陈真诚：新一轮调控下房价想不降或难

　[作者简介：陈真诚（steven chen）著名投融资专家，土地交易与项目投融资撮合人，专栏作家；全国房地产经理人联盟常务理事；原创新别墅形态“ov商务别墅”，媒体称为“ov商务别墅之父”。本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。] 

　　对房地产市场发起了调控“总攻”

　　去年4月及9月，国务院连续2轮出台了严厉的调控政策，在由于调控政策存在诸多缺陷、政策执行不力以及流动性过剩、负利率、通货膨胀、国际资产价格变化等因素的影响，调控依然见效不明显。严厉的调控政策，虽然对房价过快上涨的速度与幅度起到了一定的但有限的抑制作用，但房价依然保持上涨，特别是9月以后，全国连续4个月房价环比保持继续上涨之势，并且从一线城市蔓延到了二三线城市甚至县城等四线市场，投资投机性购房依然盛行。

　　在这种背景下，公历新年伊始，农历春节迫近，虽然预期中的央行再加息没有到来，但中央政府果然进一步加码了房地产调控。出乎绝大多数人的意料的是，不但出台了比去年号称“史上最严”房地产调控政策更严的“新国八条”，以实例诠释了“没有最严只有更严”这句话的内涵，还让传说已久的房产税试落了地，将多项调控举措象鞭炮一样串起来，一口气全部燃放，可戏称为给房地产市场发放春节“红包”。

　　就这样，中央政府吹响了房地产市场调控的“集结号”，以超强的力度，集群的“火力”，全方位的出击，对房地产市场发起了调控“总攻”。无疑，这彰显出誓将在2011年打完房价调控的“歼灭战”、一宣调控持续多年而难见成效的“旧耻”的决心，迎来了史上房地产调控的最高潮，也或将开启房地产市场新时代。 

　　更严的“新国八条”横空出世

　　为巩固和扩大调控成果，继续有效遏制投资投机性购房，1月26日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。这次会议指出，必须进一步做好房地产市场调控工作，并出台了“二套房首付款比例不低于60%”、“贷款利率不低于基准利率的1.1倍”、“不足5年转手交易的住宅统一按销售收入全额征税”、“全国性限购”、“强制性限价”等8条政策措施，舆论称之为“新国八条”。

　　除加大住房保障力度外，“新国八条”中，对商品房市场影响最大的，主要有如下政策措施：

　　首先是，中央政府进一步落实了地方政府责任，并强化落实了约谈问责机制，加大了行政调控力度。“新国八条”明确，2011年，各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。而且，还落实了住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。

　　这是中央政府首次要求地方政府制定明确具体价格数量的房价调控目标，并限时对外公布，力度之严，堪称史无前例。这样，公众对2011年本区域内的房价可以建立起明确的预期，不但可以打消投资、投机者对预期的追逐，防止人为推高房价预期并以之推动房价上涨，同时也让有合理购房需求的自居购房人不再因担忧房价过快上涨而恐慌性购房。

　　一直以来，缺乏明确、可量化的调控目标是历次房地产调控存在的主要问题之一，也为一些地方政府没有严格落实中央政策提供了借口和空子。

　　新一轮调控措施进一步强化地方政府责任，明确了地方政府在住房价格控制目标，出现未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务、未从严制定和执行住房限购措施等方面问题的省(区、市)人民政府，将根据规定进行问责。

　　这样，中央政府要求地方政府确定并公布调控房价的具体目标，将使调控政策落实有据可循，对调控效果可以预期，对调控效果的评估可刚性化，有助于督促地方政府“动真格”地调控房价。这样，强化了地方政府责任。作为地方政府，则有责任也应有能力公布本地区的房价调控年度目标，有利于行政问责和群众监督相结合。

　　应该说，强化政府责任和问责制之后，政策的执行效果值得期待，至少短期内房价的涨幅或将可得到有效遏制。

　　同时，中央政府强化了问责制，细化、落实了被约谈问责的内容、标准、程序和对象，约谈问责不仅针对结果，还包括调控过程。地方政府提出明确的调控目标后，意味着地方政府的调控将接受全社会的监督，这样，将问责与社会监督结合了起来，强化地方政府住房保障和控制房价责任，落实好各项政策，将更加有效。

　　其次是，中央政府进一步扩大了“限购”范围，并统一了“限购”政策标准，加大了行政“限购”这一调控政策力度。“新国八条”明确，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　这就是说，新的“限购”政策，不但将全部覆盖所有的一、二线城市，还将覆盖房价过高、上涨过快的省会以下城市，政策要求比除深圳外此前所有已经采取了“限购”措施的城市的政策要严格，而且没有明确“限购”时间。这样，已经出现限购令的城市将重新调整限购口径，不再能规定居民还可再新购一套住房。由此可见，这一升级版的“限购”政策的严厉程度超出了许多人的预期，相当严厉，是有房地产调控以来最严厉的控制需求的政策。一旦严格施行，不折不扣地执行，意味着目前很多家庭将被“限购”，异地投资的大门已经基本上被关上，将使市场再次出现观望，需求明显下降，对楼市成交量造成致命打击，起到立竿见影的效果。

　　而且，1月27日，国务院办公厅已发出通知，对新一轮房地产市场调控作出具体部署。通知提出，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市，也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。中央政府并明确表示，如果地方政府不“限购”，相关官员就要被“约谈”、问责，进行定点施压。

　　第三是，中央政府再次严格了二手房交易税费，加大了买卖二手房的炒房的成本。“新国八条”明确，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。财政部发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，加以落实。此前的政策规定是，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　这样，相比之前执行差额收取营业税，使得5年内房源再交易成本将大增，明显加大了炒家的流转速度和税收成本，将明显遏制过度炒作，对炒家的打压力度明显，会让市场在未来一段时间内急剧降温。

　　第四是，中央政府再次强化了差别化住房信贷政策。“新国八条”明确，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。此前2010年9月出台的“国五条”规定：对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的政策。3个多月后，首付再上提一成，将使得投资者最多只能贷款不到四成。根据现在“认房又认贷”的商贷政策标准，而且首套房贷的优惠利率也可能取消，一些人即使卖掉手中贷款房产，名下无房也会算做二套房，意味着更加贷款买不起房，投资性买家购房预期减弱，就不敢轻易去买房。

　　进一步地，不但贷款利率不低于基准利率的1.1倍，“新国八条”还明确，人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率，也为提升二套房贷款的首付款比例和利率留下了空间，力度罕见，强化了房地产领域的去杠杆化。

　　再加上限购措施升级实施、不足五年转让全额征税等政策，这一差别化住房信贷政策的杀伤力巨大，加强了对投资投机购房者的控制，进一步压缩了投资投机性购房的空间，将进一步打击投机炒房，而且可避免金融机构的风险 。

　　第五是，中央政府增加了供应预期。“新国八条”明确，2011年，商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。各地要落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。

　　这一控措施，进一步强调加大住房用地供应，既以商品房供地不低于前2年的平均供应量的具体指标来稳定土地市场预期，又从供地方式、企业土地市场准入资格和资金来源审查等方面作出严格规定，防止高价地、囤地等现象出现，从源头上确保增加土地有效供应。另外，国土资源部也一直在强化打击囤地闲地的力度。

　　这些，将缓解市场对未来土地进而商品房供应和价格上的忧虑，稳定市场预期。

“新国八条”或成高房价“杀手”

　　“新国八条”，虽然多是以往政策的延伸，但全面强化了此前出台的各项调控政策，可以说是我国近几年来有房地产调控政策以来最严厉的政策组合，从强化政府责任与问责、加大保障力度、升级“限购令”管理需求、增加房源供应预期以及金融政策、交易税费、土地交易等多方面政策继续加码，组合成系列政策一次性重磅推出，政策势头凌厉，力度再次空前，明确指向遏制高房价和打击投资投机性购房，尤其重点针对投机炒房。

　　基于房地产市场实际而言，本文作者陈真诚认为，应该说，不从抑制需求、打击房价上涨预期入手，其他一切措施都是徒劳。这是此前的调控中忽视或者说是漠视了的地方。为了抑制过度消费和投资需求，打击房价上涨预期，相对于此前两轮调控，“新国八条”“抬高门槛，强化力度”，不但在限购、价格控制、信贷、税收等环节进一步加码，且行政干预力度进一步加大，其严厉程度均大大超出市场预期。这体现了中央政府坚决遏制房价过快上涨的坚定决心，调控根本没有动摇，继续遏制投资投机性购房、抑制房价上涨等调控方向没有改变。

　　“新国八条”，释放了量化调控目标，建立商品房、保障房双轨制，加强税收监管等三重信号，奠定了今年房地产调控的方向。本文作者陈真诚认为，接下来，预期多部委将陆续出台细化文件，各地区将陆续出台抑制房价的严厉措施，政策调控越来越紧且将成为常态。

　　无疑，“新国八条”这一系列调控政策出台，再度体现了国家调控房地产市场、进一步遏制投资投机性购房、打击房价过快上涨的决心不可动摇。而且，1月27日晚上，重庆与上海几乎同时宣布了从28日起开始试征房产税，并公布了试征房产税的方案细则，传言已久的房产税终于在重庆和上海落地。虽然从两个城市所公布的方案来看明显过于“温柔”，房产税(起先为物业税)本为推进财税改革而设，但从其出台的时机来看，房产税更象是为配套“新国八条”而出，为助力房价调控而来，因此，公众更多地将房产税看作是调控工具。因此，随着政策实施后的叠加效应释放，将会对后期市场心态、房价预期造成很大影响, 而且威慑作用比实际影响要更大，可能成为高房价的真正“杀手”。这样，预计2011年全国房地产市场风向将出现较大改变，房地产市场将，将会出现开始销售量急剧下滑然后房价出现一定幅度下降甚至部分地区