5大中城市平均房价泡沫29.5% 预计明年调控政策会进一步严格

　　昨日，中国社科院发布《住房绿皮书：中国住房发展报告（2010-2011）》。报告显示，全国重点监控的35个大中城市平均房价泡沫为29.5%，重庆排在泡沫最低阵营，泡沫成分占实际价格比例在10%以内。

　　绿皮书通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交价的对比分析得出上述结果。其中有7个城市泡沫指数最高，泡沫成分占实际房价比例在50%以上；11个城市泡沫成分占实际价格比例在30%-50%之间，8个城市泡沫成分占实际价格比例在10%-30%，9个城市泡沫成分占实际价格比例在10%以内。

　　泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。房价较高的北京、深圳、上海等城市位列其后，房价泡沫成分在30%-50%之间。而重庆与南京、太原、呼和浩特等城市，排在泡沫较低阵营，泡沫成分占实际价格比例在10%以内。

　　1 多数城市房贷压力巨大

　　北京按揭贷款月度偿付率超过100%，绝大多数城市偿付房贷压力巨大。

　　报告指出，按照国际通行做法，月度偿付率的最高线是30%，超过这个线的家庭属于低收入家庭，这类家庭一般要采取租房而不是买房的做法。

　　月度偿付率较高的城市主要集中在北京、深圳、上海、广州等一线城市。最高的是北京，大多数月份的月度偿付率竟超过100%。

　　这样高的比重部分原因可能是北京房地产市场的投机成分过重，将房价推高到本市居民无法承受的地步。事实上国内绝大多数城市的月度偿付率在大多数月份里高达50%以上，甚至有超过100%的月度偿付率，这些现象同样反映出这些城市均不同程度地存在着投机问题。

　　2 住房面临租购两难局面

　　报告还指出，住房需求者处于租购两难的窘境。一方面，多数人认为房价过高难支付，冀望调控；与此同时，住房租赁者支付房租激增，承租压力日重。

　　2010年上半年以来，全国住房租赁市场成交量有所增加，租金水平出现较大增幅。部分中介因为房屋买卖生意下降，从房主处收租房子做“二房东”；大规模拆迁和部分买家转入租赁市场也是推高房租的因素；而高价购买住房导致出租成本增加以及政府缺乏租金管理应该是更为根本的原因。对许多住房消费者来说，住房问题已经出现“买不起”兼“租不起”的困境。据新华社电

　　■ 观点

　　“房地产调控明年更严格”

　　对于今年以来中央政府严厉的调控，住房报告直言博弈各方胜负未分，并预计明年政策会进一步严格和具体化，“中央政府一定要加大调控的信心，坚定调控的决心。不动摇，不妥协、不松懈。”

　　对此，中国土地学会副理事长黄小虎坦言，调控没有完全达到多数人的预期。一是流动性的问题，二是虽然增加了保障房供给，把开发商市场垄断地位打破了，但是没有彻底打破。

　　对于关注度颇高的小产权房，黄小虎认为，全国小产权房面积66亿平米，虽然不合法但客观存在，小产权房管理存在空白，呼吁合法化。

　　此前亦曾有报道称小产权房的治理方案已上报国务院，随后国土部对此予以澄清。

　　住房绿皮书预测：

　　2011年我国房价将稳中有降

　　昨日发布的《住房绿皮书》预测，2011年我国房地产市场继续调整，房地产价格将稳中有降。

　　中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞认为，预测2011年房地产价格稳中有降或是稳中略降，主要有以下几点理由：一是中央住房调控政策与宏观调控政策方向一致；二是中央在住房调控问题上态度坚决、意志坚定，对房价采取了露头就打、见高就打的策略；三是预计在2011年保障性住房的投资会大幅增加，住房保障力度会明显加大；四是住房投机已经受到了抑制，住房消费者的预期继续发生分化。

　　另外，还有一个很重要的原因是，紧缩的货币政策导致房地产开发信贷资金压力加大、房地产个人按揭贷款的约束趋紧，会给开发商和住房按揭贷款带来极大的约束。“这一点可以避免2010年出现的矛盾问题。”倪鹏飞说，2010年尽管政府出台了很多调控房地产市场的措施，但由于货币政策宽松，大量流动性抵消了这些措施。据新华社