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2012年以来房地产市场经历了一个先抑后扬的过程。1-2月为低迷期，3月以后交易量明显回升；从具体城市来看，一二线城市市场总体好于去年，而近两年以来一直表现突出的三线城市市场增长速度却有所放缓；从房价角度看，当前开发企业进一步调价的空间和动力都在缩小，我们预计下半年典型城市房价将陆续起稳。
以北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州为例，今年以来的市场交易量走势大致可以分两个阶段：第一阶段是1-2月份，此时在政策调控和传统淡季的双重影响下重点城市交易量处于绝对低位，单看绝对量甚至不如2011年同期；第二阶段则是3月份之后，市场交易量出现明显冲高增长，其中九大重点城市3月份的交易量已经创下2011年1月（限购政策正式升级）以来的单月最高值，4月份经过短暂缓冲之后，5、6月份连续创出新高，6月份九大重点城市单月交易量已经高达887万方。
对于三月以来楼市呈现明显回暖趋势，在我们看来主要原因在于政策面的变化。
3月份两会之前，楼市调控力度依旧从紧，温家宝总理三令五申地强调“坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归”，使得任何一点带有松绑调控之意的政策一一被叫停，典型的例子就是芜湖的购房补贴政策和上海的居住证满3年可购二套房。
九大典型城市11-12年商品住宅交易量月度走势（单位：万平方米数据来源：cric）
3 月份之后，地方政府或明或暗的放松调控再度兴起，无论是调整普通住房标准还是放宽公积金贷款，只要不触及限购红线基本都能得到监管层的默许。其中扬州的购房奖励政策得到住建部的确认具有明显的信号意义，其虽未触及限购红线且奖励幅度也相对较小，但它却为地方政府对限购进行微调细化无疑是开了一扇窗。
而4月份之后，在经济增速明显回落且连续下降的背景下，中央层面更是进一步要求把“稳增长放在更加重要的位置”，之后诸多地方都试图出台或传闻出台救市政策，其中涉及到放松公积金、放松首套房贷、放松户籍，个别城市更是直接打起了限购红线的主意，而值得关注的是，中央对于这些地方“闯关”举动一改去年严厉打压的态度，转而采取明显缓和甚至默认的应对，事实上这已经意味着调控基本面出现了潜移默化的好转。尤其是6、7月连续两次降息更是对市场预期产生了重要的影响，在整个行业政策环境趋缓的背景下，前期观望的需求倒逼入市的现象开始集中出现，推动市场交易量持续上行。
各线城市——一一二线城市市场好于去年，三线城市增长速度明显放缓
从各线城市今年以来的市场成交表现来看，一二线城市与三线城市出现了明显的分化。撇开1-2月份市场低谷期时不谈，2012年3-6月份一线城市成交量共达到1267万平方米，同比增长36%；样本二线城市共成交3809万平方米，同比增幅同样达到28%；而样本三线城市共成交997万平方米，相比去年同期增幅仅为2%。
在我们看来，一二线城市与三线城市今年以来市场出现分化，其主要原因在于政策环境的差异。自本轮调控以来，一二线城市始终是调控的重点对象，尤其是一线城市，北京是最早提出限购的，且对于外来人口需要提供5年的缴税证明，限购严格程度首屈一指；而上海在限购之外，更有房产税的压力，政策环境也相当之严；总体来看，一二线城市在去年政策高压之下，市场需求大量积压，而随着今年以来政策环境的逐步松动，尤其是银行针对首次购房需求的信贷支持明显增强，这使得刚需已经进入释放节奏，则市场成交量好于去年是顺理成章的事。
而反观众多三线城市，尤其是近两年以来市场快速扩张的热点三线城市，本轮调控在去年对其造成的直接影响明显较小，限购政策大多还没有传导到这类城市；因此，较为宽松的政策环境导致这类城市在2011年的市场上表现突出；而进入2012年以来，三四线城市的需求在经历前期过度的释放后正显露出持续性的缺乏，而且，三线城市的市场需求一般都来自于本地，即使是一部分外来需求也随着政策环境的改善逐渐向一二线城市回流，基于上述分析，三线城市成交量在今年的增长放缓不足为奇。
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