吴江楼市或进入平稳持续发展阶段

 

      持续火爆后回归理智

 

      自去年下半年开始，吴江房价一路上涨，成交均价较一年前翻番，太湖新城个别楼盘的多层房源甚至一度涨到2万元/平方米以上，不少新楼盘一开盘就呈现出“秒光”的现象，由此加剧了刚需族的恐慌，从而进一步刺激了房价的上涨。

 

      于是，买不到一手房的刚需族和投资客将目光转向了二手房市场。二手房签约量急剧爆棚，吴江区房屋产权登记中心提供的松陵地区二手房登记发证情况汇总表显示，今年1月，二手房成交721套；2月，在有春节7天长假的情况下，成交654套，放量明显；3月，成交1590套。伴随着成交量的迅速上升，松陵地区的整体房价也快速上涨。

 

      也许火爆不可能永远维持。4月11日，吴江区举行12宗国有土地使用权竞拍。最终，12宗地块成功出让，总出让面积约62万平方米，总建筑面积107.9万平方米，总成交金额91.37亿元。虽然其中四宗地块创出了14076元/㎡的楼面价（注：楼面价是指土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积，每块土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。）历史新高，不过，和之前举行的苏州土拍的火爆情况相比，本次土拍虽然吸引了华润、融绿、碧桂园、新城、绿地等知名房企参与，但拍卖过程与成交结果均比较平稳，绝大多数成交地块的溢价率都在20%至40%之间，从中折射出开发商对后市更为理性和谨慎的态度。业内人士认为，此次吴江土拍呈现出平稳、理性的场面，表明房企对前一阶段房价的大幅上涨有所警惕，从而更加冷静、谨慎地拍地。

 

      开盘虽遭抢购但总体很平稳

 

      伴随着吴江土拍回归平稳，进入4月以来，太湖新城核心区各家楼盘的开盘现场也变得相对理性起来。

 

      4月22日晚7点，朗诗太湖绿郡在吴江宾馆开盘。共推出6栋洋房，房源户型面积126、140、200平方米，共212套房源。共吸引了近400组客户600余人前来认购，最终所有房源宣布售罄。

 

      4月29日，新港天城加推40套房源，均价12800元/平方米，结果全部售罄。

 

      转折点出现在上周六，恒力苏州湾壹号西区4号楼、6号楼开盘，成交价为1.5万元～1.6万元/平方米，竟然比市场预期降低了3000元/平方米左右，这是吴江楼市自2015年5月份交易放量、价格上涨以来第一个率先降价的楼盘。目前吴江楼市仍然堪称火热，这样的突然降价，着实让人大跌眼镜，也让太湖新城板块中的其它楼盘有点措手不及。

 

      吴江楼市转折点是否已现

 

      这次恒力苏州湾壹号公开的是西区第一批房源，为160平方米～240平方米的大户型，4号楼、6号楼是位于西区沿风清街西侧的中间2幢。相对较低的开盘价令当天推出的约300套房源全部售罄，销售总额突破7亿元。

 

      与此形成鲜明对比的是，目前，苏州湾壹号东区位置最好的8号楼精装大平层，售价为2.3～2.5万元/平方米。西区都是40层以上的超高层，无论是建筑成本还是设计规划，都要高于东区。因此，这次开盘前，市场专业人士普遍推断，即便是毛坯房，价格也应该在1.8万元～1.9万元/平方米，这也与太湖新城这一板块的市场普遍价格相符。

 

      为何这样说呢？不妨来看看其它楼盘先前的开盘情况。首开太湖一号4月23日19号楼开盘，价格约为1.9万元/平方米；中房颐园3月19日有3幢楼开盘，均价为1.8～1.9万元/平方米。目前，蓝光天悦城多层价格为2.3万元/平方米，高层精装预计在2万元/平方米左右。华润凯旋门目前毛坯房售价约为1.8万元/平方米，无论是地理位置，还是从之前的价格来讲，恒力苏州湾壹号都是这一区域的标杆，按常理，恒力苏州湾壹号应该高于以上的价格，至少也应与以上价格持平。

 

      恒力苏州湾壹号突然的低价入市让周边的楼盘有点不知所措。华润地产和首开地产还算好，前者快清盘了，后者刚开盘两幢楼，可以再看看市场行情。目前最心焦的恐怕要属中房颐园和蓝光天悦城了，二者的精装高层都要开盘了，不知道到时开盘价如何定。此时此刻，对于太湖新城板块中的融创中南的枫丹一号和新城弘阳的湾上风华来说，那真叫有苦说不出。两个楼盘都在紧锣密鼓地预约蓄客阶段，特别是融创中南的枫丹一号，该楼盘的楼面价就要10500元/平方米，恒力苏州湾壹号这一低价入市的策略确实让人对这个楼盘未来的运作捏了一把汗。

 

      回顾过往，恒力苏州湾壹号一直是太湖新城板块的价格翘楚，率先涨价的也是它。2015年9月26日，其东区6号楼开盘直接破万，跳涨到10500元/平方米，其东区7号楼、9号楼、8号楼价格一路高涨，引领了这一拨吴江楼市涨价的大潮。

 

      恒力苏州湾壹号低价入市的消息立即在微信圈里疯狂转发，有人评论说此举表明吴江楼市将开始进入下行通道。是否果真如此呢？吴江房地产界一位业内人士认为，这次降价应该是恒力集团的个案，就此断言吴江楼市回调趋冷还为时尚早，吴江楼市的发展还要看周边几个楼盘的开盘情况以及5月即将开始的土地拍卖情况再作定论。目前来看，吴江房地产业在经历狂热上涨后，已经进入一个相对平稳持续发展的阶段，这对真正的刚需购房者来说，是一件好事。下半年，随着吴江房源供应量的增大，到那时，吴江楼市真正的考验才会到来。