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商品住宅专项维修资金管理涉及到市民切身利益，与市民生活密切相关。2002年6月，市政府批转《苏州市市区住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，同年8月，我市开始实行商品住宅专项维修资金制度。随着2007年3月 《中华人民共和国物权法》 颁布、2007年8月《物业管理条例》修正案出台，尤其是2007年《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)颁布后，住宅专项维修资金的交存、管理和使用等方面规定已发生了重大变化，需要对《苏州市市区住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》进行修订。
新的 《苏州市商品住宅专项维修资金管理暂行办法》从8月2日起施行，新办法针对商品住宅专项维修资金如何交存、管理、使用，做了很多新的规定。特别是在如何更安全更便捷使用维修资金方面，新办法明确说明，在紧急情况下可以走简易程序。
本次施行的《苏州市商品住宅专项维修资金管理暂行办法》，在修订过程中根据了相关上位法，并结合苏州实际，还多次立法征求各界意见。施行范围是全苏州大市。市民可以登陆市住建局网站查阅办法全文。
市住建局维修资金监管处处长袁遵义介绍说，新的办法主要从维修资金交存、管理和使用三个方面，做出了明确的规定，并就管用方的权利和义务做出了说明。在交存方面，首期商品住宅专项维修资金的交存数额，按照产权登记的建筑面积计算，具体标准为：不配备电梯的房屋按照每平方米75元交存；配备电梯的房屋按照每平方米120元交存；住宅小区内单一产权独立式房屋，无论是否配备电梯，均按每平方米30元交存；地下、半地下室(车库)为每平方米45元。开发商先代交维修资金，然后再向业主收取。在维修资金的管理上，明确了行政主管部门只是一个代管责任，在业主大会成立后，业主大会可以依法决定自行管理维修资金，也可以决定继续由维修资金行政主管部门代管。
“在维修资金的使用方面，历来存在着使用难和滥使用的问题，此次新办法，在如何更安全、更便捷使用维修资金方面，做了一些尝试和探索。”袁遵义介绍说，维修资金是业主共有，使用需要业主同意，走一般程序需要列支范围内2/3业主讨论通过，但现实情况有的时候很难做到。可有些紧急情况，比如屋顶渗漏，必须马上修，又等不及2/3业主讨论通过。对此，新办法制订时在不突破上位法的前提下，做了一些尝试，将维修资金使用程序分为三种，即一般情况、应急情况和小额情况，并分别规定了这三种程序的使用条件和流程。
新规的几大关键词解读
关键词1交存标准
8月1日前已部分办理维修资金交存业务的小区，剩余部分继续按原办法交存。8月1日以后开始办理维修资金交存业务的商品住宅小区，按4种情形标准交存：不配备电梯的为每平方米75元，配备电梯的为每平方米120元，单一产权独立式建筑为每平方米30元，地下、半地下室(车库)为每平方米45元。
由于房屋的维修成本不会因为房屋性质不同而发生变化，因此《办法》未对限价商品房(含动迁安置房)专门设置交存标准，其执行普通商品房同样标准。
层高低于2.2米的车库、阁楼等，虽然产权登记未计建筑面积，但也存在共用部位、共用设施设备。《办法》规定其按照房产测绘机构提供的套内面积作为交存面积计算交存维修资金。
关键词2交存方式
开发商应在代交维修资金后，再凭省财政厅监制的“专用票据”向业主收取。开发商如果用专用票据以外的其他票据先向业主收取维修资金，业主可拒付，并向市住建部门反映。
关键词3共有维修资金
利用共有部位、共有设施设备进行经营(如小区道路停车收费、公建房出租)的部分收益、共用设施设备报废后回收的残值等属于小区全体业主所有，可以纳入“小区共有维修资金”管理，专项用于小区共有设施设备的维修和更新、改造。
关键词4续交、补建
维修资金余额不足首期交存额30%时，业主应当续交；未交存维修资金的住宅小区，可以通过补建方式交存维修资金。续交、补建方案由小区业主大会依法决定，小区业主应当执行。对个别业主拒不履行交存义务的，在房屋办理产权转移登记时，由登记机构责成其交存，并可按方案规定加收利息。
关键词5自管
业主大会成立后，维修资金可继续由维修资金主管部门管理。在经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主表决同意，形成决议并符合规定条件，可向维修资金主管部门申请业主大会自管维修资金。
业主大会自管维修资金模式，必须严格执行《办法》相关规定，使用维修资金网上管理信息系统，以确保政府部门的有效监管。维修资金自管需要通过试点，在积累经验、完善配套措施和管理手段后再逐步推开。
关键词6信息公开
维修资金主管部门应当向业主、业主委员会提供维修资金网上查询功能，并规定业主委员会应定期在其服务小区公布该小区的维修资金总体情况。建立维修资金对账单制度，由主管部门、专户管理银行向业主寄送对账单。
关键词7分户结息
在代管阶段，主管部门每年至少一次结算分户利息，其中：当年交存或结息当年发生使用的，按照银行活期利率分户结息；交存满一年、结息当年未发生使用的，按照一年期定期利率分户。业主大会自管后，由开户银行按照银行结息的有关规定，定期分户结息。
关键词8共用部位、共用设施设备
共用部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、安保设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、落水管、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、物业用房等。
小区通过商品房交付使用备案之日是住宅共用部位、共用设施设备保修期起始点，依次可明确开发商的保修责任。
关键词9申请使用程序
维修资金使用程序有三种：一般、应急、小额。
一般使用程序。结合管理要点，一般使用程序共设定7个步骤。
应急使用程序。4种情形可走应急使用程序：1电梯、供排水设施发生故障，经有关主管部门或其委托机构确认的；2共用屋面、外墙损坏造成大面积渗漏、或外墙面有脱落危险，经鉴定机构出具证明的；3消防设施故障，经公安消防机构书面确认的；4其他经有关部门依法认定，必须立即进行维修的。采用应急维修程序，可以简化业主表决和事前公示2个步骤。
小额使用程序。2种情形可走小额使用程序：1单笔使用金额2000元以下，且单户业主年度累计使用金额未超过50元的；2单笔使用20000元以下，且单户业主年度累计使用金额未超过20元的。采用小额使用程序，在事前公示的前提下，可以简化业主表决1个步骤。
关键词10申请
物业服务企业或使用分摊范围内的相关业主作为使用申请人。业主作为申请人的，可以委托物业服务企业办理相关手续。申请时应提交的材料主要有：维修和更新、改造方案及费用分摊清册；业主书面确认结果表；维修资金使用公示；维修资金使用公示证明；维修资金使用备案申请表；物业管理服务合同；需要提供的其他材料(如：业主证明等)。
关键词11分摊原则
涉及整个小区的维修，由整个小区的业主分摊；涉及整幢的维修，由整幢的业主分摊；涉及房屋某单元的维修，由该单元的业主分摊；涉及共用屋面的维修，由屋面庇护范围下各层业主分摊。房屋的外墙维修是属于整幢维修，由整幢业主分摊。
关键词12公积金划转
在使用维修资金不敷支出时，经业主(含配偶)申请和住房公积金管理机构核准，可将业主(含配偶)的住房公积金在使用缺额限度内划转至业主维修资金账户。
关键词13产权转移
房屋所有权发生转移，维修资金余额不得提取。在所有权转移登记前，房屋买卖双方可协商维修资金余额结算，在所有权转移登记后，维修资金房屋所有权同时转移。
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