吴江楼市市场风云：波浪式前进、螺旋式上升

　　自国家宏观调控以来，多地楼市陷入政策、资金、供需的反复博弈中。国家宏观调控一轮紧过一轮，吴江楼市和全国楼市也有相似的地方，在政策、供需、资金、土地的反复博弈之中，陷入了“火热、井喷、调控、遇冷、释放、再火热……”的起伏波动之中，将“波浪式前进、螺旋式上升”的经典论点浓缩到短短的一年之内。

　　两届住博会———

　　划定今年吴江楼市坐标

　　2010年4月10日至12日，9月22日至24日，由本报主办的两届住博会有着相似的市场际遇，都是在调控政策与市场博弈最激烈的时候举行，都是通过展会体现了吴江楼市火爆供求关系的真实情况，都是在展会结束后不久，市场再度遇到“更严厉”的调控政策，从这一意义上讲，今年的这两届住博会，无疑成为2010年整个吴江楼市的坐标。

　　2009年年底的疯狂一度让2010年年初的吴江市场上房源供不应求。从2009年12月14日开始的一个多月里，国家五次调控楼市，让业内平添几分忧虑，更让购房者无所适从，吴江楼市的不确定性更在于2010年开始面临市场调控与供应量大增的双重考验。

　　由本报主办的吴江市首届住宅博览会在4月10日如期举行，数万市民涌入，让参展的房产、二手房、家居建材各个展区人气爆棚。在主办方的精心准备下，首届住博会呈现了“全楼盘展示”和“全行业联动”的鲜明亮点，吴江本地12家主流房产公司的20个精品楼盘倾情参与；10家二手房中介、34家家装建材企业、5家银行为群众提供一站式服务。

　　不管有没有房源销售，“什么时候开盘？”“房价多少？”这样的问询让住博会上许多售楼人员应接不暇。年初市场的供求不平衡进一步加剧了市民抢购房屋的心态和现象，这在首届住博会上得到集中的体现。

　　业内人士表示，首届住博会的举办可谓是“正逢其时”，是开发商对整个2010年市场把握的一个发布期，政策调控效果与市场变化逐步变得清晰。首届住博会的成功举办说明了吴江住宅市场的需求仍然很大，吴江房价的洼地效应明显，正在缓慢提升，吴江市委、市政府重点打造的城南板块的潜力正在激发。

　　九月间的第二届住博会同样达到了上述的效应。与阴雨绵绵的天气不同，吴江市第二届住博会人气爆棚，开发商摩拳擦掌，购房者下单意向强烈。从规模上讲，第二届住博会聚集了吴江本地13家主流房产公司的20个精品楼盘。除了本地主流开发商恒达、伟业携旗下众多楼盘参展以外，近来吴江市场上备受关注的瑞景国际、鼎基·丽湾域等住宅项目及家乐福入驻的汇金中央广场等商业项目，万业、金阊、新澳等正在开发的分布在吴江各地的别墅项目缤纷登场，来自震泽的恒源·锦泽华府、八都的上海城·新天地、菀坪的福和苑等乡镇楼盘也一一参展，为乡镇居民提供了更多置业的选择空间。展会现场也是精彩纷呈，文艺演出、人体彩绘，还有“拿护照、看楼盘、集齐章、赢大奖”活动，结合了多种元素的第二届住博会无疑是继首届之后，吴江地区规模最大、规格最高的房地产展示盛会。

　　有业内人士指出，一场真正的品牌会展不仅体现在现场人气、现场购买力和后期影响力上，还体现在它对整个市场的把握能力和指向能力上，由吴江日报社主办的住博会则成功具备了楼市风向标的功能。

　　房价博弈———

　　明升暗涨一波未平一波又起

　　即便是一轮又一轮的调控出台，房价的明升暗涨已经是2010年吴江楼市最显著的特征。

　　在长三角地区，尤其是与周边的上海、苏州相比，吴江的房价还相对处在“洼地”；同时，苏州轻轨4号线吴江段的规划确定，“轻轨楼盘”的升值潜力毋庸置疑。伟业·迎春华府，便是吴江接轨苏州第一盘。该楼盘的房价调整与销售业绩可以作为今年吴江楼市的一个样板。

　　5月9日，伟业·迎春华府首次开盘，3号楼多层，均价约5300元/平方米，4号楼高层，均价约5000元/平方米，144套房源一抢而光；

　　6月18日，8号楼、13号楼多层，均价约5800元/平方米，60套房源同样售罄；

　　7月18日，9号楼高层，均价约5900元/平方米，90套房源去化；

　　9月23日，16号楼、20号楼高层136套，均价约6500元/平方米，7号楼、11号楼多层42套，均价约6800元/平方米；

　　11月20日，5号楼、14号楼多层60套，均价约为7000元/平方米。

　　该楼盘相关负责人表示，伟业·迎春华府的热销，价格是一个硬杠杆，正可谓是“苏州的房子、吴江的价格”。在吴江逐步融入苏州的大趋势之下，迎春华府优越的地理位置将随这一区域的潜力凸现而益发明显。

　　如果说迎春华府的火爆销售是2010年一个特例的话，新湖·明珠城的销售业绩更能从一个侧面反映吴江楼市整年的行情变化。

　　新湖明珠城全年截至日前，总体销售金额已经超过7.5亿元，销售掉900多套房源。该项目相关人士表示，目前推出的第22号楼“湖景平层大宅”，270度观景角度，均价在9000元/平方米左右，最高要接近1万元每平方米。

　　记者从第二届住博会上了解到，吴江城南以及城北的楼市均价（不包括别墅）在6500元/平方米至8000元/平方米，运东板块则为5500元/平方米至6500元/平方米。而乡镇楼盘（不包括盛泽）则维持在2900元/平方米至4000元/平方米。从上述的价位上不难发现，相对于首届住博会期间的楼市价位，吴江楼价都有了明显的上涨，各个楼盘涨幅从百元到千元不等。吴江房产市场并未因调控政策的逐步深入而陷入“价量齐跌”的局面，显现了很好的抗跌性。据了解，由于调控政策的出台，目前吴江房价仍维持在9月份第二届住博会的水平。

　　业内人士表示，吴江楼市是全国楼市的一部分，要受大市场环境影响制约，但房产是不动产，也有吴江自身市场的独特环境特点。调控政策遏制了全国房产的价格，吴江房价上涨趋势也会相应地得到控制，但探讨吴江房价的走势，还得同时从吴江楼市区域市场的供求关系、楼盘产品品质与土地成本以及吴江城市化发展状态综合来看，不能直接简单判断吴江房价偏高或者偏低。

　　楼市版图———

　　从三足鼎立到城南一方独大

　　连续的调控，给房地产市场带来了不小的风波，市场预期不明也传导到土地拍卖市场，但在整个苏州大市房地产相对平静的情况下，吴江土地市场交易在年中的时候却一度异常活跃。

　　6月10日，沿苏州河板块一幅面积为73615.9平方米的住宅地块被苏州凯丰房地产开发有限公司成功拿下。该地块位于市区苏州河路东侧、双板桥路北侧，容积率≤2.0，成交总额为37544.109万元，楼面价为2550元/平方米。地块东西两侧均有大面积绿地，周围有城西农贸市场、滨湖邻里中心等一系列完善的生活配套设施。在伟业·滨湖名墅和鼎基·丽湾域之后，环境优美的沿苏州河板块又将增添一座宜居楼盘。

　　7月14日，外地大型品牌上市公司江苏中南建设集团股份有限公司挥师豪夺中山南路西侧、长板路南北两侧两幅大幅优质地块。两幅地块均为住宅用地，成交总价共计11.3亿元，北地块占地面积14.01万平方米，容积率≤2.9，南地块占地面积7.95万平方米，容积率≤1.2，实际成交楼面地价分别为3333元/平方米、2000元/平方米。这也是继新港建设集团2009年在城南拿地以后，又一个外地地产大鳄强势进驻吴江，而且同样选择了初显规模的城南板块。

　　9月8日，吴江土地市场再起波澜，备受关注的城南板块4宗地块争夺激烈，最终，江苏万宝以5770元/平方米的价格取得长板路北、中山南路东侧地块，长板路南、中山南路东侧地块则被个人以3910元/平方米成交。亨通地产在经过多轮的激烈争夺后，以均价6597.27元/平方米的价格夺得行船河西、长板路南北两块地块，并刷新了此前吴江土地市场的成交单价纪录。亨通地产北地块容积率为2.5，面积约为9.69万平方米，南地块容积率仅为1.5，面积约为13.28万平方米，从均价4727.27元/平方米开始竞价，最终亨通地产以6597.27元/平方米的价格一举夺得这两幅住宅地块，总建筑面积44.14436万平方米，成交总价约15.15亿元，涨幅约39%。

　　至此，城南板块沿中山南路两侧开发规模雄姿已现，城南板块在整个吴江楼市版图中一骑绝尘。吴江楼市城南、城北、运东传统版图中的三足鼎立态势正在演进，南部新城正在以完善的城市功能、强大的凝聚力和众多明星楼盘的集中推动，成就“一方独大”的局面，吴江城区的房地产重心正在向城南集结。

　　城市向南，在吴江城市化发展战略中，南部新城以行政、金融、居住、医疗、教育等城市功能的集聚成为吴江绝对的核心。规划上的优势使得城南板块的发展起点相对较高，区域内配套完善、项目产品档次较高，在吴江市场上具有较高的话语权。业内人士表示，未来几年内，城南板块将成为吴江楼市发展的标杆板块。

　　城南板块大盘一览表