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苏州市针对“领证违建”现象，出台《苏州市居民私有住房建设规划管理规定》，明确领证规划许可证前，原房屋产权证由住建部门进行注销。所谓“领证违建”如，批一层造两层，批50平方米造100平方米。这一规定12月1日起施行后，“领证违建”将因通不过验收而无法领到新房产证。
翻建房屋必须领取《建设工程规划许可证》等“准生证”。然而，一些人却想出了这样的歪招：先用一套方案报批，领到“准生证”后再按自己的主意乱“生”。特别是最近一两年的私房翻建中，市区已审批项目竟有4成多多少少超出规划审批方案。
当时市规划局方面分析，这一现象与“领证违建”的查处周期长有一定关系：从受理立案、调查取证、形成案卷、审核作出初步处理意见、告知、给出行政处罚决定、送达，再到申请法院执行，正常程序需195天(含3个月的行政复议期)。而一些违法建设的当事人往往不配合执法人员的调查，更延长了查处的时间、增加了查处的难度。在此期间，“领证违建”大多已竣工，有的已经入住，使得拆违成本高、难执行、执行难。往往是一个违法案件未处理完，又一个效仿开始了，违法建设观望者的侥幸心理也因此增强。
如果能从源头上着手，以上现象或能得到有效控制。为此，近日出台的 《苏州市居民私有住房建设规划管理规定》，在第十一条里提出了“领规划许可证前先注销房屋产权”的新做法。有了这样的规定，“领证乱建”的人将无法领到新房产证，在作出违章举动前，就必须掂量掂量分量了。
“冒”出地表的时候要验线
除明确领“准生证”前先注销房屋产权外，《规定》还有另一个“撒手锏”：申请人领取建设工程规划许可证(副本)开工建设后，当建筑物建至±0.00米(即“冒”出地表时)，须报请城区分局进行验线，验线合格后方可继续施工。
业内人士介绍，建筑物基础打得大，上面自然也会变大。因此，在建筑物完成基础，要“冒”出地表时进行验线，可以提前把关，发现问题及时纠正，整改的难度也大大小于“木已成舟”后再行处理。
与此同时，《规定》再次重申：“居民私有住房建设规划管理实行由市局核发《建设工程规划许可证》正、副本制度，副本为开工建设、接受监督、检查的依据，建设项目竣工验收合格后，换发正本，作为申办房屋产权的依据”；“居民私有住房建设必须严格按照规划部门核发的建设工程规划许可证(副本)及其核准的附图进行建设，不得擅自变更。确需变更的，必须经发证机关同意，并办理变更手续”。
沿河建筑或需河管部门审批
苏州是著名的东方水城，水是苏州的灵魂。在河边搭建房屋，有可能破坏河道风貌，甚至影响河道的通航、排水等情况，特别是做基础工程的时候。
为此，《规定》提出，若规划部门认为有必要，沿河建筑建设方案需经河道管理部门审批。
不过，《规定》也减少了一些繁琐的规定。如《暂行规定》第十条提出，拟建房屋与相邻建筑毗连或涉及到公用、共用、借墙等关系的，应取得各所有权人一致同意，并签订书面协议或在申报图纸上签字确认，协议必须经过当地街道、居委会见证或依法公证；而《规定》却不再要求“协议必须经过当地街道、居委会见证或依法公证”。
八类区域严控私有住房建设
《暂行规定》曾明确，除危房原地原面积原高度翻建外，七类区域严格控制居民私有住房建设：
第一类是位于城市近期规划建设控制范围内的(一般指三—五年)；第二类是位于城市道路规划路幅内的；
第三类位于城市绿化用地、广场用地、河湖保护用地、市政公用设施用地以及公路、铁路、车站、码头等控制范围内；
第四类位于城区无地队、城中村范围内；
第五类位于市、区规划部门指定的规划控制范围内的；
第六类，位于平江历史街区、拙政园历史街区、怡园历史街区、山塘历史街区、阊门历史街区范围以内；
第七类位于文物保护单位和风景名胜区所划定的禁止建设范围内。
此次出台的《规定》，又在上述规定的基础上，新增了另一类严控私房建设区域：位于规划为其他非居住用地范围内的。
此外，《规定》还明确，经批准统一开发出售的成套商品住宅，个人不得进行翻扩建。
【延伸阅读】
一、市区居民申建私房需哪些材料？
《规定》明确，居民私有住房建设的申请人为房屋产权所有人(共有产权的申请人必须为所有共有人)。居民申请私有住房建设应当交验以下材料：
1.申请；
2.户籍或身份证件；
3.房屋产权证件；
4.土地使用权属证件；
5.拟建房屋与相邻建筑毗连或涉及到公用、共用、借墙等关系的，应取得各所有权人一致同意，若涉及直管公房，则需同时征得承租人同意，并签订书面协议或在申报图纸上签字确认；
6.危房翻建的须提供由市级房屋安全鉴定部门出具的危房鉴定书。属文物保护建筑、控保建筑保护范围内的危房翻建，其方案必须经文物保护部门审批。沿河建筑建设方案，若规划部门认为有必要，则需经河道管理部门审批。
申请人应当如实提交有关材料和反映真实情况，并对其申请材料实质内容的真实性负责。
二、市区怎样办理建设工程规划许可证？
1.申请人持要求查验的相关材料，经房屋所在地社区委员会或街道办事处签署意见后，向苏州市规划局城区分局(地址：桐泾南路与劳动路交叉口东北角，电话65118211)提出书面申请；
2.城区分局现场查勘并审查拟建方案，提出规划设计要求。同时须经房屋所在地社区委员会或街道办事处签署意见；
3.建设方案批前公示，居民反响强烈的，应召开社区听证会，接受群众监督；
4.申请人提交满足第十三条所规定的设计深度要求的建筑申报图；
5.由住建部门对原房屋产权证进行注销；
6.按审批程序审批后核发建设工程规划许可证(副本)。
规划许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，城区分局在按审批程序审批前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利。
其中，居民私有住房规划报建图纸编制应满足以下要求：
1.拟建建筑相关各图应按比例统一绘制，图面要求准确、清晰、整洁；
2.平面图中应标注拟建建筑相关尺寸及与相邻建(构)筑物距离尺寸，并用双、单线区分拟建建筑和相邻建(构)筑物。除原地原面积原高度翻建的，其余均应分别绘制现状平面图和规划平面图；
3.二层建筑应绘制二层平面图并标注建筑相关尺寸；
4.拟建建筑主要立面均应绘制立面图并标注建筑相关尺寸。
三、市区私有住房建设技术上有何规定？
1.层数：一般不得超过二层。
2.层高：平均层高控制在3.0米之内。
3.室内外高差：室内外高差一般控制在0.3米以内。位于城市低洼地或由于道路改造成为低洼地的控制标准可以适当放宽。
4.立面形式：符合苏州传统建筑风格，粉墙黛瓦的建筑色彩。
5.住宅建筑的日照间距按照《江苏省城市规划管理技术规定》执行。日照间距系数应大于或等于1.27(日照标准不低于大寒日1小时)。
下列建筑不考虑日照间距：
① 按原地、原面积、原高度翻建的居民私有住房；
② 不作为主要采光面的建筑山墙。
6.退界：南北方向一般按1/2日照间距退界。
7.围墙：居民在土地使用范围内建设围墙，城区分局应当按照构筑物进行审批。
8.山墙：不是日照墙面的山墙，原则上不准开设门窗。一般离开有门窗的原有山墙最小距离为2米。
9.阳台：沿街不得建造突出开敞式阳台。非沿街的，在土地使用范围内可以建造阳台，但不得影响交通、市容和邻房的正常使用。
10.屋面及排水：屋面采用硬山双坡屋面，屋面坡度控制在跨度的1/2.5--1/2。并应组织好自身的排水系统，不得向邻房的墙体、屋面和院内排水。由于城市景观需要或现有平顶屋面出现渗漏等情况，在满足规定的前提下，居民可以对原有平顶房屋作平改坡处理。
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