|
近日,正值市场对于房地产调控再起方向之争的当口,楼市出现了新动向,诸如住房租赁市场大幅涨价、部分二线城市三套房贷悄然松动。与此同时,有消息称“管理层摸底楼市调控市场反应”,已在京、沪、穗、深四大一线城市深度调研。如此种种迹象显示,国内楼市或处于变盘前夜,“价稳量跌”的总体格局恐将生变,而市场与政策的博弈,将就此升级。
从政策面看,自4月中旬起密集出台楼市调控新政以来,楼市调控政策目前正处于观察期。
事实上,政策层面在表面的平静之下,实则暗流涌动。据接近有关部门的研究人士称,调控政策尚留有充分的空间,“进可攻、退可守”。最新的消息称,中央正在摸底楼市调控市场反应,北京、上海、广州、深圳四大一线城市楼市的深度调研悄然展开。
“价滞量跌”显然只是市场的脆弱平衡假象,楼市相关市场主体,从来都没有放弃“博弈”。据当地权威媒体报道,在南京、杭州等二线城市,已有多家银行开闸发放三套房贷。此外,另有消息指,在楼市调控风口浪尖上的上海,也有多家银行悄悄松动了三套房贷的发放。
根据“新国十条”的规定,“对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。”
新“国十条”执行近3个月以来,开发商已经有所退让。先是以房价打折、赠送面积等方式促销,再到宁愿损失过亿也要放弃土地。就在人们以为此轮调控再坚持一段时间必见成效之时,南京、杭州乃至上海等长三角最发达的城市再对三套房贷“开门”,令得部分业内专家开始担心此轮调控的效力:高房价压力、房贷风险是否将向二线城市乃至三线城市蔓延?
内蒙古财经学院教授梁荣也认为,投资、投机等因素对二线城市楼市的拉动不可小视。
记者发现,有关调查显示,房地产调控实施以来,一线城市房价疯涨的野马缰绳是被拉住了,但是二、三线城市的房地产受调控影响相对较小。尤其是随着经济快速发展以及道路交通建设迅速跟进,主要交通沿线、地铁附近的住宅节节走高,并无回头之势。此外,从陆续公布的房地产企业销售业绩也可以看出,重点布局二、三城市的企业都获得了良好的收益。
调查还显示,本轮楼市调控以来,有相当规模的资金开始流向二、三线城市的楼市,这将成为未来房价上涨的重要推手。专家认为,尽管二线城市房价仍未到“发烧”地步,但不能忽视投资投机需求增加、房价上涨较快等问题。“二线城市对楼市调控不能置身事外。”(记者李木子)
相关阅读：
二线城市房价预计短期内依然高涨
近日记者在河北省会石家庄采访时发现，在这次宏观调控中，石家庄房价并没有出现回落，一些楼盘的打折优惠有制造噱头之嫌。即使在恒大地产率先实行八五折优惠后，位于石家庄的恒大城房价仍然在8000元/平方米，成为石家庄市区房价最高楼盘之一。回顾历次房地产调控，每当国家政策措施出台后，地方政府的调控细则都少不了上述内容，其调控效果并不明显。事实上，每当国家调控政策慢慢淡出后，捂盘惜售、囤积房源等违规行为又卷土重来，陷入屡禁不绝的恶性怪圈。
房价屡调屡涨未见回落
据石家庄市住房保障和房产管理局统计，在房地产新政出台的4月，石家庄市区新建商品住房销售均价为4270元/平方米，同比增长14.29%、环比增长3.82%。从成交面积看，4月石家庄市区商品住房成交量为35.45万平方米，与3月35.14万平方米的成交量相当。1月、2月的商品住房成交面积分别为40.96万平方米、19.87万平方米。进入5月以来，记者走访多个楼盘发现，房价并没有下跌，成交量方面尚无权威数据。
“现在楼市还在博弈，成交量虽然是由购房人说了算，但房价依然是开发商说了算。这场博弈最终考验的是开发商的资金实力以及购房者的心理承受能力”，石家庄市一名房地产业内人士分析说。但伴随石家庄市城市建设“三年大变样”初见成效，城市环境、城市品位和城市吸引力上都有很大提升，开发商开发的楼盘品质也在不断上升。从去年底至今年春季的房子热卖，开发商的资金链没有受到大的影响。此外，石家庄城中村及市区二环以内开发的楼盘较为集中，也造成了房价的居高不下。
对于房价，石家庄市委市政府决策咨询委员会副主任郭省和赵胜都认为会相对稳定，并呈现一种稳中有升的态势。赵胜分析，经过2008年的市场洗礼后，现在开发商都很理性，会根据销售计划、项目进度、市场预期综合调价，房价会呈现缓涨的趋势。如果项目工程进度、整体形象没有出现明显提升，项目一般不会出现大幅涨价。
房价高涨预期依然乐观
前不久在石家庄举行的房地产高峰论坛上，北京师范大学金融研究中心主任教授、博士生导师钟伟认为，2000年到2004年，房价上涨非常平稳，2005年之后到现在，由于各种调控措施的出台，房价的波动性开始增加，无论政府出台怎样的政策，这种调控政策的持续效果通常延续两个季度多一点，有的政策甚至一个季度之内要变，如果后续没有什么新的政策出台，政府的治理能力也没有比2005年有显著的改善。从以往的经验来看，效果也不会有大的显现。
河北省住宅与房地产业协会会长张凤珠认为，石家庄属于二线城市，没有像一线城市那样有所谓的过热，或者是调控之后骤然变冷，这与石家庄经济发展水平还是基本相适应，跟当地人均收入水平有关系。部分业内人士分析后认为，石家庄作为二三线城市，相对与周边城市来说本身房价不是特别高。尤其是市政府500万人口的城市规划，届时必将产生一个更加庞大的房源需求市场。所以房子“不愁卖”，有不愿透露姓名的开发商称：由于上半年的火爆销售状况，项目全年的销售额已基本完成，因此本地政策未明朗前，项目不会出现降价状况。目前，万达、恒大、万科等著名地产商已纷纷进驻石家庄，他们带来高品质楼盘的同时，也带来了高房价。此外，石家庄未来三五年内将建设地铁、环城水系，京石、石太、石青、石郑高铁的陆续建设和开通使石家庄的区位优势日益明显，城市配套日渐完善。基于此，石家庄本地人和外地人都对房价上涨有乐观预期。
保障房供应令人担忧
目前中央和地方政府出台的调控措施可以概括为三大类，从目前的执行效果来看，力度仍然不足。一是运用金融杠杆，通过加息、提高首付比例抑制住房投资需求。本次宏观调控的重点就是如此，各地方银行听命于总行，会严格执行新的房贷政策，而地方政府运用金融杠杆调控本地房地产市场的手段不足、空间有限。但是，房贷新政出台后，银行、房管部门没有实现信息共享，第二套、第三套房认定困难，难以实现“精确打击”，新政效果打了折扣。二是增加土地供应，增加商品房和保障房供应。这是地方政府最应该做，也是做得最不够的。河北省住建厅的一项统计让人不无担忧：今年以来，河北省各设区市的保障性住房项目开工不足1/3，显示出地方政府建设保障房的积极性不高、动力不足。
此外，一个城市的土地供应取决于城市规划，土地位置、面积全部由政府决定，土地价格由市场决定。在一程度上，政府掌握了土地供应，也间接掌握了土地价格。以石家庄为例，近年来，市区内新增土地供应多由城中村改造产生，每家每户动辄上百万的补偿款和2至3套的回迁安置房补偿，使得开发商的开发成本大大增加，不得不靠大幅提高房价收回成本，最终埋单的将是购买商品房的人群。由此来看，房价没有下降的理由。石家庄市裕华区万达广场是近年来少有的房地产大项目，项目用地全部来自尖岭村拆迁。万达广场6月初即将开盘，住宅价格将达到7000元至8000元/平方米，商铺价格达3万元/平方米，创下本区域内房价之最，与市中心黄金地段的房价不相上下。
三是打击房地产开发过程中的违法违规行为。这种调控手段行政成本最高，调控效果也最差，特别是在供不应求的卖方市场中，其调控效果会苍白无力。4月中旬，国务院房地产调控新政出台一个多月后，河北省的调控细则才出台。日前，河北省住建厅等十部门联合下发通知，严厉打击房地产开发企业违法违规行为，包括囤地、炒地行为；违规销售、捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息；违法发布广告、虚假广告、合同欺诈等行为。(记者 王民）
| 
