州房企布局城镇化需悠着点

      沿着城镇化发展的轨迹，房企前进的脚步依稀可寻。事实上，在苏州，很多房企正是赶上了城镇化发展的班车，才有机会与地产大腕“叫嚣”。然而，机遇与挑战同在，伴随着城镇化触摸的角落越来越边缘化，苏州房企在跑马圈地的同时，如何脱引而出也成了一大难题。

  城镇化的机遇：中海湖东之势一鸣惊人

  1994年5月12日，沉睡千年的金鸡湖畔机器声隆隆，中国新加坡两国政府间最大的合作项目——中新合作苏州工业园区建设打下第一根桩。随后，致力于“国际化、现代化、信息化”的新城发展，工业园区迅速崛起。

  在苏州城镇化的发展过程中，工业园区可以说是最典型也是最成功的案例，这一方土地也成长了一大批房企。最终，中海走在了最前列。

  2004年4月21日，苏州中海以8.05亿元的真金白银拿下了金鸡湖1号地块，面积为13万平方米。宣告了它的苏州之旅正式登场。虽然中海在苏州工业园区发展过程中迟到了10年，但事实却证明：选择比机遇更重要！

  一个新城镇，总免不了大量的地块出让和楼盘的集中供应市场。2008年8月10日，中海在远湖东的项目国际社区首次亮相。据了解，这个项目占地面积100多万方，成交楼面价只有1000多元/平米。有人说，中海在苏州工业园区造城计划中捡了一个大便宜。

  的确，苏州工业园区发展到今天，它带来的一个事实就是：国际社区这个百万方的超级大盘成了中海确立苏州霸主地位的有力砝码。

  在十多个项目齐头并进的同时，2012年，中海又将8宗地块收入囊中。在尝到城镇化带来的甜头之后，中海将触角伸向了快速崛起的尹山湖版块。不过，这一次，中海能否复制昔日的辉煌，还有待市场的检验。毕竟，曾经有房企在尹山湖挫败过。

城镇化的挑战：保利万业受教“心急吃不了热豆腐”

  城镇化，不是一蹴而就的。

  在苏州城镇化的发展过程中，很多房企发展的脚步走的太急，常常会抢在城镇化的前面。尹山湖版块和早期进驻这一区域的房企，便华丽丽地上演了这一幕。

  尹山湖生态商圈于2006年下半年开始规划，总投资超过15亿元，总用地面积8.84平方公里，定位为吴中区城市次中心，规划居住人口7万人。然而，在其后的几年时间里，尹山湖依然走在待开发的边缘。

  2010年 1月，保利置业以高于100%的溢价率一举拿下三宗地块，最高溢价率达到244.9%，掀起当场土拍高潮；在同一场土拍中，尹山湖另一宗地块苏地2009-b-96号地块被上海万业夺取，溢价率125.75%。此时，很多人都以为尹山湖“活”了，保利和万业也认为尹山湖时代来了。

  然而，事与愿违。直到2011年，很多购房者仍然没有选择在尹山湖置业，因此，保利观湖国际开局并不顺利。而旁边的万业湖墅金典 也不能幸免于难，两家楼盘一度陷入成交僵局。

  对此，有知情人透漏，尹山湖发展规划定位很高。然而，就目前而言，尹山湖的发展远远没有达到预期的目标。相比于金鸡湖、独墅湖、青剑湖这三个板块，尹山湖版块相对起步较晚，区域内的商品住宅项目较少，市政公配套都有待完善；版块紧挨郭巷街道，本地乡镇原住民较多，但是居住人口素质良莠不齐，整个版块的居住品质和氛围质急需提升。

  显然，保利和万业两家房企操之过急，高估了尹山湖版块城镇化发展的速度。

  时过境迁，经历了7年的洗礼，今天的尹山湖早已焕然一新。保利和万业这两个先入者，在调整营销战略之后，也一举扭转乾坤。2012年5月份以后，保利观湖国际 调整价格之后接连创下开盘即售罄的销售热潮，并一度跻身苏州月度成交前十甲；而万业湖墅金典也由“卖不动”转身成“捂盘惜售”……

  2012年至今，伴随着九龙仓、中海等大牌房企的陆续进驻，尹山湖版块的热度与日俱增。保利和万业在迎来发展机遇的同时，也不得不面对迎战这些房产大鳄的难题。

  事实上，中海与保利的“遭遇”是典型，但并不是个例。苏州城镇化的发展繁衍出众多新兴版块(如越溪版块、青剑湖版块、科技城版块等等)，这些新生事物的出现和发展有时并不那么顺风顺水，因此，这就要求房企在注重选择的时候，也要经得起挫败。

  对此，新浪乐居内容运营副总李求实认为，在城镇化的过程中，房企下乡造城，承担了很多政府应该做的工作，在一定程度上可以加速政府在公共设施中的投入和实施。然而对于房企自身而言，以前在市中心圈地就能盖房子赚钱的时代已经过去。城镇化很大程度上增加了对房企实力的考量，也更加考验它们对于城市规划、版块发展的整体把握。因此，未来房企布局城镇化仍需悠着点。