，同比开始全线下跌。百姓怀着期待的心情，等待房价调整到一个能够承受的价位。然而，经历短暂的调整之后，今年3月份以来，我国房地产市场迎来一波“小阳春”，在众人的观望和质疑中，这种上涨行情丝毫没有停歇之意。

　　与此形成对照的是，宏观经济企稳回升格局尚不牢固，房地产市场的热度似乎有些迫不及待。

　　房价环比连续四个月上涨

　　“房地产阳春来得这么快，超出了想像。年初觉得房价还能继续下降，可眨眼之间价格又涨起来了。”，房价的转变之快出乎了大多数人的意料。

　　最新统计数据显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.8%。进入2009年后，国内房屋销售价格首次出现了同比上涨。这也是今年以来全国70个大中城市房价环比连续四个月上涨。其中，3月份环比上涨了0.2%，4月份环比上涨0.4%，5月份环比上涨0.6%。“房价的同比方向性变化，一般滞后环比变化4个月左右。因此，今年下半年，同比上涨将持续，且涨幅持续扩大。”采访中，一位不愿具名的某房地产专业人士告诉记者。

　　眼下，房地产已进入了“初夏”，复苏嫩芽倔强疯长。除了各地房地产投资普遍企稳回升，北京、上海、广州、深圳等重点城市交易活跃，以银川、西宁为代表的一些二三线城市新建住房销售价格同比涨幅较大，其中银川连续第六个月涨幅居全国首位。

　　投资客比例已由年初5%升至30%

　　今年一季度，刚性需求购买者占楼市消费者的绝大多数，而进入4月份，各楼盘的投资客逐渐增多。

　　相关数据显示，目前投资客的比例已由年初的5%上升到20%至30%，一些楼盘投资客比例甚至达到四五成。业内人士分析，楼市在3月份的初始反弹是由刚性需求引发的，刚性需求的释放得益于2008年底政府出台的降低利率、减免税收政策。然而随着房价的提升，大量“热钱”流向了楼市，而“热钱”对楼市升温的推动力远大于刚性需求。

　　对于这种上涨，有人表示担忧，“大量资金进入房地产市场，土地资源是有限的，必然要抬高地价，最终又会推高房价，形成新的泡沫。房地产市场需要‘实火’，而不是‘虚火’，否则不会走得太远。”

　　流动性和通胀预期推涨房价

　　楼市回暖，虽吻合了经济回升的步调，但一些人担心楼市会不会是“虚火”重燃？该如何看待当前楼市出现的新变局？

　　关于此轮房价飙升的原因，一位业内人士认为，一是政策刺激，比如此前松绑二套房贷，及最近的降低房地产项目资本金比例等；二是刚性需求释放，市场从去年下跌以来，累积了一定刚性需求，在今年春节之后出现一次集中释放，即出现所谓的“小阳春”；第三个原因是通胀预期，热钱大举进入寻求保值增值；四是流动性过剩，信贷创天量，许多并未流入实体经济，而进入了房地产领域。

　　站在2009年中的节点，此次房地产“非典型的季节更迭”已成现实，但是可以肯定的是，房地产市场的结构调整远未完成。

　　[现状][背离]

　　“地王”频现土地却“量增价跌”

　　在土地拍卖会上，央企背景的地产公司“魅影”频现，并多次充当“黑马”，分析人士认为，“地王”现象重现，正说明其他工业经济仍比较困难，大量的流动性不敢进入实体经济，转而借房地产市场走入投资领域。

　　流动性的推动，可以从央企背景公司频频中标“地王”看出：在北京，中化方兴以40.6亿元的总额、1.45万元/平方米的楼面价竞得广渠路15号地块，成为北京楼市成交总价和楼面单价的“双重地王”；在厦门，世茂房地产击败万科、紫金矿业等对手，以30.2亿元的价格竞得一幅“地王”地块，比底价高出约50%；在武汉，万科以7.27亿获武汉光谷24万平方米地块，较起始价溢价九成，创下自今年上半年以来武汉土地市场居住类用地挂牌成交价新高。

　　而整体看，上半年土地价格走出的“量增价跌”行情，也再次印证了人们对房价“虚火”的判断。国土部门公布的土地市场报告透露，今年上半年全国土地市场招拍挂出让价款总额为3499.09亿元，同比减少16.2%，而平均价格则下跌了28.4%。而且，全国105个监测城市的平均地价水平依然处于下行通道，同比下降了0.88%。这与全国房价连续四个月上涨的现状明显背离。

　　售价一路走高，租价却步入寒冬

　　理论上讲，商品房价格变化应与租金变化同步，但是，最新研究数据显示，2004年至2008年，我国房价增幅高达6%到10%，而租金涨幅仅维持在2%上下。这种房价脱离房租的现象，说明房价增长过快，已经不合理。。

　　某研究所对上海、杭州、北京、广州、深圳等7个城市的普通商品住宅进行了抽样调查，调查显示，一季度7城市普通住宅租金回报率除北京外均小于4%，低于香港、法国的多年复合租金回报率。而国际普遍认为，一个健康的房地产市场，租金回报率至少要达到5%。但如要恢复到5%的租金回报率，7城市房价平均下降幅度需达31.5%之巨。

　　[治理]

　　银行已开始担心泡沫

　　“当前房价快速增长中仍存在一定的泡沫与风险因素。”河北省某商业银行信贷部门一位人士分析认为，当前5年期以上住房贷款利率在七折以后仅4.158%，处于历史低位。一旦利率水平提高，如果到时候经济形势不能全面好转，结果将是商业银行坏账水平迅速提升。

　　不仅如此，存量二套房贷利率也不如以前那么“坚挺”，可能也助长了楼市泡沫吹起。这位人士建议，在不改变政策基调的前提下，监管部门应对对货币政策进行策略调整，如重启央票正回购，以防止可能出现的通货膨胀预期。

　　在消费者层面，“地王归来”、“房价集体飙涨”、“全国各地排队买房”的消息不时见诸报端。在看似火暴的楼市中，不少消费者已经开始忐忑，根据河北省一家房产网的有关调查，”近期准备打算出手购房”者明显减少，而选择“继续观望”的大大增多。

　　监管悄然出手

　　事实上政策也在悄然、密集出手。7月14日，中国人民银行以利率招标方式开展正回购操作，操作总量达1500亿元。近日，各地银监局纷纷向下属银行系统发放《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，《通知》明确表示，商业银行未来对同一贷款人发放的二套房贷款，除规定的“改善型住房”可参照首套房目前二成首付、七折利率执行外，其余所有贷款均执行四成首付、1.1倍利率。

　　最新消息显示，继杭州、北京、深圳等地收紧二套房贷后，上海、成都两地传出消息，正式收紧二套房贷款政策。“楼市和股市会有合理化政策出台。”清华大学世界经济研究中心主任李稻葵这样预言。期待着给已有“高烧”前兆的楼市泼一瓢冷水。