苏州酒店式公寓或成下一个投资热点

　　据统计显示，10月以来，苏州酒店式公寓的销售已连续多次名列商业项目周排行榜之首。10月4日至10月10日，商业项目的销售榜冠军是位于吴中区的港龙财智国际，共销售62套；上榜前十名的15个项目中，有9个是酒店式公寓项目，共销售92套，占商业项目销售总量80%；10月11日至10月17日，销售榜冠军依然是吴中区港龙财智国际，销售51套；上榜前十名共19个商业项目，其中酒店式公寓项目12个，共销售101套，占商业项目销售总量58%。

　　自9月底以来，住宅市场迎来了首套住宅首付三成，第二套住宅首付五成、第三套住宅贷款停办的政策调控，同时，国内不少城市对住宅购买套数进行严格限制，加上银行加息等多重政策和金融手段，住宅市场受到严厉的控制和打压，购房者对后市的预期更为不明朗。而在通货膨胀不断加剧，保值、升值手段欠缺的市场环境里，在投资成本不增加的前提下，何种投资途径，才是资产保值、升值的最佳选择，成为很多投资者考虑的问题。

　　酒店式公寓是一种新型的房产项目，最早始于1994年欧洲，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。

　　在酒店式公寓既能享受酒店提供的殷勤服务，又能享受居家的快乐，住户不仅有独立的卧室、客厅、卫浴间、衣帽间等等，还可以在厨房里自己烹饪美味的家肴。早晨可以在酒店餐厅用早餐；房间由公寓的服务员清扫；需要送餐到房间，很适合又懒又忙的小两口。从市场角度来说，酒店式公寓因其集住宅性商用性于一身，所以作为过渡性物业居住或投资来说比较适中。尤其是小户型项目，因面积小总价低，颇受投资客青睐，它们的热销成了苏州楼市一景。目前苏州销售的酒店式公寓以小户型居多，总价大多数在50万-60万之间，在豪宅林立的2010年，占有较大的性价比优势。特别是目前很多酒店式公寓的设计更趋向于居家型，也适合首次置业、婚房等需求，投资自住两相宜。

　　此外，由于住宅房房贷政策的出台对一部分的投资客造成较大影响，这也使得不受新政影响的酒店式公寓成为了投资者的“新宠”。“酒店式公寓不同于住宅项目，它对商业配套、硬件设施和软件服务等方面都有较高的要求。但从目前的市场来看，其实还未形成大规模的投资热潮，因此发展潜力很大。 ”某酒店式公寓项目的负责人说。

　　相关统计显示，目前苏州市场的酒店式公寓项目（吴江酒店式公寓）已经形成一定规模。　在整个供应量中，苏州酒店式公寓主要分布于吴中区、高新区、相城区和园区，其中吴中区有10个项目，占总量的56%，成为苏州酒店式公寓销售的主力区域。近期最热销的几大酒店式公寓项目，港龙财智国际、安逸铂金公寓、永诚国际广场等都位于吴中区。至年底，苏州酒店式公寓将有吴中区的中润苏州中心、银星座壹公馆；相城区的德诚嘉元广场、顶峯广场和位于园区的建屋紫金东方五个纯新项目亮相。

　　随着市场热度的提升，酒店式公寓户型的发展也越趋多样化。记者了解到，目前苏州市场上推出了许多一层当二层的loft酒店式公寓， 5米左右的挑高，采用复式格局，很受投资者喜爱。像位于相城区的亿象新天地推出的翰盛阁酒店式公寓，面积在38至-41平方米，层高4.49米，采用复式格局、局部挑高设计，双层实用空间，开发商甚至将楼梯和隔层等都设计并安装好，免去后期装修的很多麻烦。而25.8万起的低总价，低首付门槛以及高回报空间，让这个项目成为了很多市民在新政策下投资的首选。

　　地段、配套和后期运营投资酒店式公寓注意三个要素

　　业内专家指出，作为一种新型的物业类型，酒店式公寓在市场运行上仍然存在诸多不足，比如开发商是否统一招租、统一管理等。

　　就市场运营方面来看，有专家指出，真正意义上的酒店式公寓是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，投资客以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。目前，在苏州市场上，有些项目打着“酒店式公寓”的牌子，其实并非真正意义上的酒店式公寓。

　　活动或者流动性较强的商务人士和都市白领，因此专家提醒，市民在购买酒店式公寓时，需要重点考虑三个因素，一是地段，地段的选择尤为重要，其直接关系到酒店式公寓后期的市场运营；二是配套，它不仅要求有“酒店式的服务”，还需要“公寓式的管理”，只有齐全的配套才能让入住者感受到便利。三是酒店的营运能力，这直接关系到购买者的回报。

　　据业内专家分析，和普通住宅相比，酒店式公寓属于商住一体的物业，户型小，物业费高，目前持有者大多仍是投资为主，一般回报率能达到6%左右。对于短线投资者来说，酒店式公寓并不算是十分热门的产品，但准备长线持有物业的投资者，要提前考虑到一些细节问题，更要防范其存在的风险。

　　业内人士普遍认为由于酒店式公寓不会是置业的入门级产品。从市场售价来看，一套65平方米的酒店式公寓，总价可能要在100万元左右，对于首次置业者，这个总价可以选择的二手房范围还是很大。专家提醒。如果准备长线投资，对于租金回报还是要仔细核算。如果准备自己使用，每个管理公司的规定都有所不同，至少先了解清楚入住成本会有多大，哪些服务是收费的，哪些服务是免费的。