3.5亿平方米供应压顶 二三线危局更甚一线

“虽然在未来一年内的房地产市场仍然充满了各种不确定性，但确定的是全国大多数的城市都将面临市场供应量继续增大的压力，二三线城市尤为严重。”

来自世联地产[简介最新动态]全国重点监控的40个城市潜在供应压力测试显示，有近八成的城市商品房在未来一年内的潜在供应压力还将逐步增大。

即便不考虑2011年上半年推迟入市的因素，40个重点监控城市中，除昆明、成都、南昌、深圳、郑州、海口、大连、厦门、三亚9个城市外，其余31个城市的2011年潜在供应量都在增长。

值得关注的是，在这份40个城市潜在供应压力测试数据中，2011年潜在供应增速排在前十位的全部为二三线城市。与已被高库存问题困扰许久的北京、上海、广州三大一线城市相比，二三线城市的潜在高供应面临的高库存压力正在浮出水面。

二三线城市压力最大

世联地产研究员李耀锋表示，目前二三线城市表现出的高供应增速、高库存压力问题，是近两年的新建商品房开工量增加的累积结果，而在去年以来调控政策对需求的严厉遏制下，这一供销矛盾日益凸显，已经导致了部分城市呈现出一面供应压力逐步增大、一面销售萎缩的迹象。

对此，北京市房地产业协会秘书长陈志表示，以当前的市场情况而言，潜在的高供应量意味着更多的城市将处在销售不畅和库存激增的双重压力之下，只要目前的政策导向不改变，这种趋势还将持续。

在这份囊括北、上、广、深四大一线城市以及多数省会和重点城市的40个城市潜在供应压力测试中，最终排在2011年潜在供应量增速前十位的城市却均为二三线城市，分别为石家庄、西宁、北海、温州、太原、沈阳、合肥、呼和浩特、福州、苏州，其中排在前四位的潜在供应量增速都在100%以上。

而在与这些城市2011年上半年的实际销售情况相对比后，可发现40个城市的市场消费能力大相径庭。石家庄、西宁、呼和浩特、乌鲁木齐等中西部省会城市今年上半年均有不俗的市场表现，属于供销两旺型的城市。

与石家庄等中西部省会城市相比，包括温州、北海、北京、上海、无锡等热点城市则呈现出一面供应压力逐步增大、一面销售萎缩的迹象，未来市场高库存风险高、价格下行压力较大。

此外，在别墅和高档公寓方面，由于普遍不佳的销售，几乎没有未来能够供销两旺的城市，深圳由于较大的潜在供应和萎缩的销售，成为高端市场库存压力最大的城市，广州、大连、武汉、上海的情况也不容乐观。

与世联地产的这份40个城市潜在供应压力测试结果相呼应，上海易居研究院发布的8大典型楼市库存调查报告显示，截至9月底，北京、上海、深圳、广州、杭州、厦门、南京、济南等8个城市新建商品住宅库存总量达4045万平方米，同比新增952万平方米，增长约30.77%。

其中，济南、南京、厦门、杭州4个二线城市前9个月的新建商品住宅库存总量比去年同期增35.9%。明显高于北京、上海、深圳、广州四大一线城市新建商品住宅库存总量同比28%的增速。而今年9月份，四地新建商品住宅共成交115万平方米，比去年同期下降40%，同样显示出高库存、低销售的局面。

潜在供应量

高达3.5亿平方米

“受调控影响，今年上半年的多余供应将相应后延至三四季度，并于四季度达到顶峰。”世联地产研究员李耀锋告诉记者，按照往前推算一年半的新开工面积计为潜在供应量的测算来看，到今年第四季度，全国新建商品住宅潜在供应量将达到3.5亿平方米以上，创下历史新高。根据测试，2012年第一、二季度的潜在供应量虽将有所回落，但仍然处在历史高位，预计潜在供应量均在3亿平方米左右。

这一测算结果显示，2010年全国商品住宅新开工面积同比增速远低于施工面积增速，反映了开发企业面对调控有意控制了开发进度，但根据房地产项目开发的一般周期预计，被拖延竣工的部分也将于2011年下半年开始陆续释放。

“潜在供应量的放大是实际供应量能够放大的前提。开发商有没有出货、甚至加快出货的意愿是实际供应量的关键。”李耀锋介绍，从世联研究跟踪监测的20家销售金额排名靠前的重点上市房企季报上看，虽然上半年销售业绩同比大幅上扬，但是在时间过半的情况下，完成年度销售目标过半的房企仅有5家。而在房价涨幅受政府严厉控制的情形下，开发企业若要确保完成年度目标，选择加大力度出货的可能性增大。而如果开发企业出货意愿强烈，甚至为了达到快出货、多出货的目标愿意让利，那么在未来市场供应量继续放大的情况下，市场价格下行的压力也将增大。

与世联地产测算2011年的潜在供应相比，国家统计局此前公布的数据显示，仅今年前8个月全国住宅新开工面积为102089万平方米，而同期住宅的竣工面积则为37095万平方米，差额高达6亿平方米以上，这显示出未来一两年内房地产市场的潜在供应压力仍将持续增大。

对此，中国房地产学会副会长陈国强表示，今年上半年各大房企的库存数据都出现了大幅增长的局面，一些一线城市目前的新建商品房去库存周期一般要在一到两年之间，而部分二三线城市的项目去库存周期则更长。在市场普遍供应量增大、购买力不足的局面下，如果不通过多种方式消化库存，随着年底新项目增多，高库存积压的情况将延续至明年上半年。