多地楼市量价齐跌 ”刺头“城市或二度出手严调

 

      专家认为，楼市新政遏制了一些过热城市的发展势头，可以说效果显著

 

      自北京市“930”新政发布以来，全国共有22个城市先后出台楼市限购、限贷政策，受此影响，部分热点城市在新政“满月”后出现量价齐跌现象。然而，杭州市深夜出台的楼市新政，再一次将目光拉回至限购、限贷政策的效果上来。

 

      杭州市房管局日前发布通知称，自11月10日起，杭州市进一步实施住房限购措施并上调公积金贷款首付比例。同时中国人民银行杭州中心支行、浙江银监局指导浙江省市场利率定价自律机制决议，进一步调整杭州部分区域差别化住房信贷政策，上调商业性住房贷款首付比例。与此同时，对拥有2套及以上住房的居民家庭暂停发放第三套及以上住房贷款，并加强对首付资金来源审核、加强对土地竞买资金来源审查等。

 

      此前，杭州市已经对楼市进行限购、限贷，而受9月份楼市调控政策收紧影响，10月份杭州市商品住宅成交量回落近四成。那么，在成交量骤减的情况下，杭州市为何再次收紧楼市调控政策呢？

 

      易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受媒体记者采访时表示，虽然此前的调控政策对于该地市场成交量影响显著，但房价依旧高位运行并呈上升趋势。因此，从杭州市再次出台楼市调控政策可以看出，杭州市对于稳定该地房价、防范各类投资投机风险的决心。

 

      从目前情况来看，此前22个楼市调控城市中，多数城市新政均已“满月”。而来自多家房产机构的统计数据也显示，各地楼市新政的出台对于市场成交量已经形成明显打压。

 

      具体来看，北京商品住宅(不含保障房和自住房)在10月份成交8508套，环比减少41%，为5个月来最低;深圳成交套数为4276套，环比上涨63.3%，这主要是调控落地前网签数量激增引起，而新房推售面积环比下跌77%，新房市场供应几乎停滞;上海10月份成交面积为86.89万平方米，环比下跌16.3%，同比下跌了42.46%，成交套数6502套，环比下跌18.21%;而上海市自10月8日发布“沪六条”以来，上海房地产市场降温迹象明显。从10月31日至11月6日成交数据来看，上海市成交量继续延续下滑趋势，且已经连续四周出现下滑；除此之外，此前火热的二线城市也深受调控影响，以厦门为例，10月份新房成交量仅为今年平均成交量的四成。

 

      严跃进认为，从成交量等数据来看，楼市新政遏制了一些过热城市的发展势头，可以说效果显著。不过从杭州市不断加码的购房调控政策可以看到，如果目前部分热点城市在前一阶段的楼市调控政策作用下，仍无法取得明显效果，还需要采取更为严厉的管控措施。

 

      热点城市密集出供地计划 四大一线城市暂无

 

      按照"国土资源部要求"，一些房地产市场热点城市近日陆续出台2017~2019年三年住宅用地供应计划，以求稳定市场预期。

 

      国土部调控和监测司近日也表示，要坚持"因城施策，分类调控"，积极配合地方政府和相关部门做好房地产市场调控，督促和指导各地充分尊重市场运行规律，适时采取宏观调控，通过密切跟踪市场动向，及时分析研判；合理编制和公布供地计划，稳定市场预期。

 

      多地制定未来三年供地计划

 

      11月1日，合肥市国土资源局发布消息称，按照国土部要求，该局拟定了全市2017~2019年住宅用地滚动供应计划，三年住宅用地供应总量约为32500亩。各年度具体住宅用地供应计划，按照年度房地产市场状况、供需预期情况确定，实行动态管理。

 

      天津市国土局近日对外发布了2017~2019年住宅用地供应三年滚动计划，具体为2017年560公顷，2018年550公顷，2019年540公顷，三年合计1650公顷。

 

      该局称，这为今后三年住宅用地市场供应提供较为充足的土地，同时也为今后全市商品住宅持续不断上市奠定基础。

 

      11月1日，济南市国土局公布未来3年住宅用地供应计划公告，2017~2019年，济南市市本级计划年均供应住宅用地7000亩左右。

 

      10月底，武汉市国土局也在官网发布了2016年度第四季度住宅用地供应计划及2017~2019年三年滚动计划。

 

      11月4日，郑州市国土局发布消息称，2017年计划供应住宅用地840公顷，2018年计划供应780公顷，2019年计划供应780公顷，三年合计2400公顷。各年度具体住宅用地供应计划，按照年度房地产市场状况、市场需求情况进行编制，为住宅用地市场供应提供充足土地。

 

      据第一财经记者查询，截至目前，京沪广深四个一线城市尚未对外发布过类似供地计划。

 

      今年以来，一些热点城市土地供应不足，而房企资金宽裕，高价争抢土地的状况层出不穷。

 

      国土部中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示，今年第三季度，全国主要监测城市中，住宅地价上涨城市个数环比达到九成，同比超过八成；上报异常交易地块数量、平均溢价率及平均竞价轮次均明显上升，一些城市"高价地"频出。

 

      2016年三季度各地上报异常交易地块176 宗(其中一线城市上报10宗，二线城市上报62 宗，三四线城市上报 104宗)， 比上季度增加了79 宗，涨幅为 81%；比2015年同期增加了137宗，涨幅为351%。

 

      赵松表示，下一步，在把握去库存主基调的思路上，因城施策或将成为常态。既要推进库存压力较大城市土地供应计划的调整，以利于达到库存消化的合理周期，也要落实好热点城市三年滚动房地产用地计划的公布和房屋有效供应的形成，稳定市场预期。

 

      今年房地供应或创六年来新低

 

      业界一直将土地比喻为房地产的"面粉"，面粉供应的多寡将影响到未来房源的供应，进而影响市场对房价的预期。

 

      而最近三年的房地产用地供应一直处于下降通道中。

 

      数据显示，今年1~9月，全国房地产用地供应7.10万公顷，同比减少7.8%。分地类看，住宅用地供应4.79万公顷，同比减少8.4%；商服用地供应2.32万公顷，同比减少6.6%。

 

      国土部调控和监测司人士表示，从结构来看，住宅用地占房地产用地比例呈现趋稳态势，最近5年我国住房用地占房地产用地比例一直稳定在66%~68%，反映我国房地产用地比例正在由市场化配置趋于合理。

 

       从现状来看，2016年的房地产用地供应量可能将连续第三年下跌，甚至有可能创下2010年以来的新低。考虑到房地产开发的周期性，2016年的房地产用地供应量的下降将影响到明后年的新增房源供应。

 

     今年9月底至10月初，一些热点城市纷纷出台楼市调控措施，其中重要一项就是要增加土地供应。

 

      中国人民银行参事盛松成近日撰文表示，提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供给，不仅可以从供给端缓解我国热点城市房价过高、增速过快，而且有助于稳定公众的预期。

 

      被拦截的楼市资金去往哪里

 

      以限购限贷为主要内容的新一轮调控，应在意料之中。从市场各方的反应看，也是正常的。楼市逐渐恢复稳定，是调控部门所乐意看到的。

 

      但相信不少地产商对后市还是颇有些忐忑的。正在热点城市开展的房地产市场秩序检查，固然也让部分房企不免紧张，毕竟这些年他们习惯了在房地产销售管理规定和广告发布规定的黄线上行走，违规的尾巴多少是有些的。

 

      更大的不安，恐怕是来自楼市融资环境的收紧。限购限贷主要是针对客户端，而融资措施则主要是针对房企。如你所知，楼市融资收紧目前是来自两个方面：一是对理财资金违法进入房地产市场的清理，二是暂停了房企公司债的审批发行。

 

      以下几个消息相信你都看到了。10月21日，中国银监会召开三季度经济金融形势分析会指出，严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策，加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域。央行上海总部也要求，各商业银行要切实防止信贷等各类资金，尤其是理财资金违规进入土地市场。上交所和深交所先后发布窗口指导，对房地产、产能过剩行业的公司债券实行分类监管，据报道，目前房企公司债发行事实上处于暂停状态，何时恢复没有时间表。

 

      全国理财资金数量庞大。据银行业理财登记托管中心有限公司发布的《2016年上半年中国银行（601988）业理财市场报告》，截至2016年6月底，全国共有454家银行业金融机构有存续的理财产品68961只；理财资金账面余额26.28万亿元，较年初增加2.78万亿元。

 

      根据上述报告，上半年累计有18.99万亿元的理财资金通过配置债券、非标资产、权益类资产等方式投向了包括房地产在内的实体经济。顺便插一句，很多人提到实体经济时，是将房地产剔除在外的。这有些不公平。不过，房地产确实与一般人眼中的实体经济有很大不同。

 

      18.99万亿里有13.06%流向了房地产，即共计有2.09万亿元流向房地产。这是个什么概念呢？今年1-6月，全国房地产开发投资46631亿元；上半年个人住房贷款增加2.3万亿元，同比多增1.2万亿元。无论是流向开发端，还是消费端，2.09万亿元的分量都相当重。

 

      再看公司债。2015年1月，证监会发布《公司债券发行与交易管理办法》，将发债主体从上市公司扩大至所有公司制法人，同时精简审批流程。5月起，公司债规模大幅增长。根据我们记者的报道，2015年5月至2016年8月的16个月，债市为房地产企业提供的资金超过1.2万亿。其中，房企通过交易所发行的公司债超过1万亿元。房企发行的公司债在总量占比单月几乎都在30%以上，最高月份占比超过六成，是发债绝对主力。去年全年房企发行公司债4122亿元，今年1-7月发行5070亿元。

 

      这么多的数字，令人头晕。核心两个数字，仅上半年流入楼市的理财资金就达2.09万亿元；2015年5月以来发行的房企公司债超过1.2万亿。

 

      我们不能说，所有流入楼市的理财资金都是违规资金，都会被堵住，但相信规模会大幅下降；而从房企公司债全部喊停的情况看，至少5000亿的便宜资金是拦截住了。即使最保守估计，流入楼市的资金，应该减少1万亿以上。

 

      水龙头被捏紧，一部分房地产企业已经感受到了。10月新发公司债中，地产债占比仅有18.45%。但这才刚开始。更明显的影响2017年才会到来。

 

      什么样的影响？最直接的，是房企获得资金没那么容易了。此前有多么容易？一位房企总裁说，“过去，房企至少要保证拿地的钱是自己的，现在不需要，银行给配拿地的产品和资金；拿地钱不是自己出，土地竞买保证金至少得企业出，但现在竞买保证金同样也能找到对应的银行产品；更有甚者，银行能给企业将应收货款提前结清，企业只需要付个基准利率的息钱就能保证有充足的现金流。”

 

      获取资金的渠道紧了，利率也会更高。今年初，保利地产（600048）发行的一期5年期公司债，票面利率甚至低至2.95%。明年房企将很难找到这么便宜的资金了。

 

      超过万亿的资金，从楼市挤出后，会流向哪里？或者说，引导流向哪里？

 

      前两天看到专家建议说，要发展多层次资本市场，吸引楼市资金进来。这个想法固然很美好，因为在熊市苦苦挣扎的a股太需要强大的资金来推动。然而，我以前就说过，资本对股票市场和房地产市场的风险偏好和收益偏好是截然不同的。

 

      从过往10多年的实证经验看，既找不到股市与楼市是正相关的关系，也找不到它们是负相关的关系。也就是说，万亿级别的楼市资金被挤出后，并不必然会流入股市。像去年上半年那种全民皆股的现象，只是特例，没有可比性。

 

      很抱歉，我只能提出问题，无法给出漂亮的答案。但值得提醒的是，如果万亿资金盲目流入任何一个承载力薄弱的行业，都可能带来巨大的杀伤力。培育新兴产业，吸引资本进入的同时，也需要有风险防范意识。