住博会折射“四大风向”全解析

　　9月22日至24日，由吴江日报社主办、吴江报业传媒中心承办的吴江市第二届住宅博览会在吴江体育馆隆重启幕。来自吴江、苏州、浙江、上海等地的数万名群众蜂拥而至，共飨这一场吴江最具影响力、最具声势的房产顶级盛会。

　　与阴雨绵绵的天气不同，吴江市第二届住博会人气爆棚，开发商摩拳擦掌，购房者下单意向强烈，短短三天时间，有3000多组客户在各楼盘展示处进行预约登记。有业内人士指出，一场真正的品牌会展不仅体现在现场人气、现场购买力和后期影响力上，还体现在它对整个市场的把握能力和指向能力上，由吴江日报社主办的住博会则成功具备了这一楼市风向标的功能。

　　展会：

　　双赢互利，主流媒体引领高端品牌会展

　　两届住博会的成功举办，让市场看到了吴江日报这一主流媒体组织的品牌活动在开发商和置业者中产生的强大磁力，同时也更好地奠定了吴江日报举办品牌会展所拥有的卓越的组织能力和首要地位。

　　作为吴江地区唯一主流纸质媒体———吴江日报目前的办报质量、报业发展水平和综合经济实力在全省县市报业中名列前茅。目前，吴江日报已建成了“三报一刊一网”，即吴江日报纸质报、吴江日报数字报、吴江手机报、乐居吴江杂志、吴江新闻网的全媒体运行构架。此外，还有吴江最大的户外led宣传屏、多功能流媒体宣传汽车。各媒介之间相互支撑，同步发布，形成立体、互补的传播效应。吴江报业传媒中心拥有丰富的主题活动策划与组织能力，除吴江市首届住博会以外，还先后创造性地策划、组织、举办了吴江市大型婚庆博览会、大型汽车巡展等一系列活动，各方好评如潮。此外，吴江日报社还整合了搜房网、房秀网、365地产家居网、吴江房产网、吴江楼市网、当家网、吴越生活网等网络资源。

　　作为吴江市首届住宅博览会的延续，吴江市第二届住博会全面覆盖了本市主流房地产项目，涉及住宅、商业地产、金融、家装、建材等产品与服务，展示吴江最具居住品质及最具投资价值的地产项目。

　　从规模上讲，本次住博会聚集了吴江本地13家主流房产公司的19个精品楼盘。除了本地主流开发商恒达、伟业携旗下众多楼盘参展以外，吴江近来市场上备受关注的瑞景国际、鼎基·丽湾域等住宅项目及由家乐福入驻的汇金中央广场等商业项目，万业、金阊、新澳等正在开发的分布在吴江各地的别墅项目缤纷登场，在为高尚人士提供充裕的选择余地的同时也成为本次住博会最亮丽的一道风景线。此外，来自震泽的恒源·锦泽华府、八都的上海城·新天地、菀坪的福和苑等乡镇楼盘也一一参展，为更多乡镇居民提供了更多置业的选择空间。

　　与此同时，此次展会上1800多套二手房源、53个家装建材品牌、11个汽车品牌的数十款新车以及工行和农行等银行金融机构也都一一参展，为广大群众提供了一站式服务。值得一提的是，主办方特别准备的抽奖活动和文艺表演更是让现场市民血脉沸腾。

　　虽然此次展会上，不少楼盘依然以展示为主，但是记者在现场了解到，为数不多的房源依然遭到了哄抢，开发商收获颇丰，其中，云水谣的5套别墅、3套酒店式公寓，总价格高达1500万元。

　　展会现场也是精彩纷呈，东鹏瓷砖、大自然地板、志邦厨柜、美尔凯特集成吊顶等四家联展的商家在现场还举办了人体彩绘、演出等活动，住博会组委会和吴江房秀网联合主办的“拿护照、看楼盘、集齐章、赢大奖”活动，增添了住博会现场观展群众的参与乐趣。

　　结合了多种元素的第二届住博会无疑是继首届之后，吴江地区规模最大、规格最高的房地产展示的盛会。不少参展商认为，由吴江日报举办的住博会必将成为各类品牌展会的标尺，成为衡量一个展会高度的重要标杆。

　　区域：

　　城市向南，城南居住板块一方独大

　　历经此次住博会后，不少市民发现，城南板块的一骑绝尘也成为了此次住博会的主要亮点之一。

　　城市向南，据了解，在吴江城市化发展战略中，南部新城以行政、金融、居住、医疗、教育等城市功能的集聚成为吴江绝对的核心。纵观此次住博会，位于城南板块核心区域的有：奥林清华·湖郡、伟业·金域华府、滨河名墅、瑞景国际、鼎基·丽湾域等住宅项目，可谓是城南板块一骑绝尘。业内人士表示，第二届住博会城南板块的突出表现同样折射出目前整个吴江楼市版图的现状，吴江楼市城南、城北、运东传统版图中的三足鼎立态势正在演进，南部新城正在以完善的城市功能、强大的凝聚力和众多明星楼盘的集中推动，成就“一方独大”的局面，吴江城区的房地产重心正在向城南集结。城南板块作为吴江新规划的行政中心区域，规划上的优势使得城南板块的发展起点相对较高。区域内项目产品档次较高，在吴江市场上具有较高的话语权，区域内配套逐步完善，区域认知度较高。这里集结了包括奥林清华西区、奥林清华东区、世纪公元、邻里广场、金领国际等在内的超大型城市综合体，此外，随着85万平方米的瑞景国际、87万平方米的鼎基·丽湾域、成交总价11.3亿元中南建设项目、成交总价15.15亿元的亨通城南项目、苏州新港项目、恒达广场等大盘的加入，正式开启属于自己的大盘时代。毋庸置疑，随着区域内商业配套设施进一步完善，区域整体发展前景良好。城南板块将成为吴江楼市发展的标杆板块。

　　市场：

　　现房奇货可居，供需矛盾有望10月后缓解

　　据了解，本次参展的楼盘中，半数以上楼盘是借此机会进行形象展示和品牌推广，多数新盘的价格还未确定，现房更是奇货可居。然而，不管是什么区域什么价位的楼盘，无一例外都受到了各方人群的热捧，尽管房源不多，尽管房价上升势头不明，但是有着刚性需求的市民的观望态势迅速瓦解，楼市持续火热态势已举目可见。

　　记者在幸福里展位处了解到，此次住博会，这个位于运东的楼盘共携51套房源参展，一经推出，便遭到了广大消费者的“围追堵截”，首日下单便达15套。该展位处负责人告诉记者，缘于首届住博会给幸福里这个运东楼盘带来的火爆效应，该盘负责人表示，此次参展已经做好不少心理准备，但是在前期市场观望态势严重的前提下，市民购房热情如此高涨，依然让其惊叹不已。

　　9月23日，伟业旗下的迎春华府盛大开盘，首推的200多套房源一度引起哄抢。同样满载而归的还有来自同里的云水谣，此次，云水谣携30套联排别墅和11栋独栋别墅亮相，三天时间达成了5套的订购量，此外，该盘特地为度假者精心设计的精装修酒店式公寓也受到了购房者的热切关注。而位于菀坪社区的福和苑也是以30套的成交量圆满收官。

　　值得一提的是，凭借着自身的品牌影响力，没有房源销售的大部分楼盘展区，亦是人流如潮。“什么时候开盘？”成为市民最为关注的问题。

　　事实上，由于2009年的楼市出现井喷，导致吴江目前的一手房源奇货可居。供求不平衡的矛盾进一步加剧了市民“抢购”房屋的心态和现象，这在本届住博会上得到集中的体现。相对于奇货可居的现象，二手房展区的1800多套二手房源无疑成为住博会期间的“香饽饽”。

　　据不完全统计，住博会期间，参展的8家中介公司共接待意向客户300余人，甚至还出现了几个客户争抢一套房源的状况，一位二手房房产经纪人不无感慨地说：“没想到市民对二手房的热度是如此之高，真是令人猝不及防。”来自上海城·新天地的开发商认为，一个市场是否回暖，主要看该地的二手房市场。她认为二手房市场针对的客户群主要以刚性需求为主，一个城市的刚性需求旺盛必将推动整个楼市健康稳定的发展。

　　那么面对如此旺盛的购房需求，到底目前吴江市场有什么新楼盘，什么时候开盘呢？

　　从住博会上记者了解到，在接下来的几个月里即将开盘的有：滨河名墅，预计10月开盘，推出30套联排别墅和类独栋别墅，价格待定，面积为194~266平方米不等，联排127~154平方米不等。锦绣江南3期联排别墅，现房待售，面积230平方米，推30~40套房源。丽湾域，预计今年12月推出高层，十一前推出联排别墅。奥林清华·湖郡将推出高层房源，开盘日期未定，面积85～185平方米，接受咨询登记。奥林运河湾也将在近期开盘，将推出多层洋房和小高层房源。上海城·新天地花园，目前在售复式多层，最后7套清盘，2期192套房源将在国庆以后推出。瑞景国际预计11月开盘，推出多层、小高层房源。

　　业内人士认为，新盘、新房源的集中入市将有望改变供需关系，缓解目前市场上的供求矛盾。

　　价格：

　　供求短期内不平衡，吴江房价稳中有升

　　苏州轻轨4号线13个吴江站点的设立，把吴江全面纳入苏州的轨道交通体系内，极大地缩短了与苏城各大城区的距离。苏州、吴江两地同城效应的显现，促使越来越多的苏州市民将目光锁定到吴江楼盘上。与此同时，品质楼盘的进驻和价格洼地的特性也让这一效应得到了最大化的体现。

　　这一现象也出现在本届住博会上，越来越多的苏州群众已经加快脚步前来观展、置业。诚如来自苏州相城区的周先生所言：“在轻轨通车前在吴江置业，不论是自住还是投资，其升值空间绝对可观。”

　　“轨道一通，黄金万两”几乎成为轨道商业的定律。然而在国家宏观调控的大背景下，哪方更胜一筹呢？在双方博弈之下，吴江的楼市更将走向何方？

　　记者从住博会上了解到，目前吴江城南以及城北的楼市均价（不包括别墅）在6500元/平方米至8000元/平方米左右，运东板块则为5500元/平方米至6500元/平方米左右。而乡镇楼盘（不包括盛泽）则维持在2900元/平方米至4000元/平方米左右。来自震泽锦泽华府的相关负责人告诉记者，乡镇楼盘价位的设定除了其所在地块的开发情况外，还涉及楼盘所拥有的自然资源。一个楼盘若占有绝优的纯生态资源，其定价必将高出很多，甚至可以超过市区核心楼盘。这主要取决于自然生态资源的不可再生性和不可取代性。

　　从上述的价位上，不难发现，相对于首届住博会期间（2010年4月份）的楼市价位，吴江楼价都有了明显的上涨，各个楼盘涨幅从百元到千元不等。值得一提的是，记者从住博会现场了解到，部分即将开盘的楼盘其价格还将更上一步，来自恒达的奥林清华·湖郡预定定价将突破8000元大关，赶超新湖明珠城，跃居“楼王”宝座。

　　恒达房产的相关负责人告诉记者，虽然目前吴江楼价存在一个普遍上升态势，但是本届住博会期间，不少楼盘都拿出了一定的优惠幅度，恒达房产则通过“十年恒达 感恩吴江”活动，面向广大市民拿出了空前的优惠。因此住博会的火爆人气也在情理之中了。记者了解到仅三天时间该盘的咨询预约量突破了2000人次。

　　在瑞景国际展位处，记者了解到，虽然该楼盘最终价位还未公布，但是从前期定价到日前商榷，短短几个月的时间，每平方米大约涨了500元左右。该楼盘相关负责人表示，市场决定价格，价格的决定因素除了其本身存在的价值以外，供求关系是价格波动的首要原因。他认为，得益于轻轨带来的同城效应，吴江地价的普遍上升成为楼价上升的首要原因，此外，吃紧的供求关系则成为房价上升的又一大推手。他认为，吴江目前的住房平均价格明显低于苏州大市水平，本身具备着“价格洼地”特性。如今，随着同城效应的扩大，中南、瑞景等品质楼盘的入驻，吴江未来楼价必定稳中有升，健康发展。

　　显而易见的是，吴江有着独特的区位优势，两省一市交会的金三角，决定了吴江是东南沿海和长三角地区对外开放的中心区域。随着各大交通设施的健全，吴江与上海、苏州等周边城市也将进一步快速融合，而市委、市政府提出的“滨湖新城”建设又将吴江规划发展提升到了一个新层次。吴江房地产发展虽然会随市场变化而有升有降，但是吴江人越来越“乐居”的前景可期。