苏州楼市日光盘频现 去库存应放慢速度

 

      在如今这个房源大量涌现的楼市，谁能跑得快，才能跑得赢！于是，去库存，成了2015楼市的主表情——近日，中共中央政治局会议提出，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。国家统计局最新公布的数据显示，11月末，全国商品房待售面积6.96亿平方米，比10月末增加一千多万平方米，比一年前增加了1亿平方米，也创下了历史新高。有业内人士指出，如此多的库存加上潜在库存，就算只卖不建也能够卖好几年。

 

      不过，从目前苏州楼市来看，去库存显得似乎并没那么急迫。据了解，2014年苏州商品房成交量为88043套，日均成交为241套。今年1月初，苏州市区商品房可售房源134000余套，倘若以去年的日均241套来算，去化周期也要18个月，这还不算后面将要入市的房源。如今，一年过去了，截至12月20日，苏州市区商品房可售房源仍有115226套，可住宅房源只剩下33337余套。

 

      根据江苏省统计局公布的数据显示，苏州今年前10个月卖出的房子已经超过了去年全年的总和，也就是说，后面的两个月都是“净利润”了。按照目前的去化速度，去化周期只有5个月左右。从各区域的消化库存来看，各区域因地理位置、配套设施等不同，库存去化也有所差异。2015年，苏州哪个区域去化速度最给力呢？

 

 

      近年来，吴中区在去库存方面，一直领跑苏州其他区域，从2015年苏州月成交榜来看，无论是住宅还是商业，吴中区老大哥的地位难以撼动。究其原因，吴中区地缘辽阔，区域内供地频繁，众品牌房企相继入驻吴中区木渎、甪直、越溪等板块。从成交土地控规指标来看，高容积率地块占据绝对比例，其中以容积率2.5以上为主，市场未来规划以高层产品为主。从吴中的市场成交来看，仍以刚需产品为主，首置、首改供求两旺。

 

      从板块来看，金枫路、尹山湖木渎金枫路板块随着交通和配套进一步提升，板块热度不减。越溪、甪直在区域重点规划和发展下，越溪城市副中心逐渐成形，板块内的房地产市场也呈现飞速发展，成为目前吴中区支撑区域市场供销的主力板块，未来仍将持续。甪直板块市场份额逐年大幅增长，随着品牌房企甪直拿地，未来板块将成为区域市场后起之秀。

 

      值得一提的是，今年吴中区的尹山湖板块突然崛起，成为区域楼市去化的有力保障。此前，该板块由于规划和配套滞后，导致住宅销量裹足不前，不少项目只能以价换量，打出了“刚需牌”。一度，尹山湖只被认为是距离园区最近的价格洼地，收留着无力安家园区的“刚需族”。但今年，尹山湖的配套发生了很大的改变。随着东环南延线（吴东快速路）、轻轨2号线延伸段、尹山湖中学等一系列工程的建设，尹山湖板块的居住价值也得到了不小的提升，板块内住宅的销售也自然迎来了春天，据说现在尹山湖的库存只剩下千余套，实在难以想象。

 

      此外，此前一直被诟病的尹山湖商业也有了眉目，尹山湖商业水街动工，阳光城商业项目落地，保利、中海商业也纷纷有了着落，尹山湖的价值终于令人们刮目相看，改善置业的比例也越来越大。今年9月尹山湖有2幅高价地块出让，房价上涨一发不可收，人们置业尹山湖板块的热度也同样空前。

 

 

      原本就是苏州楼市炙手可热之地的园区，在经历7月3日土拍后，一度“疯”了，楼面价抬升至近16000元/㎡，房价涨了五六千每平方米，个别甚至高达10000元/㎡。作为领涨整个湖东之一的九龙仓时代上城风华里，涨幅之高之快令人措手不及。四期九龙仓时代上城风华里，5月13日首开，均价15000元/㎡，不到一月再次加推，房价上调约1000元/㎡。而作为收官之作12月12日的开盘，均价一举破25000元/平密，半年多时间整整上涨10000元/㎡。更吓人的是，就算房价如此之高，购房者依然趋之若鹜，开盘即售罄的场面屡屡上演。

 

      有人说，在园区买房，不能再叫买房，而是抢房，现在只要是热点的楼盘，只要开盘不管高价盘还是中等价位，亦或者是低价盘都是一个拼人品，拼速度的节奏。

 

      再看看库存，园区库存（住宅）已不足5000套，这些库存量仅够支撑2个月的时间。随着中海、万科两大品牌房企退出园区，以及中新翠湖、优公馆等刚需楼盘的相继售罄，园区尤其是湖东在售房源的数量不断缩减。从目前的存量来看，天地源最多达500余套;现代大道沿线除了苏州铂悦府之外，其余三盘的存货均已不多，雅戈尔太阳城缘邑进入“结案”阶段，待其107套房源全部售罄之后，该板块又少一员大将；与之相比，体育公园板块的房源数量相对较多，产品、房型更加丰富，明年初海亮入市，体育公园或再添一把“火”。

 

 

      高新区作为苏州城市发展的另一个重心，近年来土地供应量大增。从地块供应来看，新区返中心化大幕开启，新区中心尤其是狮山片区竹园路、玉山路等多处待迁，未来预计将陆续有优质地块挂牌入市。

 

      因轨交1号线、3号线和有轨电车1号线带来的交通利好以及逐渐成熟的商业配套，狮山路板块价值日益突显，板块内改善型房源大行其道，这里也成了改善置业的大热点。

 

      因为板块内包括龙湖时代天街、狮山御园、中航樾公馆、南山柠檬郡以及今年高新区新贵荷澜庭、仁恒棠悦湾等齐发力，今年高新区在去库存方面十分突出。区域内多个楼盘一度登上周销冠宝座，而高新区也借此多个月荣登月度区域销售亚军，并在11月以3336套，单日成交322套的住宅成交量打败吴中，荣膺榜首。

 

      从高新区目前库存来看，7500余套的住宅库存去化周期也只有短短几个月。随着有轨电车2号线、1号线延伸线16年底前建成，苏州科技城医院2016年春节前投入使用，以及苏州第一家宜家、高新区永旺梦乐城明年开业，绿宝广场二期2016年1月全面开业，交通、医疗、商业等配套不断完善，未来高新区在去库存方面，显然优势很大。

 

 

      姑苏区本就面临着地少房荒的尴尬局面，所以对于去库存来说，显然要简单的多。去年9月，姑苏区的住宅库存量还有5000套，到了今年9月，库存仅剩1600余套，同比下降60.9%，截至12月21日，姑苏区住宅库存仅剩1276套。目前，姑苏区仅有万科金色里程、朗视相门绿郡、姑苏金茂府、星光耀广场、中海凤凰熙岸等少数几个老盘在售，且房源所剩无几。

 

      如今想在姑苏区置业，买二手房或许是最佳的选择。当然，等待明年劳动路两宗地块项目入市或是今年姑苏区出让的其他几宗地块项目入市，情况会有所改观。总之，在去库存上，姑苏区向来都不怕。

 

 

      沉寂多年的相城区，借着今年多重利好政策，库存消化一度有了很大提高，尤其是经历了8月21日苏州首场网拍后，中锐以6.9亿元拿下相城康桥丽都西2015-wg-6号地块，楼面价12285元/㎡，刷新了相城楼面价，以及11月24日土拍中，高铁新城板块地王诞生，一时间，相城区活力岛板块及高铁新城板块热度颇高，各楼盘销售上了“快车道”，板块内最高价格涨幅达3000元/㎡左右。

 

      然而，从今年1-10月的销售情况来看，相城区在去库存上依然处于劣势。从销售套数来看，区域内万科vc小镇、招商依云华苑、建发中央天成占据前三甲，但均未破千套大关。

 

      不过，相城区今年在面对楼市整体回暖的情况下，选择了不同于其他区的策略，依然选择低价走量，在其他几个区房价大涨的情况下，相城区的房价只是略微上涨。正是这种低价走量的策略，使得相城区库存量有所下降，目前住宅可售房源仅为8000余套，同比下降了20%左右。

 

      据悉，今年在相城区拿地的中粮、华润均有了新动作，而入市项目多以高层、多层、别墅等改善产品为主。其中，中粮在相城地块将打造首改、改善产品，预计将于2016年下半年入市，中锐地块项目产品以叠墅为主，华润绿地也将携改善产品入市。随着这几个改善项目的相继入市，一直以“刚需聚集”自居的相城板块必将迎来一场“大洗牌”，而“价格洼地”也将逐渐退消失。