陈真诚：房价僵持的四大秘密

如果不出意外，楼市调控一时不会松动，这就有可能拉长整个调整周期，延长买卖双方的博弈或对峙时间。

无法否认，今年以来，在“限贷”、“限购”等房地调控政策和金融调控的综合作用下，不只是一线城市，而几乎是全国性市场，房地产成交量一直在持续大幅度下降。

在舆论普遍关注、信息传达比较快而且传播渠道广的一线城市，各方面关于存货急升的数据屡屡被暴出，截至目前的去库存时间一般需要一年以上，甚至到两年左右。如北京，至9月25日，北京商品房住宅库存达到了113125套，创造了2009年6月24日以后的库存最高点。在8月份，全国八成以上的重点城市商品住宅存量继续增加，延续了前几个月持续走高的态势。

待售商品房3年都卖不完

在目前的存货基础上不再增加新的存货，几乎是不可能的。无疑，伴随待销存货越积越多的是，各地市场还将有新项目开工、新盘陆续推出上市，形成可供销售的新房源。

近年来，由于房地产持续高热，房地产投资大幅增长。2010年全年，全国房地产开发投资额增长33.2%，房屋新开工面积增长40.7%，新开工增速达到近十年来最高值。今年上半年，全国房地产开发投资额增长、新开工面积增长、在建面积增长也在约30%甚至以上。

约从2007年开始，近几年全国各地都卖出了大量土地，其中不少是需多年连续开发才能开发完的大宗土地，大盘用地比比皆是。综合政府办事流程、土地出让金交纳（包括延期交纳、分期交纳等）、土地交付、项目开发周期来看，随着这些已卖出土地不断被开发，将有大量土地所开发的新的房源陆续上市销售。

而且，各地市场还存在大量囤地现象，一些土地甚至是从2007年前开始囤积的，一些土地在卖出若干年后至今还没动工开建。在如今市场异变、房价地价预期向下的情况下，开发商或土地持有者如果继续囤地或捂地不开发，就意味着可能承受损失。因此，接下来，往往会有新的土地开工建设，新的楼盘陆续开盘上市。

事实上，有的城市房地产市场已经进入新房增量大规模上市时期。无疑，这些不断增加的可售新房，也会与既有存货分抢市场。如果未来即将推出的新房增量不能及时卖出，其形成的积压，将会进一步增加未来存货总量，延长整体去存货的时间。

照此推算，预计到年底，存货存量的消化时间，即去库存的时间，一般需要3年左右。而后，随着时间推移，继续不断有新盘上市或新的房源推出，如果市势持续低迷，成交冷清，滞销的房屋形成新的积压，新的房源增量就会部分转化成存货增量，延长整体去库存时间。另一方面，近年来，房地产市场高热，投资投机性购房一度盛行，投资投机者手中握有大量房源，二手房存量也非常可观。

投资投机者持有的二手房存量，在市场向下调整、房价大幅度下降之后，就可能随时成规模性地陆续抛向市场套利，形成供应，自然会大为增加市场供应总量，进一步改变供求形势。

按照目前的市势，上述三方面房源形成的待售商品房总量的消化时间，或需3年以上。换句换说，到年底，可见的待售商品房或3年都卖不完。