吴江楼市整体升温 太湖新城板块最火爆

 

      住宅市场逐步升温 各盘均量价齐升

 

      2015年春节前夕，在经历了2014年下半年双限取消、央行降息、公积金新政等利好政策之后，不少楼盘就按捺不住开始涨价，中南·世纪城、朗诗·太湖绿郡、亨通·长安府等楼盘率先开启涨价序幕，分别上涨300~500元/平方米。

 

      进入“金三”以后，越来越多的开发商开始有所动作，中房·颐园、华润·凯旋门、中南·世纪城、恒力·苏州湾壹号、首开·太湖一号、绿地中心等楼盘纷纷加快了推盘的节奏，价格也随之普涨500元/平方米左右。去年惊艳市民的华润·凯旋门此时的价格已经从6800元/平方米涨至8500元/平方米，首开的均价也直逼8500元/平方米。伴随着价格的上调，销售情况不减反增，首开·太湖一号7天之内售出40多套，中南·世纪城三四月份的销售额相对于前两个月增幅达到30%。

 

      楼市供需两旺度过夏天，淡季不淡，各楼盘继续加推涨价，首开均价直逼9000元/平方米，华润和中房基本保持着每月100套左右的销量。

 

      进入“金九银十”之后，在太湖新城房展会的提振之下，吴江楼市的销售彻底迎来了今年的高潮。大部分楼盘都进行了大幅度调价，恒力、华润、朗诗、首开、中南等楼盘价格涨幅均超过3000元/平方米，价格的大涨并没有影响销售，在苏州客比例不断提升的情况下，销售情况进一步火热。

 

      各板块特点不同 太湖新城最火爆

 

      纵观吴江各板块今年以来的表现，呈现出不同的特点：太湖新城板块量价齐升，最为火爆；城北板块价稳量升，表现抢眼；城南板块冷热不均，最为纠结。

 

      先来说说今年吴江楼市最火的板块——太湖新城板块。从今年二季度以来，太湖新城核心区各楼盘“跑量”速度明显高于其它板块，涨价幅度也跃居各板块之首。

 

      由本土知名房企开发的恒力·苏州湾壹号可谓是太湖新城板块里风头最劲的楼盘了。借着金三银四的势头，该盘拉开了今年推盘的序幕。3号和4号楼105~168平方米改善性房源，一经推出便受到市场热捧，5月销量达到100多套。8月2日，5号楼加推。虽然房源类型与3号和4号楼相似，但均价却比之前有了小幅提升，从8500元/平方米涨至8700~8800元/平方米。伴随着楼市大环境的不断升温，9月26日，该盘乘势推出了6号楼，短短2个小时，所有房源售罄。这次开盘的均价较之前有了大幅提升，一下子飙升至10500元/平方米，这也开启了吴江太湖新城毛坯房迈入万元时代的序幕。时隔仅一个月，该盘再度推出7号楼，这次更是创下了1小时售罄120套房源的记录，均价再次大幅上调，至12000元/平方米。

 

      再来说说城北板块。在吴江楼市的板块地图里，城北板块一直被视为“老大哥”，因其靠近苏州，最早享受到了苏吴同城带来的融合效应。

 

      与太湖新城板块量价齐升的特点不同，城北板块在价格上调整并不明显，一直以小幅上调、稳步调整为主基调。板块里，太湖·明珠城表现最为突出。今年来，明珠城共经历了17次开盘，房源主要集中在聆湖苑，产品面积涵盖89~180平方米。作为上半年吴江楼市的销冠，明珠城的价格调整却并不明显，均价始终维持8600~8700元/平方米。相关负责人表示，明珠城今年以来的推盘节奏较为均衡，基本上保持在每个月推出1~2栋楼，而产品定位则更多地面向刚需和首改一族，价格对这一购房群体来说最为敏感。所以，他们采取的策略是稳步调整。事实证明，这一定价策略对明珠城完成全年销售目标起到了决定性的作用。

 

     城南板块被称为最纠结的一个板块。这个板块虽然集结了多个实力大盘，但每个盘表现均不同。中南·世纪城今年率先在吴江楼市打响了涨价的第一枪。在其他楼盘还在观望大势的时候，中南·世纪城已经将销售单价上调了300~500元/平方米。而从今年整体来看，中南·世纪城也是吴江所有楼盘中涨价次数最多的楼盘，前前后后已经涨了七八次了，均价也从年初的9000~9500元/平方米升至目前的12000元/平方米。事实证明，涨价并未对销量产生太大的影响，相反，中南·世纪城在4月和10月的两次开盘中，房源去化都比较快。4月26日开盘的78号楼，共计推出160套房源，一个月就去化了三分之一多。而10月4日开盘的77号楼，共计推出250套房源，一个月就去化了二分之一。

 

      同样位于该板块的金科·廊桥水岸和新港天城项目，可能出于项目定位、营销策略、产品定价等方面的原因，今年以来表现并不突出。

 

      楼市持续向好 苏州人成购房主力

 

      专业人士分析，今年吴江楼市呈现量价齐升的发展状态，和政策支持、城市发展以及土地市场的火热等因素是分不开的。

 

      3月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布通知，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最低降至二成；同日，财政部和国税总局也发布消息，将普通住房营业税免征期由五年改为二年。继“3·30”楼市新政以后，各地公积金新政纷纷落地，吴江公积金也作出相应调整，降低了二套房贷款的首付比例。银行方面也积极跟进，目前苏州二套房首付比例降至45%。除此之外，央行在近一年来连续降息六次，利率水平为历史最低，这些都为吴江楼市的火热打下了基础。

 

      同时，太湖新城的火热发展以及土地市场的火热同样为住宅市场添柴加火，阅湖台、苏州湾美食新天地、东太湖生态园、吾悦广场等配套相继完工提升了城市内涵层次，地铁4号线和西环南延的快速建设提供了便利的交通条件，使得越来越多的本地市民和苏州客关注到这块热土，苏州购房者的比例不断提升、外来资金的引入让吴江楼市发展踏上了快车道。反观土地市场，明年至少有三个一线房企、七个新楼盘进入吴江市场，开发商对吴江未来房地产发展的乐观预期也助长了销售的火热。

 

      对此，恒力·苏州湾壹号营销总监胡冬良认为，明年吴江楼市还会继续上升。他认为，上半年“万人聚太湖”等一系列面向苏州的推广活动，加上购房者的口碑宣传，使得太湖新城板块越来越受到苏州人的关注。“目前，苏州客占比达到56%，其中以吴中区、园区和姑苏区居多，而随着吴江与苏州同城化脚步的加快，苏州人到吴江购房的比重会进一步增加。”

 

      太湖·明珠城相关负责人表示，吴江楼市正在逐步融入大苏州范畴，量价均会有所提升，因此他们十分看好明年的楼市发展。明珠城也准备在明年推出新的产品。

 

      中房·颐园负责人则表示，正是带着对苏州湾这片热土的美好期许，以及对太湖新城板块未来发展的充分信心，促使中房在前段时间又斩获了新的地块，他们将深耕这一区域，日后也将带来更多、更好的作品，改善人居体验。