银行举起“血腥屠刀” 中国楼市进入冬眠期

    面对资金困难的大山，开发商企业战战兢兢，如履薄冰。有实力的开发商纷纷上市套现，争取海外强势资本；没实力上不了市，纷纷降价促销，快速抛售，回笼资金；好死不如赖活着，可怜的小地产开发企业如临深渊，地下钱庄可谓生意火爆啊！

    美国的次级债危机为我国银行敲响了警钟，面临巨大房贷风险，面临不良资产反弹的压力，银行怎么办了？紧缩地产贷款，不管是个人贷款还是企业贷款，远离地产楼市，分离金融风险。

    紧缩个人银行房贷 提高贷款门槛

    去年的"9·27房贷政策"，通知明确，商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。

    目前，银行发放的个人住房贷款中90%以上是抵押贷款，首付比例以20%居多，一旦楼市崩盘，房价下跌超过20%，按揭买房者就可能失去还贷的动力而选择违约，这就意味着银行不得不收回房屋进行拍卖，像去年美国的次级抵押贷款危机，就有"150万户美国房贷户的房子可能遭没收"。银行收回房屋拍卖有两个难以克服的弊端：

    一，中国人自古有买涨不买跌的传统，在房价明显下跌的过程中，银行即使通过拍卖也难以将房屋变现，银行的资金链条可能断裂。

    二，当银行收回房屋拍卖时，意味着更大的供应量投向市场，房价可能进一步下跌，而下跌必然导致银行掌握的房屋资产缩水，给银行造成难以估量的损失和难以预料的严重后果。至于那些价值被高估的住房情况可能更糟，银行将不得不为此付出更大代价。

    紧缩房企银行房贷 釜底抽薪“屠”开发商

    去年的"9·27房贷政策"，严格房地产开发贷款管理。商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

    近期据《21世纪经济报道》援引未具名消息人士的话报导，中国央行和银行业监管部门最近在调查房地产信贷风险。中国央行已经要求各地分行密切关注房地产贷款品质变化可能引发的风险；自去年以来，信贷政策的紧缩对中国地产开发商造成了负面影响。中国银行业监督管理委员会也在对商业银行承受房地产信贷违约风险的能力进行测试。

    近r，央行、银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》（下称"通知"）。通知中严格商业性房地产信贷管理，成为通知中着墨最多的部分。

    与"9·27房贷政策"（2007年9月27r，央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》）的规定类似，通知要求金融机构，禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70％，贷款期限原则上不超过2年。

    而对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发r期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信；同时，对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。

    此外，通知还要求各金融机构应加强对房地产开发企业自身信用记录，还款能力和还款意愿的调查与评估；审核确认房地产开发贷款的抵押物，不得接受重复抵押；在预购商品房抵押贷款发放前，应审核确认房地产企业已解除该项目土地抵押及在建工程抵押中所售房屋对应部分的抵押物。

    种种政策措施表明，国家对地产调控的死水已经忍无可忍，不整"死"你太没面子了，而银行正是执行的"屠夫"。当前房价回落是国家多年房地产调控政策累积效应的体现，但实际上，房价周期性的调整才刚刚开始，开发商可谓是"走投无路"了！