一块地批给两公司谁之错？首个民间保障房搁浅19年

昨日头条：独家：苏州楼市能否“赢”在秋交会？

日前，住建部公布的1-9月全国城镇保障性安居工程建设进度数据中，绝大多数省份开工率已超过或接近全年指标，只有上海在内的6个省市开工率低于95%。在上海加紧保障房开工力度的同时，上海浦东新区三林的一块保障房用地却迟迟不能开工。

位于三林懿德居住区的15街坊10/4宗、17/2宗地块，由工业用地调整为住宅用地后，原有土地开发商上海银马房地产发展有限公司（以下简称“银马”）与浦东新区建交委、规土局、上海市房地局等多部门沟通，却迟迟拿不到土地证。在问题没有得到解决的情况下，该地块被调整成了保障房用地。至此，银马也向有关部门表示愿意建设保障房，并与首个提出“民间保障房”概念的钱生辉投资咨询公司总经理钱生辉合作，打算创新建设“民间保障房”。然而，让银马始料不及的是，直至去年，毫不知情且没有得到补偿的情况下，该地块又“一女二嫁”，被“悄悄”划拨给了上海义品置业有限公司等多家企业进行保障房建设，但由于复杂的历史原因，该地块的保障房建设至今仍不能开工，以致这块地闲置了已长达19年之久。

位于三林镇懿德居住区的15街坊10/4宗、17/2宗地块被三鲁路划分为东西两块，占地近95亩，1992年以前原属于上海县。北京前景公司在上海投资，成立了苏懿文具有限公司（下称“苏懿文具”），购买了该幅地块，并付清了农转税、垦复基金、青苗费、劳动力买断费等，用途为工业用地，并办理了土地手续。但由于当时土地市场出让并不规范，项目竣工验收以后才发土地证，1994年政府规划调整要求停办“上海苏懿文具有限公司”，待规划调整后实施。当时苏懿文具的工厂并没有建造，因此拿到的只是临时土地证，并且临时土地证上的土地所有性质被填上了“集体”二字。

1992年，上海县撤销并入新成立的闵行区，三林辖区则由原上海县划归浦东新区，按照浦东新区的规划，认为地块不宜搞工业，应该作为住宅用地，未建设的地块都要停工，需要等待规划重新调整，因此苏懿文具的工厂停建，但已经投入的资金三林镇相关部门无法补偿。因此，三林镇政府建议苏懿文具找个有资质的房地产公司做住宅开发，由房地产公司还钱给苏懿文具。

2001年，银马收购了苏懿文具，并申请将工业用地调整为住宅用地。原浦东新区发展计划局2002年2月出具了《业务处理意见通知书》，告知该地块位于规划懿德居住区范围内，该局已以“浦计规（2001）1239号文”函复新世纪房产公司，要求规划为低、中密度住宅用地，统一编制控制性详规。因此，原浦东新区发展计划局不再另文调整用地性质，在控规批准后，即按规划实施。

上述提到的新世纪房产公司则为因雇凶伤人被判刑的原上海地产富豪周小弟旗下上海新世纪创业有限公司，该公司后来控制了三林懿德地块2500多亩土地，银马收购的土地恰与其紧邻。因此，在做懿德居住区控规时被统一纳入其中。正因为如此，原浦东新区建设局2002年5月以“浦建土（2002）42号文”向上海市房地局申请经营性用地计划，2002年12月，浦东新区政府以浦府（2002）271号文同意懿德居住区控制性详细规划。

2003年，银马根据地块的规划情况申请立项，“沪浦计投（2003）187号”文显示，原浦东新区计划局于2003年4月28日核发了《关于银马公寓商品住宅项目建议书的批复》。2004年8月5日，原浦东新区规划管理局核发了编号为“沪浦规地（2004）147号”的《建设用地规划许可证》。此后，银马要求协议出让该地块，但原浦东新区建设局在审核时发现银马尚未办理征地手续，要求银马先办理征地手续。

上海银马房地产发展有限公司董事长王文才告诉时代周报记者，2004年8月19日，银马报送了征地申请，问题的关键在于，当时上海出台了新规，2004年8月31日以后，六类用地一律实行招拍挂，不得以房地产开发公司名义办理“农转用”立项和征收。“但新区建设局直至9月6日才以沪浦土供（2004）337号文报送原上海市房地局征地请示，难道有关负责人员不知道8月31日的最后截止日期？”

而2004年12月2日，原上海市房地局仍然在审批浦东新区人民政府沪浦土供（2004）337号《关于浦东新区2004年度内第153批次征用土地的请示》，但在土地处的签报文件上，现已落马的原上海市房地局副局长陶校兴亲笔批示认为，“浦东新区没有列入历史遗留的很难操作，请商浦东新区”。

2005年1月25日，原浦东新区建设局以浦建土号文件专门向上海市房屋土地管理局汇报的报告显示，原浦东新区建设局和监察委、投资办、计划局、规划局、土地处等相关部门曾多次会审中，新区投资办认为，该地块2002年7月1日前有工业土地的全部批复，而且浦东新区计划局出具的《业务处理意见通知书》以及原浦东新区建设局申请用地计划的请示，“具有一定同意意向的表示”，因此，该报告认为此事可以作为“一事一报项目请区府审定”。

该报告称：“由于该项目在2004年8月31日前已取得经营性用地计划，故新区未将其列入上报市局的解决经营性历史遗留问题清单。鉴于该地块由于规划调整影响，我局拟同意上报市房地局征用土地。在征地经市房地局批准，以何种方式办理土地出让，请市局予以指导。”但是，原上海市房地局认为原浦东新区建设局逾期6天未列入历史遗留问题，没有给予批复，最终在2005年5月24日办理意见为“退件”，原浦东建设局至今仍未“退件”给银马。由于各部门意见不一，公说公有理，婆说婆有理，银马征地申请一直被拖延至今。

时代周报记者获得的材料显示，浦东新区招商[简介最新动态]办主任姜曙光2008年还曾专门在“浦建土号）”报告材料上批示了意见：“这是2005年初给市局的报告，后来情况如何？接下去怎么办？怎么回答？土地部门谁来答复企业？”

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