买卖二手房应设验房环节

    在2008年二手房交易三大纠纷中，房屋质量问题是其中之一，有些已经对簿公堂。由于二手房交易双方信息不对称，买家对房屋瑕疵情况往往一无所知，一旦居住后发现问题，就会与卖家产生无休止的纠纷。

房屋质量问题纠纷多

    朱先生去年9月购买了一套二手房，入住后发现下水道经常堵塞，请专业维修人员检查后发现，原业主在装修时为了扩大房间面积，擅自改变了卫生间管道的铺设线路，如果要彻底改变堵塞现状，必须重新铺设管道，需要一大笔费用。朱先生找原业主交涉，原业主不同意赔偿，朱先生无奈起诉至法院。法院审理后认为原业主擅自改变管道铺设线路，并隐瞒了下水道堵塞的情况，应当承担担保责任。

    熊女士去年10月购买了一套高层住宅，入住后发现卫生间内异味较重，请专业维修人员上门检查后发现，卫生间管道铺设不合理，造成该单元卫生间臭气上溢。熊女士后悔买下这套瑕疵房，要求退给原业主，原业主不同意。熊女士只能提起诉讼，要求法院判决原业主接受退房赔偿。

发达国家须出具报告

上海房地产专修学院验房师培训班教师、资深验房师管怀圣告诉《房地产时报》记者，以上两个案例如果能在交易之前由验房师先验看一下，就不会产生后面的纠纷。二手房由于自然损耗和人为装修破坏等诸多因素，比一手房更需要在交易前进行验收，而目前的二手房交易没有验房这个环节。

    上海同太验房师工作室总经理金卫平曾到欧美国家考察过验房情况，他说：“在美国、法国、澳洲等发达国家，二手房买卖必须由验房师对所出售的房屋进行质量检验并出具报告，这是不可缺少的程序。如在法国，必须先由验房师对房屋的水电、管道、保温层、结构进行检测，房屋的“体检”报告出来后，方可进入买卖程序；在澳洲，验房师不仅要对二手房质量出具报告，还要在报告中反映房屋的产权人变更情况、房屋所在区域未来的规划情况及同类房屋的市场价格情况。

上海应增加验房环节

    发达国家和地区为了确保购买者的知情权，了解房屋状况的真实性，确保交易的公正性，规定出售房屋的现状须由专业机构和专业人员认定。验房从业人员执业需要国家资格认定并严格控制，验房师如同公证员、律师，是具有合法资质的职业，他们的报告具有法律效力并承担法律责任。

    一手房如产生质量问题还有开发商承担保养维修责任，而二手房一旦交易成功，所有的质量问题全部随权属转移给受让人一方。因此，上海应借鉴发达国家和地区的经验，增加二手房交易前的验房环节，维护买卖双方的合法权益。诚然，增加验房环节操作上还需要进行探索，如二手房买卖时，谁作为提出验房申请的主体？费用谁来承担？验房报告的法律效力如何体现?这些需要政府部门和行业管理部门认真研究，拿出可操作的办法。