北京中低端项目舍价走量 降价成必然

 

　　台湖项目跟进降价

 

　　东亚·印象台湖从2012年开始入市销售，住宅一期最高售价为1.59万元/平方米。而调整后的2.2万元/平方米的定价，扣除2500元/平方米的精装修费用后，最终售价约为1.95万元/平方米，和去年9月推出的商住产品实际售价持平。

 

　　“我们判断，今年下半年北京市场的压力会非常大，去年出让的很多土地集中入市，市场很可能会生变。”东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏对北京商报记者表示，此次调低预期入市，除了建委控制价格的因素外，更重要的原因则是开发商对于市场的判断出现转变。

 

　　开发商市场预期生变

 

　　万科橙降价后，万科方面虽回应此次定价是严格按照政府相关部门指导意见进行的调整，但是在参加某论坛时，北京万科总经理毛大庆也坦言：“下半年土地的价格会逐渐回落，而下半年和2015年上半年入市的生产资料来源于2012年的项目，可能会出现房价远远高于可接纳程度的现象，这是值得观察和小心的事情。”

 

　　也正是在这种不确定的市场预期下，开发商不得不做出战略调整。贾玉鹏透露，东亚新华原定于下半年销售的项目加快进程提升到上半年，而原定于上半年入市的项目则采取平价甚至降价方式出让，“快速跑量，回笼资金，继续做好土地储备”。而另一位不愿具名的开发商也表示：“下半年或许是进行土地储备的最佳时期，因此关键是要手头有钱。”虽然证监会对房企再融资开闸为房企带来了新希望，但相较于审批时间略漫长，仍存不确定性的上市融资，开发商更加信赖卖楼存钱，“远水解不了近渴，高周转仍将是主流”，贾玉鹏如是说。

 

　　

 

　　在郭毅看来，北京楼市正处于分化状态，当中低端项目以价换量之际，改善性购房需求仍在升温，高端盘价格坚挺。

 

　　根据亚豪机构统计，近期开盘的中高端项目中，龙湖双珑原著与五矿万科如园开盘调价涨幅在10%左右，3月入市的两个项目开盘价涨幅则高达50%。而高端住宅春节以来的成交量占到商品住宅总销量的12%，与去年同期相比提高了3个百分点。

 

　　“开发商采取平价跑量其实不单单是为了回笼资金，更多的是根据市场预判做出的调整，哪部分项目可以走量，而哪部分项目可以拉高利润率，其中高端项目正承担着拉高利润的作用。”郭毅认为，受地王项目下半年陆续入市影响，以此为标杆的高端项目不会轻易调低售价预期，再加上随着中高端改善客群基数的扩大及高端住宅产品的增值避险功能渐强，北京市高端住宅市场量价仍处上涨通道。