住建部秦虹：未来10年住房市场将分化加剧

    “我不是来自政府，我们也是研究单位，不属于政府官员。”

　　房地产大限之下，秦虹“维稳”的观点被很多人误解成“政府的代言人”。从1988年至今，秦虹从事城市建设投融资、住房与房地产政策与理论研究工作已经长达24年。24年，或许只是年轮的堆砌，但秦虹却把它全部投入了对房地产政策的研究。

　　房地产“娱乐圈”内不乏如法炮制的高调，但在事实面前，这些夸大其词的言论也只会遗人口舌。“房地产经济‘稳’就是对国民经济的贡献”、“ 未来，房企最重要的是谨慎”……

　　对于房地产，秦虹始终用最中肯的语言给出自己的判断，是“中庸”的观点，也是最贴切的政策解读。

　　2012年12月6日，苏州新浪乐居创新峰会在中茵皇冠假日酒店盛大举行，在这场题为“行动的力量”的年度盛典当中，秦虹应邀出席。在本次峰会中，独立经济学家金岩石先生也莅临会场。这场盛宴制造的巧合，却擦出了两种观点的博弈。

　　“楼市政策调控已经失败！”在接受专访时，金岩石抛出了自己的论调。而此时，在一旁休息的秦虹只是轻轻一笑，随即背靠座椅，闭目养神。

　　在秦虹的字典里而言，一切肯定的字眼都会显得那么突兀。“房地产同样没有绝对”。“失败”这个词用在调控政策上也似乎太过苛刻。

　　深耕房地产界24年，秦虹对于市场 理解和判断可谓一针见血。

　　明年房价回升的幅度是有限的

　　新浪乐居：近日，针对“明年3月房价将暴涨”这一观点，经济学者郭建波在微博上约赌任志强，一时间惹得议论纷纷。不过，很多人关注的也许并不是“约赌”这件事，而是明年3月房价真的会暴涨吗？那么，房价具备大幅反弹的基础吗？

　　秦虹：明年房价暴涨这个论点有待商榷。第一，今年房地产市场环境不同，09年时政府放松货币的幅度非常大。而今年的货币政策只是有限放松，其幅度并不是很大。因此对于房地产市场的影响是不一样的；第二，本次调控对于投资和投机性需求采取比较严厉的控制；第三，现在的库存量非常大。从这三个方面来讲，今年的房地产市场是处于一个相对较稳的状态。而明年房价即使有所上涨，回升的幅度也是有限的。

　　新浪乐居：您如何看待这一轮房地产调控的成果？而这场楼市调控究竟会持续多久？

　　秦虹：房地产调控的成果有两点表现的特别明显：首先，房价涨幅得到了控制，国家统计局统计的数据显示，目前70大城市的房价的涨幅是非常微小的，可以说，房价已经得到了很好的抑制。其次，投机炒房的空间进一步被压缩，目前投资炒房的杠杆——银行，已经被调控“掐住”。如此，本轮房地产调控便实现了成功去投资杠杆的目的。

　　房地产经济“稳”就是对国民经济的贡献

　　新浪乐居：在十八大的会议报告中，“稳经济”被三令五申。我们都知道，房地产行业对于经济的拉动作用非常明显。为什么在稳经济的情况下，仍然要坚持房地产调控不动摇？

　　秦虹：房地产经济在国民经济中占据的比重是非常大的，大约在百分之二十几。而随着投资性需求得到进一步的遏制，房地产经济无疑受到了一定地影响。但是我个人认为，房地产经济只要保持一个“稳”字，就是对国民经济的贡献。稳经济不能靠放松投资性需求来实现，这个代价更大。

　　目前，房地产经济也呈现稳的趋势，投资下滑的趋势有所缓解，房价上涨也得到很好的控制，房地产正在一条横线上徘徊。

　　可以说，调控政策对于房地产的施压与中央“稳经济”的目标是相辅相成的。

　　未来10年住房市场将分化加剧

　　新浪乐居：2012年年末将至，在总结这一年工作的同时，不少人也在展望房地产未来的发展。作为资深的政策研究者，您如何看待中国房地产未来的发展？

　　秦虹：未来房地产市场是单边上涨的格局，无论东中西部地区还是大中小城市，连县级市成交量和成交价格都是涨的。但是未来一定会出现分化，一个是城市分化，一个是企业分化。对我们企业来讲，有意义的是市场有一定的空间。但是这个空间不是均匀分布在所有城市。投资城市的地点，选择最重要，你选择对了，你的投资可能就成功了；你选择错了 ，你的投资恐怕就会受到很大的压力。

　　新浪乐居：城市分化怎么来看待未来市场需求？市场需求变成什么了？

　　秦虹：事实上，市场需求主体已经变成了自住性需求。自住性需求体现在城市里面，就要看哪个城市对人口集聚速度快，那么它对房地产市场就会有实实在在的需求，而有些地方人口在往外流失，没有产业支持就业，恐怕那个市场空间就非常有限。甚至过去几年在调控政策影响下，人口在往上流，投资在往下沉，导致很多地方可能会出现一段时间内的投资过剩问题。所以首先要看到人口流动对房地产市场产生的巨大影响。人口集中快、规模大的地方自然是首选。

　　中国人口流动规模是不可估量的，如果说十年前中国人口最多省市是河南省的话，第六次人口普查总人口河南已经从过去第一位排到现在第三位，现在人口总量最多的省是广东省，超过一个亿，选择城市很重要，脱离人口需求的市场本身就会孕育着巨大的风险。最典型的就是鄂尔多斯，它曾经一度市场繁荣，成交量火爆，但是由于一年新增人口不过五万人，根本无法支撑这样的市场，在政策调控下它首先跌了下来。

　　当然中小城市不一定都没有机会，有一部分中小城市还是有很大的发展机遇的，就是受快速轨道交通影响的一些城市，以及大城市周边的小城市和城市群里面的中小城市，都有很多发展的机遇。

　　企业分化也会加剧，从大的层面来讲，中国目前金融政策和土地政策都是有利于大企业，这个你是没有办法的，大的方面已经决定了中国房地产企业大者恒大、强者恒强的发展格局，这是中国现在金融政策和土地政策决定的。从市场层面来讲，未来市场和现在市场有很大不同，将来自住性住房对格局、价格有很高要求，所以对房地产开发企业有利。因此未来品牌美誉度高和专业化服务能力强的企业会受到市场更多的认可，过去各行各业有钱投到