房企资金回笼周期拉长 面临更严峻挑战

银行按揭款到款周期被拉长至三个月甚至一年

不仅负债成本过高、销售困难、融资渠道不畅，就连房款回笼也遇到了障碍，由于银行头寸减少，部分地区的开发商销售额并不能很快悉数回笼，目前只能收到首付款，银行按揭款到款周期被拉长至三个月甚至一年，这将使得开发商的资金链面临更严峻挑战。

“签订销售合同后，银行按揭款以往1个月以内就会打到我们账上，但是，现在起码要三个月以上，有的甚至拖半年、一年。”一家在香港上市的内地房企财务人员向记者抱怨。

据了解，除了成交萎靡延长了房地产企业资金回笼，由于银行头寸减少，按揭回款周期拉长的问题也摆在了开发商的面前。上述人士告诉记者，已签合同的项目只能收到首付款，银行按揭回款至少要拖三个月以上，已经成为内地开发商普遍面临的问题。而且如果银根进一步收紧，这样的现象将日益增多。在融资渠道堵塞的情况下，回款困难将使得开发商的资金链面临更严峻挑战。

记者从深圳多家银行了解到，由于央行收紧银根，一再提高存款准备金率，商业银行头寸吃紧，普遍收紧了房地产按揭贷款，房贷按揭利率普遍较基准利率上浮10%到30%，二手房贷款基本已处于半停滞状态，而新楼盘的按揭贷款也仅提供给有长期合作关系的开发商，而且放款速度较之前确实慢了很多。

国泰君安（香港）地产分析师余立峰认为，在融资渠道堵塞、成交量回落及按揭回款周期拉长等多重压力下，房地产开发商特别是中小型的地产公司面临的财务压力是很大的，加上当前市场对楼价下降的预期较大，打压了投资需求，估计开发商“以价换量”的可能较高，未来内地楼价将有一定幅度的下调。

房企到底差不差钱？

虽然“资金链趋紧”的报道不绝于耳，但在香港上市的内地房企砸真金白银回购自家股票的行为却丝毫没有受到影响。港交所的股权回购资料显示，截至10月11日，共有8家内地房地产企业在香港回购了自家股票，回购金额合计15.1亿港元，占今年以来港股回购总额的17.3%。

在销售遇冷、融资渠道受限的当下，内地房企仍有余力回购股份，不得不让人怀疑开发商是否真的“资金紧张”。

在近两个月的回购潮中，世贸房地产在9月19日至10月4日期间10次入市，共回购8406万股，涉资5.14亿港元；此外，雅居乐地产也在8、9月间7次出手，合计回购2327万股，涉资1.67亿港元。

而事实上，不仅是近两个月，今年以来，不断有房企入市回购公司股票，其中中西部地区的房地产开发商中渝置地，是回购最频繁的公司。中渝置地在4月至9月份之间，出手达21次之多，回购金额总计3400万港元。而回购金额最大的是恒大地产，该公司于7月19日在恒大地产以6.56亿港元一次性回购自家股份1.1亿股。此外，参与回购的内地房企还有合生创展、远洋地产、众安房地产、北京控股，回购金额依次为7100万港元、4900万港元、1400万港元及500万港元。

从回购的活跃程度看，内地的开发商似乎并不“差钱”。翻阅半年报发现，一些参与回购的公司现金流确实较为充裕。以碧桂园和世贸房地产为例，这两家公司今年上半年的速动比率较去年底竟逆势上升，分别从去年底的从0.58、0.54上升至0.62、0.74。当然，并非所有在港上市的内地房企财务状况都如此乐观。