潘石屹欲当“包租公”称五年后每年收租40亿

       8月16日，一直因散售模式深受诟病的soho中国（0410，hk）宣布将告别以往的散售模式，从“开发-销售”转向“开发-自持”。如此转型，意味着soho中国将成为北京、上海优质商业物业的最大拥有者，同时还将成为上海外滩上最大的业主。

　　在soho中国昨日连线香港-内地的电话发布会上，《每日经济新闻》记者了解到，未来soho中国将在北京和上海持有办公楼和商业物业150万平方米，预计5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元。

　　转型告别散售

　　在电话会议上，潘石屹提到，公司目前拥有150亿资金，净负债率仅为20%，将使公司有能力完成此次具有历史意义的转型。

　　半年报显示，截至8月13日，soho中国目前拥有银河soho、望京soho等14个主要项目。其中，唯一自持的只有天安门南 （前门），即前门soho这一个项目，但从目前的市场反应来看，前门soho表现欠佳。三年前，soho中国斥资近18亿元收购北京前门大街项目，有公开数据显示，截至去年底，上述项目的租金收入仅9109万元。

　　对于这一项目，潘石屹称这是物业自持的一次试水。他表示，前门soho虽然看似已填满，但基本上都是小商户，目前通过跟商业公司合作，对租户进行了全新定位，已经出现了越来越多的大型商户。

　　潘石屹告诉记者，目前的自持打算是，针对在售的望京soho，其中将一栋高楼留下自持，除去上海中山广场、soho天山广场还有一些住宅地块需要出售，其他项目也都留做自持，而对于所持有50%的外滩8-1地块，他也明确表示绝不销售。

　　究竟需要多长时间来实现转型，潘石屹给出的年限是5年。“五年之后，等手头上150万平方米的商业物业成熟之后，我们预计每年能够收到的租金收入将超过40亿元人民币。”

　　被迫还是主动转型？

　　soho中国转型，是否是受到宏观调控的影响？在昨日的发布会上，潘石屹并未正面回答。

　　“我觉得潘石屹这样做是迷途知返。”对于潘石屹的转型，中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平认为，他早该如此。王永平在接受《每日经济新闻》记者采访时提到，散售模式的弊端在这些年逐渐暴露。“伴随着宏观调控的持续，地价增长开始放慢，经营回报低的软肋也开始突出。”

　　第一太平戴维斯市场调研及项目开发顾问部董事王琼表示，从目前一线城市的土地放量来看，必须要持有一部分物业才能保证完整的现金流。就北京、上海的商业地块开发来看，中心城区的地方已经几乎没有。

　　soho中国中报显示，上半年纯利同比下降65%至6.13亿元，营业额同比下降53.8%至12.22亿元，毛利同比下降61.67%至5.82亿元。截至6月30日，公司拥有现金及银行存款共约91.99亿元，此外还有未提取贷款余额约59.72亿元；集团银行贷款及可换股债券共计约135.74亿元，净借贷率约为20%。

　　对于这样大比例的利润下滑，公司将原因归结为没有可交付使用的项目。但兰德咨询总裁宋延庆表示，造成利润下滑的根本原因并非结算面积的减少，而是产品布局及产品结构问题，“soho中国的产品局部集中在北京、上海，然这两个城市又是受到限购最严的城市。”

　　销售额将缩减一半

　　此前，今年潘石屹制定的销售目标是230亿元，而目前的转型计划，同时也影响了这一年度销售任务。“之前的销售额包括了望京soho将留作自持的那栋楼，以及世纪广场。现在这些项目的标志性建筑持有之后，销售额将降到一半左右。”据潘石屹介绍，下半年拿到预售证的项目大约在70亿元左右，而目前已经销售的在60亿元，全年销售计划将降到120亿元左右。

　　“对于soho中国来说，转型的挑战主要是在专业这一块，财务状况并没有问题。”王琼告诉记者，目前潘石屹所面临的调整应该是产品线从销售型向租赁型的转变。