商品房

       商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。

主要分类

        1、内销商品房，指房地产开发企业通过实[1]行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。

　　2、外销商品房，指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式  商品房，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。

     商品房的结构形式主要是以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式： 　

       （1）砖混结构住宅；

       （2）砖木结构住宅；

　　（3）钢筋混凝土结构住宅。

升值因素

交通情况

　　影响房产价格最显著的因素是地段，决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况，一条道路的修建设，可以立马使不好的地段变好，好的地段变得更好，相应的房产价格自然也能直线上升。投资者要仔细研究城市规划方案，关注城市的基本建设进展情况，以便寻找具有升值潜力的房产。掌握这一因素的关键是掌握好投资时机。投资过早，资金可能被“套牢”，投资过晚，可能丧失上升空间。

周边环境

　　包括生态环境、人文环境、经济环境。任何环境条件的改善都会使房产升值。掌握这一因素的关键也是要研究城市规划方案，恰到掌握好投资时机。

物业管理

　　以投资为目的购买房产，更应注意物业管理的水平；它直接决定了租金的高低。另外，有些物业管理也有代业主出租的业务，因此买房时要注意，一个得力的销售部门也许会给以后的出租带来很多方便；掌握这一因素的关键是在购房时，应将物业管理公司的资质，信誉和服务水 平加以重点考虑。

社区背景
　　每一个社区都有自己的背景，特别是文化背景。在当今知识经济时代，文化层次越高的社区，房产越具有增值的潜力。

配套设施

　　“足不出户”(户：指小区)就能够解决所有的生活问题，是特色小区模式的最高境界。很多小区是逐步发展起来的、其配套设施也是逐步完成的。配套设施完善的过程，也就是房屋价格逐渐上升的过程。掌握这一因素的关键是要看开发商的实力，如果小区开发工程中途停止，配套设施的完善也就泡汤了。
房屋品质。

        随着科学技术的发展，住宅现代化被逐步提到日程上来、网络家居、环保住宅等；已经成为现实。实际上；房屋的品质是不断；变好的。单从这个意义上说，建成的房子会随着时间的推移不断贬值。这就要求投资者在买房时，要特别注意房屋的品质，对影响房屋品质比较敏感的因素，如布局、层高、建筑质量等，要重点考虑其抗“落伍”性。

期房合约

　   投资期房有很大的风险，投资者要慎而又慎。但一般说来，风险大，收益也大。如果能合理、合法地应用好期房合约的话，应该是可以获得丰厚的汇报的。需要注意两点，一是要请专业人士帮助起草期房合约；二是要挑选有实力和信誉的开发商，这样可以保证能够按期拿到合乎标准的房子，或者万一出现开发商违约的情况时，也能够保证资金的安全和获得开发商付给的违约金。

经济周期

　　这也是一个房产升值的因素，面对经济还有很大的向上发展空间，房地产市场发展也很平稳，房产投资也会前景看好。

　　购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。

　　“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

　　“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“二书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

　　《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。

　　《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容： 　　1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2、结构类型；3、装修、装饰注意事项；4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；6、门、窗类型，使用注意事项；7、配电负荷；8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；9、其他需说明的问题。住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用  《商品房销售(预售)许可证》说明书》中。

　　预售许可证

　　商品房预售许可证是由市、县房地产行政主管部门核发的，同意开发商进行商品房预售的惟一合法凭证。其主要内容有：预售许可证号、销售单位名称、项目名称、预售建筑面积、房屋坐落位置(含幢号)、房屋使用性质、发证机关及发证日期等。

现售条件

        根据国家有关规定，商品房现售，应当符合以下条件：

　　(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

　　(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

　　(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；

　　(四)已通过竣工验收；

　　(五)拆迁安置已经落实；

　　(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

　　(七)物业管理方案已经落实。

预售条件

      根据国家有关规定，商品房预售，应当符合以下条件

　　(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；

　　(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

　　(四)多层建筑已完成主体结构三分之一以上；

　　(五)高层建筑已完成地面以下的主体工程。

      建筑面积

      商品房建筑面积由建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，共有建筑面积部分为共有产权。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台面积；部分组成。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

　　此外，商品房也注重套内使用面积和墙体面积。套内使用面积，指的是套内各项功能空间的使用面积之和。一般包括卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、储藏室、壁柜等。套内使用面积是住宅设计中的技术经济指标之一。按照国家有关规定，计算套内使用面积时，跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积；烟囱、通风道、管道井等不计入使用面积；室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算。 商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙体和非共用墙体。共用墙体是指商品房各，套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)。共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙水平投影全部计人套内建筑面积。

合同内容

        根据有关法律规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

         (一)当事人名称或者姓名和住所；

　　(二)商品房基本状况；

　　(三)商品房的销售方式；

　　(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；  商品房买卖合同

       (五)交付使用条件及日期；

　　(六)装饰、设备标准承诺；

　　(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

　　(八)公共配套建筑的产权归属；

　　(九)面积差异的处理方式；

　　(十)办理产权登记有关事宜；

　　(十一)解决争议的方法；

　　(十二)违约责任；

　　(十三)双方约定的其他事项。

      七大圈套