苏州楼市进入品牌时代 住宅市场优胜劣汰日趋明显

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　　（第一房产讯 夏玮芬）苏州，长三角都市圈的重要组成部分，城市经济发展相当突出，地区经济总量位列全省第一，gdp总量跻身全国前五。而作为城市发展的重要行业，房地产市场在本世纪以来，也同样经历了快速的起步发展过程；特别是近年以来，城市规划发展和交通配套的日益完善，楼市走势十分迅捷，各类产品全面发展，地产市场争奇斗艳，这其中，表现尤为突出的是品牌企业的带动效应，逐渐成为楼市竞争的重要指标；无论是深耕本地的吴中地产、建屋发展、新创建设……还是外来的万科、中海、恒基、保利、绿城等企业，均在近年的苏城楼市格局中，担当着越来越关键的主导作用，苏州房地产市场也宣告着品牌布局的全面到来。而目前楼市调控愈发加剧的情况下，住宅市场的优胜劣汰绝将会更加明显，品牌开发商和品质楼盘作用将更加为市场所瞩目。

　　园区

　　从苏州房地产区域状况来看，园区是苏州楼市发展的标杆区域，也是品牌引导性最早起步的区域。初期，以本地品牌企业建屋集团、中新置地的新城花园、新加花园、万杨香樟、湖左岸等项目为代表，开创了湖西楼市的全面发展时代，再加上湖西金融办公、商业配套等的跟进，以及金鸡湖的休闲开发，有力的引导了苏州早期改善型居住人群的关注目光。

　　2004年，金鸡湖大桥的通车，直接拉近了湖西与湖东的距离，湖东新城的概念日益凸显。万科、中海等国内一线品牌强势挺进，均大手笔的投注市场；栖霞建设、雅戈尔、亿城、天地源等外来品牌企业也纷纷进驻，引领了湖东板块的群雄逐鹿时代，也改变了园区早期以本地企业为主导的开发格局。半岛华府、万科玲珑湾、中海国际社区、雅戈尔未来城、亿城新天地等项目的面市，也一次次引导了苏州楼市各阶层置业的流向。

　　2006年以来，园区高端、改善、刚需等各层次项目全面盛放，中海、万科、雅戈尔、建屋、中新等企业持续占据着销售额的前列位置，在售市场的品牌影响作用凸显，部分本地中小型企业只能向唯亭胜浦等周边乡镇板块转战；湖东、现代大道等主力板块部分，大盘频现，市场定位也逐步升级，中海、万科、雅戈尔等企业更是实现了多盘布局的扩张。而土地储备市场方面，园区同样是品牌领航。金鸡湖、独墅湖双湖高端板块，九龙仓、新鸿基、星加坡仁恒、以及09年强势势入驻的绿城，地产大鳄荟萃；而且在湖东等主力板块可开发用地的日趋稀少下，园区边远板块也逐渐成为品牌房企的关注热点。07年，招商、首开落子青剑湖西面和南面，目前招商项目依然尚未推出；08、09年，圆融、中信、建屋更是在青剑湖东北面大幅拿地，继金鸡湖独墅湖后，青剑湖、阳澄湖“新双湖”板块的概念也在这部分本地和外来品牌房企的共同带动下迅速崛起于苏城房地产市场；2011年苏州首场大型土地拍卖中，这股品牌房企的逐鹿同样硝烟弥漫，友谊合升以六千元的楼面单价拿下园区唯亭镇唯亭天翔软件东葑亭大道北的一宗二类住宅和商服用地，板块竞争实力即刻拉升。园区房地产市场，也实现了由湖西湖东主力区域向周边板块全面布局的品牌竞争时代。

　　中心城区

　　中心城区浓厚的文化历史背景氛围，完善的配套和极具特色的古城环境，本身就是房地产投资的绝佳优势，因而，在早期房产市场的表现中，中心城区的品牌竞争并不突出，多以地里位置环境和产品取胜。06年，华润旗下坚实发展有限公司以1.16万元/平方米的楼面单价夺得平江区人民路东、平齐路以南（原阀门厂）地块；同年，更为瞩目的是地产大鳄中海万科的全城布局也同样延伸至中心城区，万科、中海相继拍下沧浪区劳动路20-28号（原冶金厂）总建逾二十万方、胥江畔（原华能热电厂）总建近二十万方两宗地块，此后万科金色家园、中海胥江府项目的推出将区域楼市整体推向了新的高度，中心城区的品牌竞争效应逐步凸显。此后，万科再度拍得沧浪区原长风厂地块，嘉业拿下运河南岸的苏纶厂地块，围绕古城区板块的楼市进展逐渐进入了品牌竞争取胜的时期。

　　三大新城板块的崛起是中心城区房地产市场发展的新突破。古城区板块本身的城市规模限制、可开发用地日益珍稀，使得三大新城板块的规划发展逐渐成为中心城区房产市场的新热点。

　　其中，平江新城房地产起步较早，但早期项目以针对区域内自住型人群为主，在苏城楼市的发展表现中并不突出，直至主干道北延、火车站改造的启动、万达广场项目的推出，板块发展潜力得以快速提升，近年重新成为土地市场的争夺热点，2010年楼市调控加剧但天地源等企业同样高调进驻，也将区域普通住宅用地楼面单价首次提升至六千元每平方米以上。2011年1月份的大型土拍上，板块表现同样瞩目，推出的城北东路南、江宙路西、江宙路东、平河路北、江宙路西、平河路北的一宗大型住宅用地，更是引来合景、中海、友谊合升等多家品牌房企的火拼，尽管最后为中梁置业以7781元/平方米夺得，但不难看出品牌房企抢占平江新城的趋势。

　　沧浪新城是苏州南部发展的第一站，可供开发的土地资源相对充足。从交通的发展来看，南北动线的高速发展，是带动城南发展必然的趋势；京杭运河景观带为新城的发展带来良好的生态条件。而板块房地产市场的发展也是三大新城板块最为快速的，08年上海汇成的湖山新意项目面市，作为板块发展期的热点项目，品牌较好的口碑也为沧浪新城聚敛了人气；此后世茂的大手笔之作150万方大盘世茂运河城震撼出击，作为沧浪新城的重点建设项目，品牌房企的大盘效应给沧浪新城带来全新的发展面貌，项目大型综合体的发展与落成，也将为沧浪新城创造新的价值，使得区域成为品牌房企争夺的新热点。2011年，台湾最大的房地产开发商远雄房地产开发集团(中国)有限公司落子区域内，同期友谊合升跨出园区之后也首度布局沧浪新城，品牌竞争效应全面启动。

　　金城新城是三大新城板块发展起步最晚的一个区域，由于交通环境的影响，板块早期市场基本为动迁区和乡镇结合带的自建区，2009年南山金城1958作为板块首个普通商品住宅项目的推出，才正式拉开了板块房地产市场的发展步伐；不过板块的起步恰逢苏州房地产的快速发展期，南山置业的领航开发，及今年初万科旗下子公司的大手笔拿地，使得区域房地产市场的发展一开始就在品牌房企的引领下逐渐加速。

　吴中区

　　吴中区房地产市场发展呈现较为多面，区域地域广阔，依山傍水，环境资源丰富。因而在房地产发展方面，尽管早期沿太湖周边由于较高的生态环境价值，不乏实力商家的投资开发；独墅湖畔，凭借园区房地产市场的带动影响和湖景资源，也引来仁恒、中海等企业的进驻；但品牌房企抢占的往往为区域优势资源的高端市场，普通住宅市场方面，却远远不及高端市场的表现抢眼。

　　07年，邵昂路板块横空出击，首先是2007年1月17日招商地产和南山地产联手以9亿竞得开发区邵昂路西侧、小石湖路南北侧占地57万平米地块，同年7月，新城房产9.2亿竞得吴中开发区邵昂路东侧、东吴三路南侧31万平米地块，同期招商南山地产再次以3.18亿拍得吴中开发区吴港南路南侧、邵昂路西侧占地10万方左右地块，再加上此前区域龙头企业吴中地产的储备用地，板块开发潜力空前，品牌布局影响也使得其成为苏城地产开发的新热点。

　　木渎板块是区域近年发展的又一热点，前期也有嘉业、尼盛等项目的居住人气汇集，而轻轨1号线2012年即将运行带来的交通便利性、距高新区cbd板块的近距离作用，配套的相对成熟，均使得板块升值潜力空前。09年板块在房地产整体市场的风云变幻下，表现同样出色，浙建枫华紫园项目推出，合景泰富、朗诗地产、以及高新区经济发展集团旗下的永新置地，齐齐亮相木渎房地产市场，以及2011年首次进驻苏城的粤派企业方圆地产，使得板块发展进入全新阶段，一举杀入中高端品牌布局竞争时代。

　　整体来看，2009年以来是吴中区房地产市场品牌布局的全新提速时期，除了上述木渎板块的异军突起，在区域土地市场整体供应表现上，均不乏品牌房企日益加剧的争夺身影。保利地产在独墅湖西和尹山湖北岸连续高调拿地、上海万业、九龙仓子公司同步挺进；中天、朗诗抢占主城板块南下地带；亿城二进胥口………早期表现突出的本地中小型房地产开发企业只能逐渐走向更为边缘的乡镇结合地带及联合作战的途径，品牌开发影响全面凸显。

　　高新区

　　高新区位处苏城西翼，尽管房地产市场起步并不晚，但前期外来企业进驻较少，区域市场进度一直处在相对平缓的状态。早期以狮山路中心板块发展为主，狮山路是连接苏州高新区与市区的主要交通干线，也是区域cbd发展核心，是高新区的门户所在，沿线汇集了区域相对高档生活住宅片区，但整体以本地开发企业为主，区位、产品竞争更为明显。尽管后来有阳光新地的国际公寓项目推出，但同时段板块整体项目有限，品牌竞争格局并不明显。

　　因而，高新区中心板块品牌局势的凸显，基本聚焦在近两年，狮山路沿线的开发趋于饱和下中心板块向周边衍生辐射，北至马运路，南至玉山路竹园路，整个区域配套的成熟，轻轨1号线、3号线的规划发展，给板块带来新的发展机遇，07年迅速布局苏城的外来房企鑫苑置业转战高新区，拿下何山路大润发东北面总建二十余万方地块，楼面单价高达五千元以上，但此后板块土地供应情况并不突出。直至09年底，楼市快速发展的大风潮下，高新区各板块也增强了土地市场的供应力度，2010年1月的大型土拍中，中海地产以7833元/平方米的楼面单价刷新区域普通住宅用地的新高，挺进玉山路地段也实现了中海苏城的“八星”布局，对板块房地产市场震动明显；同年6月，金科跨入苏城的第一步也同样是落脚高新区中心板块大润发以北，其大型综合项目的未来发展，也将进一步升级区域功能与定位，使得板块发展潜力大幅提升，此后土地市场表现中，品牌房企对板块用地的争夺日益明显。

　　高新区西北片区作为“北扩西进”的第一站，人气持续高涨，前期的发展主要体现的普通住宅市场方面。北部浒通板块尽管早期有新创、新港本区域实力房企的引导，但项目整体以性价比取胜，品牌优势并不突出；2010年初旭辉、昂内等企业的进驻才真正拉开区域品牌布局的竞争趋势。而西片高新科技城板块的发展中品牌影响却相对突出，板块前期项目较少，居住氛围相对不够成熟，但生态环境良好，目前也仅仅处在房地产发展初期，2009年底2010年初艾维克建设的max未来项目推出，才急剧引导了区域购房群体的汇集；此后，艾维克建设持续发力，连续竞得板块内两宗住宅用地，及2010年6月份万科集团的进驻，使得板块发展初期便处在品牌房企的领航影响下。　　
 　　

　　相城区

　　相城区房地产市场起步较晚，但步伐迅捷，作为苏州房地产市场的后起之秀，区域市场一向就不乏品牌聚焦的影响，前期常发、中惠的深耕；07、08年，区域市场表现更为突出，华城国际、康桥丽都等一批性价比项目迅速抢占刚需市场，雅戈尔、首开等企业在区域土地市场的争夺中也均有斩获，再加上三大主干道的北延通车，中央商贸城的规划启动，以及平江新城商业配套的借助影响，板块内品牌房企的动工，区域市场关注目光大幅提升，整体跃升为苏州房地产市场的热点发展区域。

　　相城南部中心板块方面，2009年，大盘合景峰汇国际全城公开，以引领区域住宅市场的价格表现迅速拉升板块定位。同年，板块土地市场同样硝烟弥漫，融侨置业、华润旗下佳满企业等品牌房企，各拿下中央商贸城周边两宗地块，以及浙江汉爵等外来军团强势出击，区域品牌竞争也进一步加剧；2010至2011年，融侨城、水漾花城等部分品牌项目陆续推出，区域土地市场也持续成为品牌商家的争夺热点，城际高铁的贯通，休闲生活配套的日益完善，北部副中心的日益凸显，使得板块未来房地产发展空间更为广阔，2011年1月的土地交易市场上，继园区大和房屋后，第二个全外资企业积水住宅株式会社落户相城，板块品牌布局再度升级。

　　相城北部板块方面，生态环境良好，地域广阔，资源丰富，休闲住宅是前期开发热点，目前相对同为休闲区域的环太湖板块仍有一定的价格优势，可开发潜力巨大，北京建工旗下的建邦置业、融创中国、以及09年进驻的安徽高速集团，也同样吸引了不少品牌企业的青睐，后期板块中高端休闲房产的走势更是向生活理念化的打造迈进，也势必走向品牌影响的竞争格局。

　　整体来看，相城区房地产市场发展快速，土地储备体量大，商业配套上中央商贸区的启动，经济的快速发展和政府的重点打造，中高端项目频现，是继园区之后苏城房地产市场中品牌布局推动最为明显的区域。