楼市降价潮蔓延 房价下行周期已至

各地楼盘降价的消息不断出现，再争论拐点是否会到来，已经变得没有意义，因为拐点就在眼前。

位于上海宝山区的美岸栖庭在9月11日推出一批新房源，起价大约17000元/平方米。记者昨日致电售楼处，工作人员介绍，因为价格优惠，开盘销售了200余套房源，目前剩余房源价格已经超过2万元/平方米。

美岸栖庭的热销源于降价。根据记者了解，该项目在2010年10月推出的房源价格在19000元/平方米至27000元/平方米，相比之下，此次降价幅度已经超过10%。而目前网上二手房源的报价也均在2万以上。一二手房源价格倒挂，二手房将紧随降价，区域整体房价下行周期已经到来。

旧盘新开，降价促销。这种做法绝不是美岸栖庭一家。在房地产调控早期，即今年上半年，开发商还都是新盘降价，因为不涉及老业主退房风险。但从8月开始，降价已经在旧盘新开的房源中体现出来，这一迹象成为楼市全面降价的又一个节点。根据中原地产的统计，8月以来，北京有8个项目的后期房源入市，其中阳光绿景嘉园等4个项目较前一期有明确的降价。

另有媒体报道，9月4日，位于杭州下沙沿江大道的保利·湾天地推出的酒店式公寓项目，楼盘起价7280元/平方米，均价8900元/平方米。相比前期12000元/平方米的销售价格，后期房源直降4000元。同期，杭州桥西板块、临平老城的楼盘价格都出现了大幅下降，新开楼盘的价格下跌则更加明显。

而根据记者掌握的情况，上海的降价促销楼盘呈现增加趋势。包括大华锦绣华城、绿地新里米兰公寓、绿地秋霞坊、复地新都国际等楼盘均出现不同程度的降价。因此，尽管上海上周新房销售均价仍有小幅上涨，但主要原因是高端住宅集中入市，从供给结构上拉高房价。新房销售高于周边物业均价的做法已经非常少见。

从最新一期的周成交数据来看，各地成交量继续下跌，也将成为“金九银十”开发商大举降价的又一个推动因素。根据中原地产统计，北京9月前12天的新房日均成交135套，这一数字是除今年2月以外，北京日均成交套数最低的月份，到中秋节当日成交量仅为64套。深圳上周新房成交套数为417套，环比下降了28.60%。二手房成交均价为21772.85元/平方米，环比下跌了4.05%。9月前12天，上海新建商品住宅成交1648套，较8月同期降4%，同比则回落58.4%。

据一位深圳开发商介绍，受调控预期的影响，购房者普遍在等待房价下跌，开发商只有大幅降价才能吸引购房人进场。因此，为抢占市场、尽快回笼资金，开发商集中降价促销的趋势已经成为必然。

房价即将下降的另一个信号是一二手房价格倒挂，以北京为例，今年前8个月，北京二手住宅成交均价为23709元/平方米，一手住宅成交均价为22038元/平方米。此外，上海、广州、深圳等一线城市，重庆、武汉、天津、郑州、佛山、宁波等二三线城市也纷纷出现了一二手房均价倒挂的现象，宁波一些新盘的价格甚至低于周边二手房10%到20%。受此影响，未来开发商新开盘采取更低价入市已经不可避免。