吴江楼市经历“U”型低点 等待新一轮反弹

  

        在大环境的影响下，吴江楼市呈现多重分化趋势，逐渐进入深度调整期。伴随着房地产市场的逐渐降温，吴江楼市正在逐渐走向“u”型发展轨迹的最低点，并期待新一轮反弹。

 

        土地市场

        上半年的土地市场是一个逐渐降温的过程。吴江自撤市设区以来，随着战略地位的提升、太湖新城的加快建设、轨道交通的有序推进以及配套服务的日益完善，使得开发商都对吴江楼市有较高的期望值。政府看准时机加快推地，第一季度的土地市场延续了火热的态势，而受到国内楼市大环境和开发商策略改变等因素的影响，4月伊始，土地市场逐渐降温，吴江土地挂牌和成交数量都有明显下降，上半年的最后两个月无地出让。

  

        尽管如此，在整个苏州城区中吴江仍然是逆势而上的。据统计，2014年上半年吴江共成功出让42宗地块，占苏州全部出让数目94宗的45％，成交面积达到1274560.8平方米，位列苏州城区第一，其中纯住宅用地10宗，综合性用地9宗，商服用地21宗。

  

        另外，备受关注的吴江太湖新城2014年上半年推出了20宗地块，约占据吴江推地的一半，且溢价率普遍不高，吸引了众多大牌房企进驻。

  

        2月26日，成都蓝光地产“考察吴江仅十余天就果断拿地”，以单价8910元/平方米、总价9.26亿元拍下位于顾家荡路以南、秋枫街以东、高新路以北、冬梅街以西的两宗地块，刷新太湖新城板块单价地王记录；3月3日，华润置地拿下位于开平路以南、秋枫街以东的3宗地块，宣布其正式进驻吴江，将建成太湖新城又一大体量高端商业综合体。

  

        4月10日，绿地集团以13亿元的总成交价拿下位于东太湖大道以南、秋枫街以东、三船河以北的4幅容积率为1.0~1.1的低密度地块，此番拿地后，绿地集团拥有东太湖大道以南共38.9万平方米的低密度地块群，将打造成为太湖新城板块的高端住宅区；4月21日，继蓝光地产、华润置地拿地进入太湖新城板块后，来自南京的朗诗地产以底9.82亿元拍得位于太湖新城松陵大道以东、云龙路以北3幅相邻住宅用地，成为朗诗进驻苏州的第八宗土地，也是该区域近两年出让成交楼面价最低的纯住宅用地。

  

        随着上半年的一波推地热潮，太湖新城已经坐拥绿地、新城、中房、首开、华润、朗诗、蓝光等大牌房企，预计在未来的一段时间内新入市楼盘和房源会不断增加，太湖新城俨然已经一跃成为苏州最受关注的楼市高地。

 

        销售市场

  

        2014年上半年吴江的房地产市场，各板块、各楼盘呈现不同的发展势头。

  

        今年伊始，各开发商在推盘和销售方面都比较谨慎，以价换量和特价房的营销手段逐步蔓延开来。1月1日，素来主打性价比的迎春丽家以均价7300元/平方米的优惠价格推出276套房源，3月8日再次加推126套房源，均价7500元/平方米，去化速度较快。今年3月，瑞景国际举办特价房团购活动，房价最低6950元/平方米，最高不超过7500元/平方米。吴江城北某品牌房企适时推出了“首付10%买房”活动。在城南，一直标榜高端盘代表的某楼盘也在春节期间打出了最低“6”字头的特价活动。推盘方面也能窥见一二，除绿地泊珑湾、新港铂悦、海亮长桥府、中南世纪城等楼盘都相继加推以外，其他楼盘基本按兵不动，而推盘的楼盘量也不算大，而且集中在小户型。

  

        一方面，原有楼盘正在以价换量、低调推盘；另一方面，不少新进驻楼盘正在源源不断地加入竞争行列，或高歌或低调，一一进入人们的视线。5月10日，首开太湖一号低调开盘，推出15、16两栋楼共400余套房源，当日去化率40%左右。5月18日，华润凯旋门临时接待中心公开，预计项目将在今年下半年开盘。5月23日，上亿国际汽车城项目正式奠基，作为太湖新城首个汽车产业综合体项目，他们请来了著名歌星韩磊献唱，吸引了不少市民的眼球。6月20日，中房颐园开盘，推出3号、8号两栋楼共100余套房源。除此之外，今年拿地的蓝光、朗诗也即将加入竞争行列，未来吴江楼市的竞争将愈发白热化，这对楼盘的差异化发展也提出了一定的要求。

  

        由于刚需购房者的存在，住宅市场没有出现太大的落差，而关注投资收益的商业地产就略显惨淡。上半年，城区几大商业地产的销售情况一直没有很大的起色，据获悉，某商业项目营销总监表示，商铺投资者关注的是实实在在的收益率和回报率，在投资渠道多样化和楼市不景气的背景下，投资者对房地产市场普遍信心不足，使得投资者更愿意关注其他的投资产品。他表示，商业地产目前正经历触底阶段，现在首要做的是保留实力，养精蓄锐撑过这一阶段。

 

        整体形势

        今年上半年的吴江楼市受到全国楼市的普遍影响，无论是土地市场还是住宅销售市场，所呈现的态势都是在逐步走低，但吴江相对于其他三四线城市和地区而言，撤市设区所带来的多重利好和独特的发展轨迹又在不断证明，吴江楼市的发展不会一味地走下坡路。

  

        随着轨交4号线的建设，以及东环南延工程的持续开展，苏州市区与吴江将实现无缝对接，区域跨越时间大大缩短，两地市民的置业、消费、生活半径将得到巨大的延伸与扩展，不再受限于自身区域。4号线穿过绕城西南线向南进入吴江区，位于入口处的江陵西路站正好处在新湖明珠城和海亮长桥府的中间；再向南穿过金球广场并拐进江兴西路，进入太湖新城。新城吾悦广场和华润凯旋门地铁上盖，中房颐园、首开太湖一号、绿地泊珑湾等皆沿线而立，随后轨交线路向东进入城南板块核心区域，奥林清华御园、中南世纪城、亨通长安府、金科廊桥水岸等楼盘皆驻于此。

  

        可以预见，随着交通因素将苏州各区域的距离缩短，必然会带来物质成本的相对平衡。近年来苏州市区各区域的住宅价格持续升高，短期来看吴江的楼盘仍旧有着极高的性价比优势，因此在价格方面仍有一定的上升空间和潜力，借助地铁时代带来的强大同城效应，吴江轨交沿线的众楼盘也一定会迎来市场机遇。

  

        作为吴江楼市的两大热门区域，城南板块和太湖新城板块的发展日新月异。城南板块经过9年的开发建设，基础设施已经基本完善，中南世纪城、亨通长安府、新港天城等一众楼盘也都相继完成或即将进行第一轮交房，万宝商业广场也将在年底试营业，城南板块的入住率和商业配套将会在未来的一段时间内逐步提升。一个充满活力的城市副中心，将带来联动效应，带动区域内楼盘的发展。而太湖新城板块作为“南拓西进”计划的重要阵地，目前已经聚集了众多大牌房企开发建设，永旺梦乐城的开业以及新城吾悦广场和华润五彩城的进驻，为太湖新城板块及周边提供了全面的商业配套，总部经济和高端酒店共同组成的商务区域将不断提升其板块功能。中央商务区效应、大配套效应、楼盘集聚效应三大效应联动，太湖新城板块的发展态势不言而喻。

  

        据了解，长久以来楼市是带有起伏性质的，发展呈现“u”型态势，吴江楼市目前正处于转型升级期，即“u”型发展轨迹的低谷期，高低品质、大小房企混杂并存，品质低、资金不充裕的楼盘可能存在被市场甩下的风险，而品质高、品牌好、实力强的房企会熬过这一轮的调整期，结合多重利好，面对的必将是新一轮反弹。