仅次上海杭州 苏州房价收入比排第三

　　12月7日，社科院发布2011年《经济蓝皮书》，数据指出，今年全国商品房平均销售价格较上年同期上涨15%。今年全国城镇居民的房价收入比是8.76，比去年年上升了0.46，相当于普通城镇居民家庭8.76年不吃不喝可买一套房。

　　《蓝皮书》特别指出，目前中国85%的家庭没有能力购买住宅。同时"警告"，房地产调控不能放松，否则明年房价可能出现恢复性反弹，幅度可能高达20%-25%。

　　关键词解读：房价收入比

　　长三角各城市房价均已超越居民承受力

　　蓝皮书指出：2010年房价涨幅为15%左右，比2009年下降了10个点。上涨速度虽然大大放慢，但仍高出城乡居民收入增幅5个点。"房价收入比"高位运行，并且有所恶化。

　　有关专家算了一笔账：2010年城镇居民人均可支配收入约为18900元，农民工年均工资为19200元。按城镇居民每人30平方米和农民工家庭人均20平方米，以及城镇居民和农民工家庭每户分别有3、3.5口人计算，其房价收入比分别为8.76、10.06。

　　专家称，按照房价收入的支付能力及家庭负债风险性考虑，房价收入比保持在3―6较为合适，"因为超过7，大部分居民已经没有购买能力了"。而按照目前的收入比水平，直接后果就是，85%的需购买新住宅的城镇居民家庭都无力购买。

　　房价收入比比值越高，说明居民攒钱买房的年限越长。今年11月，戴德梁行研究部对长三角8个城市的房地产交易情况进行统计研究，将2010年各市商品住宅价格与2009年末居民可支配收入进行了比对，得出了8市当前的房价收入比。其中，上海最高，达到24.5；杭州次之，达到21.7；苏州第三，为16.5；南京第四，为13.6；宁波13.3；合肥10.2；房价收入比最低的城市是常州，为9.3。

　　也就是说，按当前当地居民收入和房价水准计算，苏州一户普通家庭，不吃不喝买一套房，需要16.5年。

　　抽样调查：

　　限购令满月，24个楼盘逆市涨价

　　"限新购一套房"的苏州限购令出台已月余。据某网站最新统计，苏州11月住宅价格成交均价为9342元/平方米，较上月减少2155元/平方米，降幅为18.75%；此外，成交量也有一定滑坡。

　　然而，楼市的总体价格下降似乎说明不了问题。在该网站随机抽样调查的100个苏州楼盘中，仅限购令出台后一个月，就有24个楼盘楼盘逆市涨价，仅有8个楼盘出现降价。

　　东方维罗纳在两次开盘热销之后，价格从限购令出台前的7000元/平调到当前的7600元/平米；中新汀兰也从7000元/平调到7500元/平；一些高端物业，如和风雅致、中央景城、华润平门府等项目也出现了不同程度的上涨，均价最高上涨2000元/平米。

　　从普通的刚需盘到高端物业，涨价的楼盘不在少数，那为什么成交均价在数据上仍会有明显落差呢？

　　开发海尚壹品的江苏友谊合升营销总监于东涵一语道破："数据本身不会作假，但数据并不能完全说明问题。譬如今年5月3日，园区成交均价是29500元/平米，而5月4日的均价却只有8500元/平米，原因在于前一日成交的是几套别墅，而后一日则回归正常。"

　　因此，光以个别楼盘的涨跌来衡量楼市的去向，实际上很不准确。"各家开发商的情况不一样，有基于资金链考虑，有准备拿地要加快资金回笼，有给民工发工资，有提前完成年度指标，有推出的房源批次不同等等，市场定价取决于每个企业的个体经营情况。如今的开发商已经很少通过市场来决定房价，市场所能决定的，仅仅是所开发物业的产品类型。"

　　深度探寻：

　　苏州楼市缘何产生"抗药性"？

　　显而易见，在今年度一系列调控政策下，楼市并未出现明显的价格松动趋势，回暖迹象明显。楼市对于政策已产生明显抗药性。

　　据分析，由于多次宏观调控的特点都是卡脖子式的调控，采取简单的压制需求和减少供给的药方，致使市场产生"调控--下降--再暴涨"的预期。如今，抗药性已经增强，已经改变为"调控--观望--暴涨"的模式。

　　对此，于东涵认为，鉴于苏州城市发展特点，苏州楼市的"抗药性"除此之外，还有自身原因。

　　首先，城市配套建设所发"红包"有没有惠及于你？目前苏州正在进行轰轰烈烈的城市建设，譬如轻轨、名校、医院搬迁等等，这就势必产生价值的转移，你必须有"载体"才能收到这个"红包"，而这个载体就是"房子"。如果城市建设放缓了，价值不再发生转移，房价的涨势也会戛然而止。

　　其次，苏州目前正走在城市转型升级的历史夹角处，大批高层次人才的引进无疑加速了这一转型。在这过程中，产业结构的调整必然会重新带来大量购房人群。由于对这座城市的看好，走了的人买的房子不会卖掉，而新来的人又有买房的实力和要求，在人才流动的重叠与更迭中，苏州购房者的潜在需求无疑是巨大的。

　　此外，由于外来人口的持续增加，而且大都是独生子女群体，在中国人传统的"尽孝"观念下，把家乡年迈的父母接来也将成为很多"新苏州人"必须考虑的问题，而这必然会形成一波强烈的刚需潮。

　　但于总也表示，在政策作用下苏州楼市的确出现微妙的变化。最近几家新开盘项目，全额付款的购房者是原来的四到五倍。

　　同样，放眼全国，信贷收紧的结果是现金大行其道。"我们低估了现金的力量。收紧银行信贷无法动摇财富阶层的投资能力，灰色收入与大量新富阶层的购买力足以支撑起中国的房地产市场。"知名财经评论人叶檀指出："楼市第三轮调控势不可挡。"