政策性住房强势放量 三季度楼市看上去很美

苏州市2011年第三季度住宅类房源成交16943套，同比增加了40.49%，环比上升了72.11%；成交面积为1815792.01平方米，同比增加了31.81%，环比上升了62.72%，从7月份开始官方网站暂停公布住宅成交均价信息，所以三季度整体均价很难进行量化比较。

同比来看，2010年苏州楼市在经历了2009年的疯狂之后，为了引导市场的健康发展，所以从年初开始国务院出台了了严厉的“国十一条”，严格二套房贷款管理，在4月中旬又明确规范二套房首付比例以及贷款利率，而7、8、9三个月处于政策调控空当期，所以上半年年楼市积压的需求在三季度迅速释放，月度内成交激增，特别是金九楼市更是达到年内销售高峰，整体来说2010年的三季度苏州楼市平稳爆发，而进入2011年之后，面对房价的节节攀升，国家再次出台系列调控举措，年初的首付比例再调整，“新国八条”，限购令正式出台，央行屡次加息，明码标价等等，密集的调控政策使得苏州商品住宅成交一度萎靡不振，政策的累加效应对于苏州楼市影响日渐深入，但是2011年苏州三季度成交量依然出现了报复性的反弹，表面上看市场上的需求充分释放，苏州楼市自限购后疯狂回温，但是分析三季度住宅成交明细不难看出，政策性住房从8月份开始大批入市，9月持续发挥，所以刨去政策性住房外，实际商品住宅成交量占住宅成交总量的不足4成，所以实际商品房成交仅为去年同期的5成左右，在国家大力发展保障房以及今年上半年一系列的楼市调控政策下，三季度苏州楼市出现了“伪繁荣”，特别是金九楼市更是沦为了“铜九”，所以总的来看，今年三季度苏州楼市商品住宅成交远不及去年同期表现。

环比来看，2011年三季度住宅成交量环比二季度暴涨72.11%，月均成交5648套，从月度间的成交状况不难发现，7月份苏州成交成交属正常发挥，但是8月份开始出现139.04%的速度急速攀升，9月份住宅成交依然维持在高位运行。二季度正处于限购令消化期，所以在上半年两个重要销售节点4月和5月苏州楼市均没有很好发挥，不过整个季度内商品住宅仍保持着持续去化且在住宅成交总量中占绝对领先比例，而三季度严厉的限购令虽然经过市场长达4个月的消化，但是政策并没有收紧的趋势，而且伴随着央行继续收紧银根以及二三线城市限购出台预期的日益强烈，商品住宅在三季度表现平淡，之所以成交量高居万套以上，主要是受到了政策性住房的强势入市影响，而且套均面积仅有107.17平方米，无论是环比还是同比均有一定的下滑，可见中小户型在三季度住宅成交中占比较大，这也与政策性住房的产品属性相一致。

就区域成交状况来看，工业园区和吴中区分别以4946套和4658套分居成交冠亚军，园区调价项目中海国际社区、九龙仓时代上城、华园星城等成交领先，而吴中区排名较前的集中在吴中大道板块内的楼盘，其中新城金郡、越湖家天下等表现突出，环太湖板块的低密度住宅基本进入了“滞销冰冻期”，不过两大区域内的商品房在市场不明朗的形势下很难达到近万套的庞大体量入市，所以季度内政策性住房在两大区域中表现尤为明显；其次，中心城区、高新区以及相城区三个区域季度成交基本呈现出等差递增的态势，均有2000套以上的成交表现，调价优惠项目世茂运河城、鑫苑国际城市花园以及香城花园颐园等签约迅速，而性价比项目南山金城1958、旭辉上河郡亦有相当不错的表现，而相城区的商品住宅集中在活力岛板块，区位优势促使华润置地橡树湾、合景峰汇国际及融侨城等持续去化，可见目前苏州楼市基本形成以园区、吴中区为先导，中心城区、高新区以及相城区协调发展的大格局。

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