苏州楼市出现两极分化 看明年房价是涨是跌？

　　中小户型一天可以卖出300多套，但是作为改善型房源兼做投资型中高端项目开始陷入冷淡期，统计显示，最近一段时间以来，苏州别墅的成交量已经从10月份的每周百余套，到现在的每周20套左右。

　　与跑得快的中小户型、中低端楼盘相比，近期苏州市场的高端产品却“相当低调”，这些楼盘主要是一些豪宅、别墅等或是一些均价较高的住宅。据不完全估计，截至年底前的推盘量，除了预计于12月份开盘的阿卡迪亚外，今年苏州的别墅市场可能已经没有什么大强度的动作了。

　　曾一度被认为不受调控影响的豪宅市场，自11月3日苏州限购令出台以来，成交量锐减。在10月底的时候，2010年11月份全市共有10个在售及待售别墅楼盘有房源推出，共计约600余套房源。但是实际情况是，苏州仅3个别墅项目在11月份开盘。其余别墅项目，部分延期至12月，甚至2011年。

　　限购令实施前的10月份，苏州别墅市场可以说是相当热闹，苏州别墅市场可以说是相当热闹，不管是低总价取胜的华丽家族太上湖二期低层联叠，还是古城区的高端豪宅万科长风别墅，都取得了不俗的销售业绩。在苏州限购令出台前后，从网友到业内，大部分人也都认为，这些调控对作为高端物业的别墅市场影响不大。然而，从实际成交量来看， 11月份与10月几乎天壤之别。业内人士分析，导致出现这种情况的原因，一方面是随着传统淡季的到来，销售量逐渐下滑；另一方面，不得不承认，限购令、二套房首付款提高，三套房停贷等政策的实施，导致中高档盘开盘量减少，最终导致了成交量骤减。“中高端房源，以总价300万元为例来计算，因为买此类房源的购房者，往往已经是第二次甚至第三第四次买房，如果是第二次买房，首付款50%，就要拿出150万元的现金，如果是第三第四次买房，那就要拿出全款，一次性拿出几百万元现金，对一般的家庭来说，都并非易事。”业内分析，受信贷影响，会让部分原本有改善性需求的意向购房者选择观望。此外，限购令的实施，会让部分意向购房者面临“该买这套还是那套”的选择，而同样的300万元一套的价格层面，可供购房者选择的房源相对比较多，这也在一定程度上导致市民产生观望情绪。

　　前不久，住房和城乡建设部与国家外汇管理局发布了《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》，一直被视为高端市场主力客群的外籍买房人突然受限；另一方面，政策调控预期也使得许多投资客将眼光投向了更具增长潜力的二线城市。有专家表示，高端住宅，正在经历今年以来最大的波动。

　　看明年房价是涨是跌?

　　有业内人士分析指出，苏州的房价与经济地位相当的城市有一定的差距，首先，苏州是以制造业为主的城市，刚性需求旺盛，但高端需求与一线城市和部分二线城市有较大差距，因此房价一路升至万元左右便出现停顿，且销售面积增幅始终小于套数增幅，单套面积有所缩小，这一些体现了刚性需求的承受能力开始接近饱和的特征，所以，刚性需求作为房价上涨推动力的时代可能就要过去。

　　在一、二线城市，实际推高房价的是投资性需求。这里的投资性需求包括纯粹的投资和多数改善性需求，因为当改善性需求购买第二套住房时，它已经脱离基本的居住需要，更多考虑资产升值等因素，且当前多数二套以上住房拥有者会选择将房屋出租、空置或留待后用。从投资来说，虽然苏州以及周边乡镇还是有较多的富人，但总体来说投资性消费规模较上海、杭州、南京要小，自住性消费会更加注重性价比和支付能力，因此这样考虑之下，房价上涨速度便受到限制。

　　另一面，由于现行贷款政策的限制，改善型需求是受到约束的。在二套房首付五成，三套房全款的情况下，各人购买二套房会更加谨慎，也会更倾向于一步到位的购房，这会使二套房的面积普遍提高，也会使改善性消费的时间延迟，这对市场是一个打击。

　　从资金面来说，明年正是热钱涌入中国的年头，加上国内资金也不可能一股收回，国家虽然开始实施文件的货币政策，积极的财政政策却意味着仍会有较多的新增资金投向市场，在省内，苏州作为前哨站，会与南京一起得到最多的投资，这会使房价上涨。

　　综上分析，由于庞大的制造业基础，迅速涌入的外来人口，苏州的刚性需求始终是坚实稳定的。从企业资金链考虑，虽然国家政策使各房企都面临资金紧张的问题，但因市场上资金充裕，民间借贷利率开始出现下跌，企业融资的渠道依然很多，况且国家提高了房地产企业的贷款利率，也就提高了银行投资房地产的利润率，这会使银行更积极的将资金贷予房企。所以，虽然成本提高了，房地产暂时不会因为资金缺口而崩盘。因此，在没有系统性风险爆发或者政策继续加码的情况下，苏州房价想在明年出现大幅下跌可能很难。