房地产行业那些事儿

住房的问题是民生之根本，使住者有其所，不仅是房地产的使命，也是政府安居工程一直在倡导的，世世代代人民期望安居乐业，自古以来有志之士胸怀“大庇天下寒士俱欢颜”的社会理想，这种己任感在时下物质社会或许荡然无存，早已看惯了周围的不公正，有时候无法心甘情愿的为所谓的“属性阶层”服务，但又无法逃脱这个社会规则的苑囿，一时间也会愤然为房奴蚁群们呐喊，改革得失与否，社会分化严重也罢，都离我的世界远去，我想在我的思想的原野里，依然宁静的，我只想用我的绵薄之力为普通老百姓们做点实际的事情，我知道，这些老百姓真的买套房不容易，往往奋斗了很多年才付得起首付，还要用下半生去偿还，房奴如此，更何况还要背后那千千万万的蚁族在挣扎，或许性格中就有那种正义感，虽然外表平静，内心却无比彷徨，怀疑自己错生了时代，五四运动中学生慷慨激扬，那是阶级理想，救民于水火，现代改革浪潮中，能者辈出，实现四化，复兴中华伟业，或许就是我们每个人价值的风向标，每个人都在找寻自身价值的原点。

就房地产我了解甚少，只能粗浅介绍一二，房地产操控经济命脉，日本房地产崩盘经济倒退几十年，美国金融危机始作俑者也是房地产，然后波及很多产业，由此引发全球经济大萧条，然而不管如何诟病，房地产依然如日中天，全球范围内的房地产改革也以摧枯拉朽之力给各行各业焕发生机，房地产公司治理结构很多种，终极目的是实现盈利，在维护品牌价值不流失的前提下利益最大化，品牌力的是一个房地产公司可持续发展之根本，万科、龙湖这种一线房企，无不把品牌价值看的神圣，另外就是地段。

李嘉诚说“地段，地段，还是地段。”地段决定了项目的根性，其他如配套、产品类型、房型、建筑风格、园林景观、户型设计、采光通风、交通等都是次要因素，不起关键作用，但是这些要素会制约项目整体的品质感，房地产开发是环环相扣，从拿地之初，便涉及一系列经济测算，考虑用地成本、建筑成本、营销成本等运营成本和最终收益，房地产开发有很多不可预知的因素，如果前期没有充分估计，就有可能增加3％－5％的成本，利润如果低于8％就可能赔钱。一个规范的开发商，利润空间也就在3％至20％之间，如果运作得好，能达到50％，

而对于一些黑心的开发商来说，则可以翻番甚至更多，这就涉及到一个企业的社会责任感的问题，是杀鸡取卵，还是可持续发展，有远见卓识的企业是不会触及这样的暗礁的，拿地之初，还要对土地可行性研究，产品及价格定位，通过对整体市场大势的预判和对竞品项目的差异化价值提炼，确定了产品物业类型和特色性的建筑风格，完成更细节的房型配比、功能配套等，然后进入施工阶段，施工质量和文明都至关重要，在这个营销为王的时代，现金流回笼快慢决定这一个企业运营效率和可持续发展的速度，所以，营销成为房地产公司最核心的部门之一，在房地产公司，资本变得有敏锐的嗅觉，到处寻找可以获取利润的空间，可以滚雪球般，产生增值效益，高度集约化经营，通过整合各种资源，创造全新价值。

营销部面临很多房地产公司不可以逾越的问题，比如销售额，销售回款，按揭催款，在具体业务流程中涉及推案手法，销售策略，推广策略等等，就房产策划来说，策划素质很综合，博通人文艺术、财经、地理等知识，在策划的思路引导下，楼盘被赋予某种精神内涵，人有气质，房子也变得有气质。企划推广就是给房子贴上某种标签，赋予某种文化气息或者价值理念，符合某一阶层的审美取向，这样房子存在就不止于居住的意义，可以延伸为更深远的文化内涵，在策划眼中，房子是可以推销自己的活物，通过一系列包装和概念化处理，房子的定义被重新审视，客户就是这样被逐步吸引，虽然买房是最最理性行为，但这种感性要素掺杂其中也一定程度上影响着客户的购房心理，在日常推广线中，费效控制是最核心要素，合同申报，费用审批，广告计划，sp活动等环环相扣，如何对营销供应商进行资源整合，最大限度内节约广告宣传成本，如何实现报价过程公开化、透明化，以市场最低价格、最优质服务达成合作意向，如何利用好圈层营销、体验式营销，挖掘有效媒体资源等等。如何在案场大型sp活动中，筛选优质方案，有效疏通各个执行环节、做好各项应急措施，处理好善后工作包括清点现场、活动效果统计，网上发布报道等等。如何对代理公司策划进行有效管控，按时提交海报、楼书、折页、户外等设计稿面及活动方案、月报、周报，这几乎包含了所有房地产公司营销推广的工作范畴。也是我对这一职业的总结认识。

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