2011年10月吴江房产（城中）二手房网站挂牌分析

       吴江城中版块是吴江市区中心位置，是吴江松陵镇的老城区，这里有许多建造时间很久的小区，如鲈乡一区、鲈乡二区、鲈乡三区、鲈乡四区，鲈乡一村鲈乡二村、鲈乡三村，来福公寓、江陵小区、木浪小区、西元圩、迎松小区、油车小区、永康小区。这些是最先建造的小区，目前的设施和物业管理、停车位等都是相对滞后的。因此这些小区的房价也是很低的，均价在7000元每平米左右。房改初期形成的小区有教师新村、丽都花园、水乡花园、流虹小区、垂虹小区、垂虹家园、梅石小区、梅里公寓、振泰小区、渡江小区、鲈乡苑等。这些小区当时也只是在1500每平米到2000每平米价位之间购买的。目前的住户主要也是外来务工者后者是出租给外地来吴江打工的新吴江人居住，真正业主自己住的已经不是很多了。

      前三至五年建造的小区有嘉鸿花园、正大家园、香江花园、江兴小区、江城花园、吴模苑、桃源新村、桃花园、太湖花园、振业小区等。属于吴江拆迁安置建成的小区有梅石小区、景怡小区、锦江小区、锦花小区、锦安小区、滨湖雅园、丽湾域、阳光悦湖、伟业名墅、伟业新都汇、克拉55国际公馆。伟业银座、伟业新都汇等。

      因此整体来看吴江城中房产的状态，除了几个新建成的小区外，基本都是物业管理滞后、停车困难等小区。随着吴江城市化进程的逐步推进，吴江市民的居住也在不知不觉中发生着变化，有条件的市区人口逐步会搬至城南或者将来的滨湖新城。老城区的人口会越来越少。

         一、 当月吴江城中房价分析

       振泰小区的挂牌房源最多，也反映了振泰小区的业主对自己的房产出售的意愿比较强烈。振泰小区目前主要是承租户比较多，真正业主自己居住的比例已经比较低了。

        由于吴江市区的房产都是建造时间较久的房子，一般都在十年左右。物业配套、小区环境等都不能满足人们的居住需求。因此房价和吴江城北、吴江城南相比都要地不少。吴江城北的均价达9000以上，吴江城南的房价在8100以上。欧风华庭的房价是城中最高的，主要原因是欧风华庭在苏州河边上，环境好。大部分房产以多层为主，小区容积率不高，而且小区位于永康西路和梅石路之间，交通方便到永康路商业街只仅有一公里路程。

        本月吴江城中小区中，嘉鸿花园的每套面积最大，在142平米左右。欧风后天和香江花园在130平米左右。伟业银座由于是单身公寓，都是一室户的，因此面积最小只有65平米每套。

       二、吴江房产价格环比分析

      自今年四月份以来，吴江房产网、吴江楼市网开始统计吴江房价的环比变化情况，基本反映我的吴江楼市的大致变化趋势。本月中吴江城中小区中欧风华庭和嘉鸿花园的单价比较高，均价都在8500元以上。

       嘉鸿花园小区位于吴江市区中山北路江兴路口，小区建成至今已有3年时间，住户稳定，物业管理水平较高，而且位于吴江市区中心地带，到吴江永康路商业街只有五分钟路程。因此便利的交通和完善的物业管理提升了小区的房价。

       欧风华庭是有伟业集团开发的小区。该小区的特点是楼间栋距比较大，采光好。因此深受业主欢迎，因此该小区房价在8700元，处于高位。

        鲈乡三村和欧风华庭房价要便宜2000元，欧风华庭要贵30%，因此说物业不仅提升小区的环境，更使房产增值不少。

       总体来看，吴江城中房产相对其他几个板块，房价要低很多。但是从环比来看，城中的房价波动比较小，波动范围在300元左右，波动幅度不到5%，是房价比较稳健的版块。

        吴江城中还有很多不成小区的房产，例如吴江永康路商业街北边的居住区。虽然是绝对的闹市区，但是那里是属于开放式的居住地，不成小区，因此房价比较低。

        再次重申以上分析仅是吴江楼市网（www.wjls.com.cn）和吴江房产网(www.wjfcw.com)的中介和个人挂牌出售房源的分析。实际的房产成交价会有较大的变动，特别是在目前国家宏观调控政策下，不确定因素更现突出。这里的分析不能作为投资房地产和购房的参考和依据。