楼市调控应吸取日本调控教训

对住房市场进行干预与调控是各国政府普遍的做法，但不同国家文化背景、经济基础及发展方式各不同，调控住房市场的方式和途径也各不同，其结果也不尽相同。

中国与日本有很多类似之处：都属亚洲国家，国民对于住房消费的重视程度明显高于欧洲及美洲国家；都采用了出口导向型的经济赶超战略，储蓄与投资在经济增长中的作用明显高于欧美国家；两国都遇到了由汇率升值导致的资产价格泡沫，不同的只是资产泡沫出现的时间有所不同，日本的资产泡沫出现在上个世纪80年代，而中国出现在21世纪初；都属于人口大国和经济大国。诸多类似之处使日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。

经济增长过于依赖房地产行业会导致严重经济后果。日本在二战后的30年经济发展取得了巨大的成功。支持这种经济增长的因素之一是住房的大量建设。从战后到20世纪70年代的前半期，住房一直严重短缺。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了。战后立即就需要大约420万套住房（超过现存住房总量的五分之一）。战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。

随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济影响越来越大。在20世纪70年代，房地产投资占gdp的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在20世纪90年代之前的一个重要特征。

维持这种经济运行方式需要一系列制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。其中，住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。

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