限购令收缩住宅市场 商业地产或迎“黄金年代”

　　日前，著名经济学家、复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授在苏州参加一场行业论坛的时候，明确表示：随着我国城市化进程和城镇化建设的加速发展，受国家宏观经济政策和房地产调控政策的影响，住宅市场开始收到收缩，各路资金纷纷转向商业地产，商业地产在未来将得到蓬勃发展。这一观点同时也得到了与会嘉宾的广泛认可。

　　据新浪乐居数据统计显示：2011年苏州全年将有供应量约近3.7万套的新房源，其中商业地产约有1.1万套的供应量，共有41家商业项目推盘，占推盘量总数的27%，基本与2010年持平。但相比去年，在目前流动性泛滥的宏观经济背景下，有专家分析，由于目前政策对住宅市场采取限购限贷措施，购买审批和操作流程变得复杂而严格，会让更多投资人和开发企业开始关注政策环境相对宽松的商业地产市场。

　　从近期苏州楼市的表现来看，在限购令风声趋紧的政策影响下，成交量相比已经出台限购细则的城市而言，不跌反升，周成交量甚至一度上浮达到60%，但仔细分析成交情况，不难看出，很多实际成交都发生在刚需楼盘和高端楼盘上，这也间接反映出近期市场的波动主要还是受到了政策面的影响，开发商和部分购房者都希望赶在限购细则出台前作出交易，以减少损失。

　　随着限购细则的日趋临近，可以预见苏州楼市将在细则出台后的一段时期内遭遇较大幅度住宅市场的成交下挫，住宅市场也将在一段时间内保持低位振荡。这对苏州商业地产的发展是一大利好，结合目前商住严重失衡的现状，2011年苏州乃至国内多数一、二线城市的商业地产将开启一段较长时期的“黄金年代”。

　　调控政策收缩住宅市场商业地产或迎新机遇

　　随着2010年中央政府开始陆续出台相关楼市政策抑制楼市过快发展的举措不断细化、严厉，包括限购令、房产税、信贷收紧等一系列的调控手段相应落实，曾经大量涌入住宅市场的资金通道已经逐渐收窄，而受到城市化进程的需求以及通货膨胀、产能过剩等多方面因素，商业地产显然迎来了新的发展机遇，投资者和开发商也显然都看到了这一机遇，“商业目前对苏州的房地产市场来说还是不够成熟，也不具规模，拓展空间很大。”一位新浪微博用户这样描述他对苏州商业地产的看法。有业内人士指出，2011年投资者从住宅市场转向商业地产的趋势已经出现，苏州写字楼、商铺等商用物业将越来越受到市场的关注。

　　如果按时间计算，新一轮限购令的出台应该算是第二次，在上一次限购令风满全城时，苏州商业地产已经迎来过一次短暂的春天，2010年11月7日，第一版苏州限购令出台后几天，恒达中环百汇广场首次盛大开盘，开盘当日推出300多套小面积产权旺铺，当天全部售完。随后的两个月内，苏州楼市总计推出5000套商业房源，其中中国工艺文化城、恒达中环百汇广场等项目纷纷取得热销佳绩，正如投资者所说，规划的支撑和住宅的基础成为项目销售的保障，限购令丝毫没有影响商业地产项目的销售，相反是利好。

　　楼市发展过快商住比例严重失衡

　　中国房地产行业的发展速度在近十年尤其是近五年时间内，一定程度上远远超越了城市gdp的涨幅，但这期间，因为过于对住宅产品的偏重，导致房地产行业出现了严重的偏向性，在一个个住宅项目拔地而起甚至开始出现过剩的时候，商业配套的不足开始成为制约房地产行业发展以及城市化进程的重要因素，很多新兴住宅板块也因为没有充足的商业配套，影响了区域板块的发展。

　　苏州素有天堂美名，然而，除了观前街、石路等因为历史原因形成的商业配套外，即便如工业园区、高新区这样国家重点扶持的板块，也因为商业配套的缺乏，尚未形成完善的区域版图，很多住在园区、新区的市民依然会选择去观前购物，甚至有人调侃：宁可去观前排队付费停车，也想不到去时代广场免费停车。可见苏城目前商住不配套的情况已经十分严重。而苏州仅仅是全国大中城市中房地产市场发展不均衡的其中之一。

　　不仅普通对商业配套的需求已经远远得不到满足，随着中国国民经济的迅速发展，金融业、贸易、实业等经济体也随之不断发展，而这些产业的发展势必将大量增加对城市、尤其是重点一二线城市商业办公楼以及酒店式公寓的需求，这也凸显了目前大部分城市商住失衡的严重局面。