“最严厉”调控政策对吴江房地产影响观察

　　经过近十年的快速发展，吴江房地产市场在大浪淘沙般的市场化进程中形成了自身一些独特的特点，一系列房地产调控政策的组合出台，与变化多端的市场实际遭遇，使兔年的吴江房地产市场发展变得扑朔迷离、前途叵测。变，无时不在，宏观调控加速了吴江房地产市场变象的发酵过程，从市场整体走势到房价的起伏，从多元营销方式到商业地产的重新抬头，都激发出新的机遇与挑战。

　房价：上涨速度放缓、上升趋势难逆转

　　2010年可谓是吴江房地产市场发展中房价上升幅度最大的一年，在吴江楼盘自身品质提升的同时，与苏州融合，全国房价带动等累加效应之下，吴江市区主流楼盘都有1000至2000元不等的涨幅，有的甚至更高。

　　从2010年开始，城南板块集聚了众多实力大盘，是现在及今后几年内吴江房地产开发的重心。城南85万平方米超级大盘瑞景国际在去年人气火爆。该楼盘上半年对外的市场参考价多层约为6800元/平方米，高层约为6200元/平方米，在9月份第二届住博会期间市场参考价多层约为7500元/平方米，高层约为6600元/平方米，目前对外的市场参考价多层约在8500～8600元/平方米，高层则为7800元/平方米左右。

　　鼎基·丽湾域在春节前推出一批高层房源，价格约为8500元/平方米左右，销售十分火爆。据了解，同为城南板块的奥林清华·湖郡目前价格保持在8000元/平方米左右。伟业·金域华府价格则更具竞争力，约为7800元/平方米左右。中南世纪城目前还没有正式公开价格，据业内人士表示，以中南集团的品牌影响力及品质追求，价格不会太低，估计至少也要在8000元/平方米以上。

　　再看城北板块，坐落于苏州交界的伟业·迎春华府，受苏吴同城效应及轨道交通等积极因素影响，该楼盘广受苏吴两地购房者追捧。上半年首次开盘时，多层均价约为5300元/平方米，高层均价约5000元/平方米，年底时多层均价约为7000元/平方米左右，高层则维持在6800元/平方米左右。

　　同为城北板块、地利更具优势的新湖·明珠城，2010年全年四个季度均价分别约为6500元/平方米、7150元/平方米、7300元/平方米、7600元/平方米左右。目前正在推广的大户型房源，均价约在8500元/平方米左右，临湖“湖景平层大宅”，均价约在9000元/平方米左右，最高要接近1万元/平方米。

　　与新湖·明珠城一路之隔的亨通·吴越祥院在2010年年底对市场公开后，凭借其卓越的品牌口碑，得到了业内和社会的颇多厚爱和认可，其少数精品房源更是冲破万元，达到吴江房价的制高点。

　　业内人士表示，受楼市调控政策影响，市场交易量将明显下降，房价上涨趋势也将放缓，估计在相当长的一段时间里吴江房价将保持目前的状态。房价是调节市场的核心要素之一，吴江的房价处于什么位置，与吴江房地产区域市场一定时期的供求关系、楼盘产品品质与土地成本以及吴江城市化发展状态等条件密切相关。

　　各家开发商对今年的市场定价讳莫如深。在调控期内，特别是一个全新楼盘或全新一期房源，市场定价非常重要，太高或太低都会使市场受到伤害。简单而言，在目前市场走势并不明朗的情况下，开发商不会轻易用调整价格的方法来调整市场预期，破坏来之不易的市场供需双方的微妙平衡。

　　随着调控期的深入，不排除个别楼盘因开发资金及销售压力而采取各种优惠方式让利于购房者，房价博弈将更具考验。但从吴江房地产市场的整体发展来看，中南建设、亨通地产、重庆金科等在城南导入高品质楼盘概念，轨道交通将加快“苏吴一体化”程度，以及吴江正在大力推进城市化进程，南部新城建设如火如荼，备受关注的滨湖新城建设也已经大幕拉开，吴江整体房价上升态势很难逆转。

　　商业地产 ：或将迎来证明自己的春天

　　“国八条”明确规定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，已经超过了商业地产投入的成本比例，商业地产是首付五成，执行基准利率的1.1倍。可以说针对住宅市场的调控政策逆转了住宅与商铺的投资门槛。

　　我们可以这样理解，首套住房是以满足居住为主，属于生活必需消费品，而第二套房与商业地产类似，是以投资、获取收益为其属性，属于投资品。这个变化直接影响到对商品住宅的重新定位。

　　与股市的高风险相比，投资房产目前仍是比较安全的投资领域。“我们不能说房价永远只升不降，但是若以数十年为尺度，房价的升值空间会高于股票，而风险会更低。所以，只要量力而行，房产投资是一条投资稳、收益高的渠道。而且与股票、黄金、古董、邮票等其他投资产品不同，房产本身还有巨大的使用价值。住宅类可自住，也可出租，商铺类可以由经营性收入带来更高的回报。”业内人士认为，从长远来看，对于不需要太多专业知识的普通人来说，投资房地产仍然是最稳妥的投资方式。

　　作为投资产品，商业地产在享受因土地价格及商圈成熟程度而导致该物业的价值上升以外，还同时享受租金的回报，因此，在与二套住宅这类投资品相比较中有着明显的优势。

　　近几年，吴江商业地产开发体量比较大，目前形成了以万亚购物中心和乐天玛特为中心的永康路商圈，以大润发为龙头的恒森国际广场笠泽路商圈，以家乐福、汇金中央广场为首的运东商圈，以沃尔玛为核心的正翔商业广场城北商圈等大商业布局。之外，体量约33万平方米一站式城市综合体———恒达广场正在紧锣密鼓建设之中，建成后，将超越目前已有的吴江所有的shopping mall。此外，家电卖场类的国美、苏宁、五星、宏图三胞，专业市场类的华东国际家具城、江苏大发电器市场、恒大建材市场，经济型酒店类的锦江之星、如家快捷、莫泰168、汉庭、格林豪泰纷纷落子吴江。业内人士表示，虽然商业地产要经历时间长短不一的培育期，但吴江商业已经完成了布局与原始积累阶段，或许从今年开始，吴江的商业地产将迎来证明自己的春天。

　　业内人士表示，一方面，基于国内有限的投资渠道，相对稳妥的房产依然是大家的投资首选，而在住宅市场受限的情况下，大量的资金将很有可能考虑投资商业地产；另一方面，由于对住宅的重新定位，减轻了普通人对住宅类物业的依赖，老百姓的消费欲望会得到释放，从而促进商业的繁荣，使得商业地产的租金和投资回报得到提升。

　　市场：交易总量下降、观望气氛浓；调控越久、考验越大

　　限制购房套数、提高首付比例和贷款利率、不足五年全额征收营业税、试点房产税，并且，在“国八条”中特别提到，“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”显而易见，调控政策旨在打击投机等不合理需求，遏制部分城市房价过快上涨，将房价控制在合理水平，并通过增加保障性住房扩大对低收入人群的住房供给。

　　2009年9月份开始，吴江楼市随当时全国大势，开始摆脱之前受国际金融危机与国家宏观调控的双重束缚，呈现价格上涨、供需两旺的态势，市场价量齐升。就全国形势而言，部分城市也出现房价过高、上涨过快、投机性购房活跃等现象，整个2010年是在供需活跃与政策调控之中度过的。

　　仅以新湖·明珠城为例，该楼盘2010年总销售商品房面积超过10万平方米，总销售金额达到8亿元。伟业·金域华府、迎春华府、奥林清华·三区、瑞景国际、鼎基·丽湾域等吴江市区主流楼盘也是销售喜人。据有关资料显示，2010年，吴江市房地产业投资总额达到93亿元，商品房销售总额达到90亿元，均创历史新高。

　　而刚刚过去的春节，楼市经历了“冰火两重天”，年底还火爆异常，“国八条”、“限购令”一出，一线城市火爆楼市顿时戛然而止。根据最新的调查，北京、上海、深圳等国内房地产一线城市成交量明显回落。

　　目前，吴江虽然未出台类似“限购令”等调控政策，但业内人士表示，吴江楼市并非孤立，仍然会受到整个国内房地产市场的大势影响，在调控政策的主导下，交易量会明显下降。投资型购房将重新评估，考虑其它投资渠道，已经有多套房产在手的客户则面临交易成本的提高而退步，购房成本的增加将使一部分刚性需求者被动地挤出市场，最为重要的是，不管是何种购房者，都会因为担心房价下降而持币犹豫，供需双方的观望情绪将进一步蔓延，调控越久，考验越大。

　　具体到2011年的吴江而言，业内人士表示，春节过后的3—4个月内，吴江楼市将保持相对平稳，对调控政策有一个消化期，并且近段时间内吴江可预售房源不多，短期内成交量的大幅下降难以避免。下半年开始，除现有项目外，中南、亨通等几个大项目也将入市，供应量将大幅增加，调控大幕之下的2011年吴江楼市倍受考验，将跳出怎样的舞步还无法精确判断。

　　营销：谁先变招，谁就占得先机

　　很多购房者都曾抱怨过，在吴江买房子有一个体会，“难”，不管哪次开盘，都会人挤人，抢房子。吴江的楼盘开盘一直呈现“卖方市场”的特点。

　一位开发商对记者坦言，每次开盘开发商也想尽量满意客户的要求，最好多卖出点房子。但房产与一般消费商品不同的是，可以有相同品牌相同型号的汽车，但没有两套完全相同的房产，面积、楼层、采光，所在小区的位置等都会影响到购房者的取舍，又因为房产是家庭的大额投入，买一次房子不容易，总想挑到自己称如意的房子，总是会出现多名客户争抢同一类型或同一套房产，造成了局部的“卖方市场”。

   　业内人士表示，调控之下，投机投资受到抑制，供需关系将会改变，吴江“卖方市场”的“抢房子”现象将会得到一定程度的缓解。

　　今年开始，吴江将面临城南板块数个大盘入市，供应量增加，而调控之下的购房者相对减少，市场的竞争将非常激烈，在“卖市方场”向“买方市场”转变过程中，谁先变招，谁先适应调控市场，这是摆在开发商及代理公司面前的一道紧迫的应用题。新的市场特点，需要新的营销方法，寻找真正的“刚性需求”购房者显得尤为突出。

　　对于“刚需人群”来说，宏观调控不失为购房的一个好时机，有更多的机会挑选自己满意的房子，甚至得到更多的实惠。