2013年1-4月吴江土地市场分析报告

       2013年开春以来吴江房地产市场出现了巨大的土地放量，截止到5月1日，前4个月，吴江合计推出的可开发经营性土地超过75万方，达到1100多亩，未来可开发面积接近200万方，总土地出让金超过40亿元。与2012年同期相比，2012年前4个月仅出让不到10幅地块，住宅用地几乎为零，商服用地也多为政府机关单位或者公共服务用地，这同2013年的火热相比反差巨大。

    太湖新城住宅用地大量高价出让

    值得注意的是，2013年前4个月出让的土地中，松陵地区超过15幅，其中太湖新城地块合计出让12幅，总土地面积超过500亩，其中6幅地块为总部经济地块，为商服、酒店式公寓性质，其他6幅高密度住宅地块分别为中房重实和首开股份两家外地企业获得。这是继绿地集团和恒力地产住宅用地供应后，太湖新城区域新增加住宅用地，未来可开发住宅项目面积超67万平方米。以上项目楼面成交价格都超过3000元/平米，并且首开项目按照规划要求必须为全精装项目，从土地成本来看，未来销售产品过万的可能性非常大。从太湖新城招商局获得的信息表明，随着吴江并区及轨道交通建设速度加快，太湖新城区域对外地房地产开发企业的吸引力明显，从最近出让几幅地块的情况看，包括路劲地产、晋合地产等品牌地产企业都曾经报名参与，龙湖地产等全国性地产公司也对轨道沿线的大型城市综合体地块表示了相当的兴趣，这同2012年的招商情况迥然不同。

    有观点认为，除了吴江并区后的一系列利好的因素外，这与苏州地区一季度的几次土地出让出现的优质地块竞争激烈的情况，以及苏州春节后房地产市场突然回暖的变化都有重要联系。部分开发企业对未来调控政策的延续性存在侥幸，看好后市发展趋势，在苏州地区土地价格高企的情况下，对周边区域市场更加关注，而太湖新城绿地等楼盘销售良好的现状更加大了外地企业的进入决心。

    吴江市区住宅用地供应充足

    前4个月中，吴江主城区包括南部新城、开发区共计出让地块27.6万方合计400多亩，全部为住宅用地，可开发住宅项目建筑面积达56万方。其中伟业集团在迎春路板块继续增加土地储备，浙江地产企业海亮地产也获得241亩土地，可开发建设面积35万方的住宅项目，由于该地块靠近老城区核心位置，这是吴江主城附近难得的大体量住宅项目用地，未来项目将十分引人注目。该地块高层住宅楼面成交价格在每平米2200-2400元之间，另一幅容积率在1.1的住宅地块，楼面价格在4146元/平，相比目前处于开发初期的太湖新城而言，无疑土地成本低了很多。在南部新城，吴江盛泽实力集团盛虹集团旗下的鹏翔房地产也获得了100亩住宅用地，1.4的容积率楼面价格为3013元/平，目前项目南悦豪庭产品已经公开。

    盛泽区域土地供应依然以总部经济区的商服地块为主，此外当地重点服务项目东方纺织市场地块顺利出让，该项目将以租赁为主不进行销售。

    综上所述，2013年吴江1-4月的土地出让规模巨大，极大的增加未来吴江市区及太湖新城区域的住宅用地供应，对目前房源供应充足的市场带来了更大的压力。尤其是外来地产企业高地价成本拿地，人为拉高销售价格的冲动明显。国五条政策出台后，长期保持稳定的吴江房地产市场是否会因为土地市场的变化发生波动，十分值得关注。