地方政府祭出限价缓兵计 暂停发放高价房预售证

      济南市原定于4月23日开盘的多个高档楼盘，在申办预售证时都被暂停。此消息已得到济南房地产业界多位人士的证实。除了济南外，深圳、西安、沈阳、武汉、成都、北京、上海等地，均传出了政府对房价进行分片区限制、同时暂停发放高价房预售证的消息。

      业内人士分析，暂缓发放高价房预售证，免于被定性为高房价典型而遭遇严查，曾经是2010年部分城市私下采取的应对举措。在多个城市公布限价目标后，这一应对举措被越来越多的城市公开采用，成为普遍采取的限价举措。

       限价令卡住预售证

       “无法办理预售证，原定于4月23日开盘的楼盘采用各种策略应对。有的无限期顺延开盘时间，有的如期开盘，但不收款，仅为认筹客户签订选房协议，待办下来预售证再收款。”山东中原地产事业部总监林鹤松在其微博中透露。

       济南住宅与房地产信息网显示，原定于近期开盘的名士豪庭和海尔绿城全运村项目，目前都没有取得新楼预售许可证，前者当前均价为10000元/平方米，后者均价为19800元/平方米。

       政府迫于压力也可能不会对所有的高档楼盘都不给发预售证。政府会根据各家楼盘销售套数，随时计算房价均价是否超出调控目标。

      “对于普通商品房，新办预售证时，政府会参照其前一批次开盘的均价或者周边同档次项目的销售均价，在此基础上，可上浮10%。如果高出此标准，政府会让企业回去整改。”

      济南市城乡建设委员会房地产市场监管处，接线人员表示，济南对每个片区都制定了一个房价的最高限价，申报项目的均价超过这个限价，会暂缓发放预售证。

      深圳也传出类似消息。据称，为实现3月底设定的房价调控目标，深圳市将限价目标分解到各区片，并直接对单个楼盘的预售价格进行限制。

       具体操作办法是：对于2010年已获得预售证的项目，参考2010年均价设定一个价格上限，如果销售价格超过该上限价格，相关部门将不予备案；2011年新拿预售证的项目，按照某个月录入合同价格来折算项目均价；对于还未拿预售证的项目，分片区制定均价上限，结合项目的物业类型进行审批，申报价格要低于该片区设定的上限，才能下发预售证。

        沈阳市房产局也传出，开发企业在申办商品房预售许可证时，其预售均价在沈阳市2011年新建住房价格控制目标之内的，有关部门予以审批。超过控制目标的，暂缓办理。已办理预售许可的项目，开发企业补报的公示销售价格超过控制目标的，暂时关闭其网上备案系统。

       除此以外，西安高新区也传出“凡价格超过8000元/平方米的楼盘都不给发预售证”的消息。

        缓兵之计难治本

       “出台这一政策，应是地方政府应对宏观调控的缓兵之计，为得是不被高层政府定为典型。”一位业内人士介绍，成都市房管局2010年也曾对超过一定房价的楼盘不予备案。“但是两个月后风头一过，规定自动消失。该决定自始至终未对外公开，算是地方政府为应对调控采取的擦过球策略。”

        该政策虽是政府限价缓兵之计，但是如果中央没有新的定调出来，这个政策将会持续。

      “限制办理预售证，对高端楼盘影响较大。没有预售证不能合法销售，即便违法销售了，也办理不了网签合同，也就不能办理按揭贷款。”要实现房价限价目标，靠开发商自觉是不现实的，必要的行政干预确实能起到限制房价的作用。

       “对于售价偏离成本太高的项目，限制预售证的发放，新政里是有相关规定的，是合理的。”北京万科企业有限公司副总经理肖劲同时表示。

        在2010年4月17日国务院下发的“新国十条”中有“房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应”的表述。

       虽然高价房拿预售证项目的难度加大，但并不表示都拿不了预售证。一般来说，高价房会根据周围房价以及市场的平均成交水平来定。只要高价房的价格下调，低于市场的平均价格，依然能够取得预售证。

        房产以及城乡建设部政策研究中心主任陈淮认为，真正解决房地产问题，并不是通过限购、限贷、限价等行政手段就能解决的，政府需要从调整城市结构、土地制度、中央和地方税负关系、收入分配结构四个方面进行。“缺了任何一条，都无法解决北京、上海、广州、深圳房价过高的问题”。