卖地频繁导致太湖新城“鬼域”一说

　　

        吴江滨湖新城2013年初更名为太湖新城后，推地成为主旋律，尤其是从土地出让结构来看，住宅用地成为主流。计入包含住宅用地的地块，2013年2月至今，吴江太湖新城已推住宅用地总建筑面积约213.35万方，约占总出让土地建筑面积的71%。

　　

        城镇化新模式应为产业先行，就业人口导入带动房地产发展

　　

        近年来，以房地产开发为主导的新城发展如火如荼。发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁公开了一组来自该中心的调查数据：目前中国90%的地级市正在规划新城新区，部分城市新城总面积已达建成区的7.8倍。

　　

        摊大饼式的新城发展模式产生诸多弊端。被央视报道的常州“空城”、鄂尔多斯的“鬼城”，土地资源被极大的浪费。

　　

        苏州房地产行业协会秘书长倪俊就曾对记者表示，城镇化不是房地产化，应以产业导入为核心，房地产仅是城镇化的重要组成部分。新型城镇化的路径要因地制宜，必须从各区域的实际出发，发展现代农业、制造业、旅游业等。房地产业为新型城镇化提供居住和商业配套，是新型城镇化的重要组成部分。

　　

        产业先行则意味着新城必须先导入第三产业、第二产业，将就业人口向新城转移，在达到一定的就业规模下，进而发展商业、住宅，由此可避免“空城”和“鬼城”。

　　

        房地产业内人士表示，早期以房地产为主导的新城建设如此的火热，主要得益于投资和投机购房者的众多。然而，目前的市场下，以上两类客户均已退出，剩下的是自住和改善客户，没有任何配套的新城项目必定难吸引客户。

　　

        推地频次高、体量大，仅一年推居住用地213万方 

　　

        据记者统计，滨湖新城改名为太湖新城后，推地速度明显加快。2013年共有5次推太湖新城地块，而2014年至今已实现成交的次数就已有4次，还有1次处于公示阶段。

　　

        2013年，太湖新城共推地17宗，总建面155.2万方。2014年初至4月底，太湖新城共推出土地15宗，总建面145.6万方，目前处于公示阶段的地块共5宗，总建筑面积45.2万方。截至目前，太湖新城2014年已拍和待拍地块就已超过去年全年水平，共20宗，总建面190.8万方。

　　

        以此体量、单套约100平米计算，预计可建住宅量约2万套，以户均3口人计算，进驻人口规模约6万人。

 

　　

        2013年2月至今吴江太湖新城已拍土地建筑面积分类

 

        但是，支撑这些住宅开发体量的产业人口在哪里呢?

　　

        从吴江产业结构来看，制造业居主导，2013年第二产业比重约为54.7%，第三产业为42.6%。第三产业的发展不仅需要导入，更需要培育。例如，独墅湖科教创新区自2002年开始开发建设，初期以高校和科研院所的引进为核心，月亮湾商务办公中心作为第三产业核心，2009年才开始起步，2011年才开始招商进驻，截至目前，进驻率依然不高。

　　

        楼面价破“7000”，太湖新城房价“不便宜”

　　

        不仅推地数量较多，太湖新城所拍住宅用地地价也不低。据统计，32宗地块中，楼面价达到5000以上的含有住宅用地的地块数量就达到9宗，最高楼面价达到7619元/平米，为上海绿地源翔置业于2013年10月拍得、容积率为1.05的高端纯住宅用地。

　　

        南京朗铭于2014年4月21日拍得三宗地块，容积率为2.1，楼面价分别为2905元/平米、2857元/平米、2814元/平米，绿地吴江置业获得4宗地块，容积率为1.1，楼面价均达到6000以上。此外，四川蓝光、中房也在太湖新城拍得新地块，容积率为2.4，楼面价也分别达到3713元/平米、3338元/平米。计入建安成本、营销成本、人员成本、财务成本、配套设施成本等各项费用约5000元/平米，以上住宅项目最低售价需达8000元/平米以上。

　　

        面对太湖新城土地出让势头较猛，房价日渐涨高的势头，不少市民并不看好吴江太湖新城的发展前景。网友“民选王村长”表示，5年后，太湖新城恐又成为一座鬼城!然而网友的担心并非全无道理，作为前车之鉴，苏州相城活力岛区域因为当地产业发展滞后，仅仅依靠房地产业的“孤军深入”，最终造成大规模国有土地的浪费。太湖新城想要取得长远的发展，导入人口和发展产业是最基本的前提条件。