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随着2010年4月“国十条”这被业内称为有史以来最为严厉的调控手段的新政出台以来，全国房地产市场立刻急转直下，与新政出台前延续2009年的辉煌时相比大有冰火两重天的感觉，吴江这个相对平稳的市场销售量也相应有所下滑，那么经过两个多月的新政之后，吴江房地产市场又将出现哪些变化，或者未来的半年是否会出现动荡与起伏，都是值得房地产开发商和老百姓关注的重点。
量跌价平，短期平稳，市场观望严重
根据至简机构的监测，新政之前吴江房地产日均合同签约量约为60套，最高时日均可达80套左右，而至6月中旬此数字减到日均15套左右，销量锐减75%，可见新政效果十分明显。然而根据最近至简机构走访多家售楼处了解到相比之前的销售价格，各家开发商均保持谨慎态度，未见有价格波动，也无打折促销之举，价格保持平稳，不过同时售楼处相对之前也显得十分冷清，看房者寥寥，与之前的火爆场面差之甚远。目前，吴江房地产市场正处在一个博弈阶段，无论开发商还是购房者均处于严重的观望阶段，短期内量跌的趋势不可避免，价格也相对平稳。
下半年供应量大增，四季度竞争白热化
根据至简机构的统计，吴江2009年土地拍卖市场中累计有15次土地出让，共推出土地51宗，估计会有部分项目选择在今年的下半年上市销售，加上吴江市场存量也不小，会造成吴江房地产市场下半年供应量大增。据至简机构不完全统计，吴江市场上半年存量住宅约在50~60万平方米左右，下半年的老盘新推和新盘上市，如瑞景国际、丽湾域、新港地块等，约60万平方米左右，吴江房地产市场整个供应量约在120万平方米左右，是个相当大的数字。随着新政的效果逐步落地和明朗化，开发商压力增大，也会纷纷推后上市时间和压缩上市供应量，所以预计2010年四季度将会达到竞争最高点，趋于白热化。
价格下行压力增大，分类型价格波动不同
目前，在深圳、上海、北京等一线城市，随着新政政策的显现和上市公司对业绩的要求，一些大的国内知名开发商开始纷纷打折促销，个别楼盘甚至有跳水迹象，可以预估的是随后二、三线城市也会迎来跟风潮。根据至简机构对苏州的调查，代表苏州市场风向标的园区市场已经有个别楼盘进行折扣促销，新上市的楼盘也调低之前价格预期，相信随着市场观望的持续，促销行为会呈现普遍化，不过相对于苏州和吴江这种相对理性和平稳的房地产市场，幅度可能不会过大，但价格下行的压力大增。
根据新政重点打击投机和投资行为的考虑，不同类型的产品价格波动可能也不尽相同，根据目前吴江市场考虑，小户型和联排别墅或别墅等高端型产品受影响相对较小，中大户型面积的产品受影响最大，价格在未来可能也会波动最大，促销更多。
未来吴江板块个性差异化显现
据吴江房地产市场的竞争情况，可以把吴江分为城南板块、城北板块、运东板块和乡镇板块（以盛泽板块为主）。随着市政府提出“乐居吴江”和吴江城市化的快速推进，以前单一的楼盘竞争变为板块竞争，因为政府规划的不同以及自然形成的各种产业或商业或交通的集聚效应也使得板块差异化或者个性越来越强，可以满足不同需求的购房者。这些板块当中最抢眼的无疑是城南板块，吴江cbd效应、大配套效应、楼盘集聚效应让城南板块成为吴江的成熟生活中心板块，在价格下行压力增大的时候其抗风险能力大大增强；城北板块则抢占东太湖景观优势和与苏州大交通优势，属于资源型新兴板块，纯生活区概念，未来前景显现，但在新政后价值洼地的属性随着苏州南部板块的价格促销逐步减弱，商业配套完善尚需时日；运东板块则属于新兴工业居住板块，满足工作人群的生活需求，随着交通改善及功能区划的完善，近两年提升较快，但工业的局限与外生环境的相对印象造成区域档次提升不力，属于持续改善的新兴板块；乡镇板块则以贸易、工业、居住改善而自发形成的居住需求，随着城乡一体化的推进，重点乡镇如盛泽等将形成相对独立的板块，靠自身需求支撑的可持续发展板块。
品质与服务的提升将是竞争重点
吴江房地产的发展已经过了初级发展阶段，伴随着板块的逐步形成与完善，至简机构认为吴江房地产市场已经进入品质发展时期，下一步的价格拉升除了本身土地的增值之外，楼盘品质（包括硬件品质和软件品质）将成为价格的重要支撑。这里所指的品质与服务并不是简单的用材用料和景观营造，而是针对消费者更为个性需求定制的品质生活，在精神层面、文化层面、生活层面的多方面提升，如多功能品质生活会所、人性化生活理念倡导、文化需求概念细化等，未来的吴江市场竞争将会更加激烈也更加精彩，老百姓的生活也有了更多选择和实惠。
（苏州至简营销顾问有限公司）
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