商业地产解读及未来发展趋势

中国大陆，商业地产由于其出现和发展时间不长，历程复杂，确切说目前尚没有什么权威的理论和规范的宝典可以全面参考指引。粗略的计算，如果从中国改革开放的80年代算起有了市场经济的苗头开始，至今尚三十年不足，而真正算得上或者标榜着“商业地产”的时代或者还要推后到90年代才算是兴起。

那么什么是商业地产呢？这个概念众说纷纭，没有一个严格意义的修辞来规范。我且简单的用拆字游戏来解析为：“商业＋地产”。从其自身固有的模式来看，商业地产又可以理解为：商业运营管理和房地产投资开发相结合的模式，同时这种复合模式通常都伴随着项目运作周期长、资金投入高、行业专业要求复杂、投资高风险与高回报等基本特征。

商业地产按照不同的表现形式又可以分为：大型和超大型购物中心、社区购物中心、零售百货业、专业批发市场、专业零售市场、主题商场、商业街和步行街、社区零售门店、大型综合超市、各种连锁门店、专业连锁大卖场、零售品牌店、现代生活街市以及各种商业写字楼等等，也有将各类型酒店和饮食娱乐业态等纳入商业地产范畴的。我的看法比较简单，商业地产的载体躯壳是房地产，核心灵魂是商业运营，商业地产可以引发三种价值，一是房地产本身物业的增值，一是商业流通经营的增值，一是商业运营和房地产开发的品牌增值。

而在诸多种类商业地产形式中又以四种形态极具代表，其一是以大型或超大型购物中心和区域购物中心为代表的mall形态（购物中心）。购物中心的概念最早出现在20世纪30年代，主要在美洲，面积在几万平方上下，50年代变化成为地区性的购物中心，80年代开始出现大型购物中心，面积达到十万平方，到了90年代，巨型购物中心出现了。在中国，购物中心，尤其是大型的和巨型的购物中心更一度成为多数人心目中商业地产的代名词。

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