转战二三线中小型房企可“弯道超车”

近来，中海、万科、恒大、绿地、世茂房、远洋、碧桂园、金地等大开发商在全国刮起了一股打折降价的旋风，开发企业的这种举动被媒体解读为楼市价格战或降价潮来临，但在当前政策和市场环境下，同策咨询研究部总监张宏伟认为，大型房企的打折降价的旋风意味着开发商之间的竞争加剧，各大房企采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”，行业发展经验也表明，楼市调控政策收紧，市场流动性不断收紧的市场背景下，哪个房企拥有更多的现金流，哪个房企将在“逆势扩张”的市场背景下立于不败之地。因此，这个阶段也就是房地产行业洗牌或房企之间的分化的阶段。

从土地市场的表现也反映出各大房企对于当前市场的态度。当前来讲，国内多个城市土地拍卖屡现底价成交，被视为房企“风向标”的万科自9月以来频频拿地，涉及金额近百亿元，被认为开始抄底土地市场。

大型房企采取高速周转策略回笼资金进行逆势扩张，同样，对于部分资金宽裕的中小开发企业，也面临企业发展方向转型的问题。据笔者了解，部分中小房企也跟进大型房企进行快速出货的相关操作。尽管这些房企在上海只有1-2个项目，销售完毕后再上海市场将出现项目断层的现象。但他们认为，现在赶紧出货应该尽管将资金投入到二三线城市，到二三线城市土地市场去拿地。同策咨询研究部总监张宏伟认为：

第一、二三线城市尽管也将纳入限购范围，但总体政策执行力度不会比一线城市那么大，因此，二三线城市还面临着相对可观的市场发展机会。

第二、由于大型房企参与，一线城市土地市场竞争激烈，对于中小型房企来说，参与的机会成本会越来越高，相对于在二三线城市土地市场拿地，二三线城市拿地的机会成本远远要比一线城市低，并且在二三线城市拿地及开发规模上的机会也会比一线城市多的多。

房地产行业洗牌或房企之间的分化过程中，大开发商既要做大鱼，也要做快鱼，大开发商通过高速周转策略提高开发和销售速度，更要想法设法扩大自己的市场份额，甚至兼并中小开发商，快速进行规模化扩张，抢占行业第一军团的席位。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，中小开发企业此时也应该制定自己合理的发展战略，在这个内外环境相对比较复杂的市场阶段，中小房企其实也面临着市场发展机会。部分中小房企也可以采取快速开发的高周转策略进行扩张，布局还具有发展机会的二三线城市的房地产市场，在其他同类房企发展相对滞缓的情况下，这些资金周转较好的房企就可以克服发展瓶颈进行“弯道超车”，超越同类房企，成为区域市场的主导者或可与部分大型房企在市场上角逐。

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