宏观环境和政策调控下吴江楼市 大盘时代的运筹帷幄

　　作为2010年吴江房地产发展的标志性事件之一，9月8日，亨通地产在城南以15.15亿元拿下总建筑面积44万平方米的新地块，当天，城南四宗土地都名花有主，至此，南部新城沿中山南路两侧开发格局已定，吴江楼市进入大盘角逐的时代。

　　无论是本土房产领军企业恒达、伟业，还是刚刚进入吴江市场的知名房产企业如苏州新港、中南建设，还是扎根多年的新湖和鼎基，都拥有数十万平方米的开发体量。大盘竞争将使吴江楼市进入一轮全新的发展阶段，楼市究竟怎么走？吴江日报特邀请吴江房地产市场中具有较大影响力的开发商代表，各抒真知灼见，共同探讨吴江楼市的“阴晴圆缺”。

　　关于目前吴江房价和市场竞争

　　目前，吴江的特征是大盘云集，那么大盘云集是否会直接带来竞争程度的加剧，特别是城南，各个大盘项目是否会造成短期内供应量的激增？我仔细分析一下，其实是不会的，事实上，每一个大盘，包括亨通、瑞景、中南也好，每年提供的上市供应量是有限的，这和每个企业的开发能力是有限的有关。虽然城南目前有400多万平方米的土地储备量，但是几年平均下来，每年也就50万至60万平方米。所以说竞争不可怕，关键是要看怎样细水长流。———邓海龙

　　2011年吴江面临大盘齐发的现实，作为房企，我们确实存在一定的压力。但是我们明珠城一直坚持“质量第一”的原则，为广大市民提供优质房产产品。目前，明珠城距太湖50米开外的楼层均价达到一万元左右。整个楼盘均价依然维持在8000元/平方米左右。在大盘来临的时代，我们开发商必须转变开发理念，我认为做好品质是第一要素，物业客服等综合实力的比拼成为关键因素。———朱文

　　未来会怎么样，我们都无法预测，作为开发商，最重要的是提升自身的品牌竞争力。就拿万科来说，在几个月时间里实现销售额1000亿元，应当说，目前的调控政策对万科影响是非常大的，但是它依旧能取得成功，靠的就是品牌。所以我相信，只有品牌提升了才能实现质的飞跃。从吴江市场来看，越来越多的品牌开发商进驻，吴江本土的一些开发商也在走出去，开发商之间既有竞争，也需要相互学习、取长补短。中南集团进入房地产行业十来年时间，大规模发展也就在近五六年时间里，我们企业能取得成绩也是在于善于学习，突出建筑品质的优势，发展最佳着力点。———王祥嘉

　　随着2009年、2010年城南板块几块地的推出，整个吴江的房地产格局必然发生一些变化。新港、瑞景、中南集团进驻到吴江，整个2010年吴江可供应的房源，无论从质量、品质和开发商的实力都发生了一些变化。轨道交通建设、滨湖新城的定位，将推动吴江2011年房价的上升。———姚亮

　　在房价发展趋势这个问题上，我们的压力也很大。吴江房价到底是暂时的“价格洼地”，还是永远的“灯下黑”，这是值得我们思考的。目前苏州、张家港、太仓、昆山等地的房价远远高于吴江，那么吴江的房价为什么上不去，是单纯的房产质量吗？这是非常值得深思的。———邓海龙

　　关于提高自身品牌和产品品质

　　我们恒达一直秉承质量第一的原则。内部经常研究如何把质量、营销以及口碑做上去。我们深信这三条腿缺一不可。包括在服务上，我们恒达在很早就成立了恒达会，不断为业主提供各种增值服务，这也得到了广大业主的肯定。———龙旭建

　　2010年是我们亨通的品质年，我们可以看到从2003年开始亨通的整个开发总量一直维持在40万至50万平方米，但是今年9月我们在城南一下子拿下了总建筑面积44万平方米的地块，接着，我们亨通原来的房地产开发有限公司正式更名为房产股份有限公司。这证明了一点，我们亨通下决心要把吴江整体的一个房产品质以及我们亨通的定位进行提升。我们亨通企业站在战略的高度，将公司目前的定位设为开发中高端项目的企业。这主要是针对吴江市场目前缺少能够给富人居住的高端小区，走差异化路线。这就涉及一点，如何提升自身的品质。就我们亨通来说，第一，从前期规划上要做到细致入微，绝对拒绝“差不多”。第二，在整个施工阶段，我们将请社会、市场上的专业人士进行现场监督。第三，我们亨通在外立面到景观整个规划上也是下了很大工夫的。第四，在物业管理上，我们也已经将其提上日程。这是促进企业持续化发展的核心砝码，这在今后也将成长为企业的核心竞争力。———邓海龙

　　关于吴江楼市发展前景

　　谈及目前吴江整个房地产发展空间，应该说是非常广阔的。无论是从房价的提升空间上，还是吴江市场的购买力上看都是非常乐观的。那么怎样把市民的购买力转变成我们房地产上的消费力，我认为刻不容缓的是要不断地提高房产开发的质量。我们可以看到现在吴江有一部分拥有十足消费力的人群开始转向苏州、上海买房，这也证明了我们目前吴江市场上的房产质量并不能绝对地满足这一批人的消费需求。这就要求我们业界同仁不断地提升吴江房产市场的品质，这是我们的责任也是使命。———邓海龙

　　恒达认为现在吴江不是缺不缺商业容量的问题，而是缺怎样的一个商业业态。恒达广场体量有30多万平方米，是一个集休闲、娱乐、购物于一体的综合性商业群，在整个苏州来说都是一个超体量的商业业态。我们希望每一个来到恒达广场的人都能得到一站式的商业消费，相信未来恒达广场肯定能为整个吴江商业业态布局出一份力。———龙旭建

　　新港在苏州算是房产界的一个老成员了，但在吴江还是新面孔。进驻吴江市场，个人是持乐观、谨慎态度的。吴江目前有三大利好消息：首先是吴江越来越与苏州同城，那么吴江将拥有整个苏州大市的客户源。第二是吴江市政府正在实施建设的滨湖新城，这样一个高规划新城的建成必将推动整个房价的提升。第三是轻轨四号线的建设。轻轨带来的交通便利更好地将城区地域上的概念距离大大缩短，也将有利于苏州以及周边城区的客源在吴江置业。———刘辛

　　我一直在想，吴江到底缺不缺商业地产？从我们汇金中央广场的招商、销售、运营的实际情况来看，整个吴江地区的商业地产是很稀缺的。当然，商业地产的成功开发离不开成熟的经营，既要保证业主的投资利益，也要保证商家的利益，才能使商业地产的运营得到最好的效果。　———李朝阳

　　我对今年四季度到明年二季度的房地产发展的观点是，吴江的房价会稳步攀升、平稳过渡。我个人认为，明年一季度末至二季度初，国家对房地产市场的政策不会有太大变化，但是对局部的房地产信贷控制会加强，可能会带来房地产市场的新一轮洗牌。针对这一情况，我们鼎基·丽湾域已经制定了一系列的销售计划，来匹配吴江市场的发展方向，在价格方面会贴近市场、贴近顾客的购买力。如果到明年三、四季度房地产市场有回暖迹象，我们也将作好充分的准备。———姚亮

　　关于宏观环境和政策调控

　　关于国家宏观调控，我认为“影响不大”。纵观吴江，目前70%—80%的购房者依然是以自住为主，还有一部分主要为从乡镇到城区进行首次购房的市民。所以我认为在以自住型购房为主的三线城市里，在以打击投机型为主的调整政策面前应该影响不大的。———邓海龙

　　总体上来说，吴江房地产处于健康稳定发展的状态。我们要关注的是，企业如何练好内功，提升品质，这就要建筑有品质、小区配套到位以及物业高效运作，来应对目前一系列的调控政策，我们的工作重点是做好项目，伟业现在滨河名墅、金域华府等项目受影响不大，迎春华府项目受到一定影响。—周峰

　　恒达集团每年都有约100万平方米的土地储备量。在宏观调控之下，恒达认为，不管市场怎么变，只要我们能随着市场的变化而变化，不故步自封就能得到突破性发展。———龙旭建

　　谈及2010年的宏观调控，从个人经验来看，我认为影响不大。我们所说的宏观调控主要是把投资、投机客挤出这个市场，但是对于吴江这个真正存在刚性需求的市场影响微乎其微。就拿我们新湖来说，9月份新开盘一度呈现火爆态势。从目前来讲，虽然市场存在一定的调整，加上临近年关，成交量有一定的下滑幅度，但是这些都属于正常现象。我们主要看的还是价格，吴江房价未出现明显波动，这说明吴江整个市场正在健康有序地发展。———朱文

　　经过前期调研，今年7月份，中南集团在吴江拿地。那时候正是国家一系列调控政策频繁出台的时候，市场变动大，这正因为中南集团非常看好吴江市场，才决定拿地。我个人认为，房价很难降下来。2003年以来，我们可以看到，国家越是调控，房价就越高，房价陷入了“越调越高”的怪圈。面对新一轮的调控，房产开发商、百姓都有免疫力了，因为对开发商来说，该拿地还是要拿地，该开发还是要开发。———王祥嘉

　　限购令出台对楼市有影响，但是对商业地产来说是个突破口。从苏州等周边地区来看，目前还是有很多品牌开发商拍地，开发商业地产，商业地产的格局已经在逐步形成。我相信吴江也要顺应这个趋势。作为吴江商业地产的标杆项目，汇金中央广场是目前吴江业态最多的商业广场，让市民在这里能够尽享一站式、便捷式购物的乐趣。———李朝阳