地方新政PK国十条

　   vs一：调控力度随时间而弱化

　　距离“新国十条”出台已一月有余，各地地方“国十条”实施细则也陆续出台，继4月23日青岛关于促进房地产市场平稳健康发展进一步加快住房建设意见后，北京4月30日也发布了地方版更严厉的“新国十条”，而深圳、浙江、广州、重庆等地方版“新国十条”，但却别指过于”温和“且概念模糊。随着上述大城市地方版“新国十条”相继出台，预计在接下来的一个月里将会有更多地方版的“新国十条”面世，但随着时间的流逝，地方调控细则的力度越来越受到各方的质疑。

　　尽管在新政执行过程中，中央政府多次表示，当前加强和改善房地产市场调控，关键在于各级地方政府认识到位，行动坚决，切实承担起稳定房价、保持房地产市场持续稳定发展的责任。但遗憾的是，除北京的“新国十条”被业界认为是最严厉的新政外，其余地方新政基本随着时间的推移而“软着陆”。

　　因此，地方政府或明或暗、有意无意地采取一些政策措施，推动地价、房价上涨。同时，地方政府在制定本地房地产政策之时，也倾向于最大限度地利用中央政府的鼓励性政策，而最低限度地遵守中央政府的限制性政策。并且，地方政府经常利用中央政府政策上的漏洞。

　　结论：纵观各城市地方版“新国十条”，力度松紧不一，第三套房的限定条件、限购套数、标准和方式等的核心问题依然是“文章”最多的地方。与北京的雷霆政策相比，其他各地调控细则和风细雨；北京明确每个家庭限购一套房的“猛药”，并未被其他地方效仿。可见，地方城市调控力度随时间而转弱，逐渐弱化中央坚决压制房价增长的力度。

 　　vs二：部分城市细则避重就轻

　　据悉，广州、深圳出台的地方新政对购房套数、本地家庭购买限制等重点环节的调控并不突出。另外，5月21日福州出台五大措施调控楼市，主要是针对信贷、住房供应量、保障房建设、土地、捂盘行为等五大方面提出。这些细则都凸显出各地楼市新政细则依然在避重就轻。

　　首先以深圳为例，目前外界盛传的细则中就没有规定本地家庭购房的限制，着重于非本地户口、境外人士和港澳台居民的投资控制。此外，虽有规定“执行差别化信贷政策，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”，但并未对家庭购买第三套住房做出详细规定，是一个户口本为准、以个人名义为准、是否包括未成年人等等，均未做出明确指定，仅仅规定暂停发放第三套及以上住房贷款。

　　其次，关于福州新出台的楼市政策，某业内人士认为福州出台楼市政策的本意是通过地方，使政策在地方得到延续。这其中最重要的是关于房贷、三套房、限外令的政策，但福州的新政都回避了。其一是房贷，其实所有的房贷折扣中央已经统一了；其二是三套房政策，政府说交由商业银行来定，商业银行因为是办理房贷的机构，显然不愿意暂停；其三是限外令，这在福州的政策中也没有被提到。这三项最重要的政策福州都回避了，可以说福州这次出台的政策实际上是避重就轻。

　　而广州市政府常务会议讨论并原则通过的广州地方新政则更是大打擦边球，广州新政用很大篇幅讲述“解决夹心层”的政策，确保今年开工建设300万平方米保障性住房，供应5平方公里商品房住宅用地，优化居住用地布局和结构；储备供应40万平方米用地，发展限价房；完善多层次、差异性、租售并举的住房政策体系。很明显可以看出，广州新政的着眼点落在结构、体系、供应量增加等宏观方面。

　　结论：从总体来说，本次部分城市出台的楼市新政策的背离主要调控手段，避重就轻，房贷控制不严。这样就会导致没有太多开发商敢把楼价降下来。事实上，这些城市的投资性需求并不低。根据广州市国土房管局提供给本报记者的来自广州市统计局的数据显示，广州一手房二套房及以上持有比率达到26%。黄文波也坦言：“这一比率比较高，改善型和投资型需求比较大。”从救市角度来说，现在的救市成本很大，而成本越大，救市的风险也就越大，因此除了地方出台新政策外，还需要中央的宏观调控。

　　跟随“国10条”的步伐，地方楼市新政密集出台，以国务院地产新政为基准，广州、青岛、石家庄等地陆续制定了地方性配套政策，把坚决遏制房价过快上涨，严格限制投机性购房放在了显著位置。进入五月，部分城市新政细则终于露脸了。然而，千呼万唤始出来的新政细则似乎没给广东人民带来更多的惊喜。翻阅各地产专家和开发商们对新政的评价，一个“温和”了得。 新政后，与其说给购房者吃了“定心丸”，倒不如说是给开发商打了“镇定剂”。

　　据悉，落实“国10条”，广州最早出台配套政策，重点解决“夹心层”群体住房困难，并严查囤地囤房哄抬房价。制定了地方性配套政策的还有石家庄市。该市建设局经研究制定了《石家庄市房地产开发企业违法违规行为记录实施细则(试行)》，从现在开始，假如房地产开发企业出现有不良行为，也会像汽车违章一样被计分，而且记满一定分值，将直接被注销资质。

　　值得一提的是，在中央打出楼市调控“组合拳”的第一周，来自中国相关机构的监测数据显示，内地35个主要城市中，有21个的商品房成交面积环比下跌。其中杭州跌幅最大，跌幅高达73%；京、沪、深、穗四个一线城市亦无一幸免，交投量全线告跌。

　　那么，房地产调控的底线是否就到了？中国房地产及住宅研究会一名不愿具名的学者表示，政府的思路其实是要控制而不是打垮房地产市场。当前的严厉调控，也是有底线的，就是要引导房价回落到合理的区间。毫无疑问，各个地方会根据国务院地产新政因地制宜出台相对应的政策，包括深圳、上海，但新政的针对性会 各 有侧重。显然，区域性上没有完全展开严厉调控，广州深圳等大城市力度不严。

　　结论：虽然各地都根据国务院地产新政因地制宜制定、出台相对应的政策，新政的针对性会各有侧重。尽管地方楼市新政密集发炮，但地方新政温和跟进，并没有展开所谓“史上最严厉”的调控。戴德梁行(微博)认为，内地此次调控力度为历来最强，大有不达目标誓不罢休之势，预期今年内地一、二线城市成交量、价格均会下跌，其中一、二线城市楼价将分别较目前跌22%及18%。

　 vs四：细则不细多是模糊概念

　　首先，在目前买卖双方陷入博弈状态下，为买房和卖方都提供信心的手段，而对市场结构很难起到实质性作用。并且不具体和不细化是政策很难起效的症结。对于住房有效供给，虽然提出加快项目审批进度，并开辟审批绿色通道，但什么样的项目可以走这样的程序并没有细致的说明。

　　其次，以云南新政细则为例，对于住房信贷监管，一到三套及以上住房并没有在信贷上进行制止，而在日前大家比较关注的“外省炒房团到昆明炒房”现象，并没有如大家所期待的出台外省人员在昆购房的相关限制性条款。而对于二套房的认定标准，实际上也是采取了往后拖延的态度：“种种条款都说明，打压房价的力度并不大。”而这样模糊的政策，并不能给市场一个明确的方向。对于二手楼市来说，方向不明将会进一步加重观望的情绪，从而影响二手房买卖成交量。

　　另外，相比之下，随后出台的广州、重庆等地细则更加“缓和”，不仅没有明确限制家庭购房套数，对于三套房贷款也没有明确规定。广州版细则从8个方面提出24条措施，重点放在增加有效供给、加强住房保障等供应端的调控上。重庆版细则也未对二套房认定和三套房贷款作出明确规定，仅提出对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付比例和贷款利率大幅度提高，政策执行力度较为宽松。

　　结论：各地新政，基本上是老生常谈，比京版细则要和缓许多，单纯是为了表态。总体来看，各地出台的细则都遵照了新“国十条”定下的基调，提出增加供给、加强保障房建设、实行差别化住房信贷政策、抑制投机性购房等，但政策力度不一，多是模糊概念。例如商业银行是情况而定，只有部分房地产开发商认为尺度合理。目前，尚未公布的上海和杭州楼市调控细则成为市场关注的热点。

       vs五：重点城市细则姗姗来迟

　　国务院4月17日发布“国十条”后，北京、青岛、深圳等城市纷纷出台了各自的地方新政后，广州、重庆等新政也相继落地，不过，两地楼市调控细则均未提及限购、扩大房产税征收范围、停止三套房贷等政策，稍显温和的细则让市场多多少少有些失望。而备受关注的上海、武汉新政细则迟迟未定，让人们对其政策内容猜想连连。显然，部分城市的细则是实在没办法才逼出来的，几乎都是在打擦边球，玩模糊概念，又在各方民众的一再督促之下，才羞羞答答的姗姗来迟。

　　另外风传将率先开征房地产保有税的上海，以及成都、武汉等城市新政细则迟迟未见出台，业内人士分析可能因担忧其内容过于严厉对经济造成负面打击，因而暂停公布或紧急刹车。但近日上海房价正在出现变化：部分新盘出现价格“跳水”，以低于预期价格15%-20%的实质性降价开盘，引发上海楼市将出现跌价跟风潮的猜想。

　　另据媒体报道，上海版的楼市调控细则可能于近日出台，很可能会包括二套房首付五成、贷款利率提高、第三套房停贷、外地人停贷等政策。而备受关注的房产税也有可能一并出炉。财经评论员马光远把脉当前楼市，如果热点地区出现反弹，新政策出台还是很有可能，而房产税、限制外地人购房可能是方向。但至今却没有任何明确的时间表明新政细则会在何时公布于众。

　　结论：据中国之声《新闻纵横》报道，一场狂风骤雨般的房地产调控似乎正在向和风细雨转变。继北京出台“严厉”的房产新政细则之后，最近两天，广州、重庆的细则姗姗来迟，而上海、成都、武汉等城市细则迟迟公布于众。加上此前的深圳，三地的细则都被加上了“温和”的定语。开发商大有鼓而呼的态势。

       vs六：仅压缩成交未影响房价

　　自新“国十条”出台一个月来，中国房地产市场伴随着政策的出台，经历了一番波动，然而其间楼市价格走势扑朔迷离，媒体报道众说纷纭，专家学者莫衷一是，平民百姓则一头雾水。各地楼市陷入观望，成交量锐减，部分城市楼市成交量出现多达六成的降幅，但成交均价仍然坚挺，甚至还有不少楼盘不降反升，逆市提价。

　　据悉，根据调查，各地新政细则陆续出台后，上海市新房日成交量首次跌破80套；北京的新房成交也是跌得一塌糊涂，每天一两百套；而深圳的实际情况比媒体报道的还要严重……某研究院对北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、杭州、南京、武汉、成都十个城市的楼市情况进行了重点分析，发现楼市成交量出现了明显萎缩，但房价的变化还不明显。

　　据资料显示，目前一线城市成交大跌房价未降，北京交易降温，房价上行；深圳成交降六成，房价同比涨67%；广州签约减63.4%，部分楼盘提价；上海成交创新低，新盘均价涨近14%。而二线城市楼市也呈现量跌价涨态势，武汉成交降五成，房价变动不大；杭州二手房成交降到冰点，房价创新高；南京新房预期下调，房价仍在涨。显然，随着成交量的减少，楼价并未大幅回调。

　　结论：有人说，一个月前的楼市是开发商不降价，而现在的楼市是看房人不谈价。无论房价是否在下降，以及下降多少，有一点大家都能感受到，就是市场正在推动房价回归到应有的价位。但毫无疑问的是 ，当前楼市政策的持续性非常重要…… 对此，业内人士称，预期下调了，但是房价仍在涨，这是不争的事实，只是涨幅变小了。所以与一手房关联度相当高的二手房，自然就没有降价理由了。

           vs七：不愿真正调控原因猜想

　　地方政府不愿房价下降、甚至不愿房价涨得过慢不是秘密，这从卖地及相关收入占地方财政的比例上可以得到明确的答案。地方政府即使在台面上做“壮士断腕”状，但出台的“配套政策”，也多是反遏制，而非对中央政策真正积极回应。可以说，目前地方政府的诉求与《通知》的诉求已经格格不入。各地楼市细则缘何比预想的温柔？

　　显然，这一切的根源当然在于利益，房地产业对地方财政的贡献之大，已经到了影响当地财政是进“糠萝”还是“米萝”的程度。从长期利益上看，“国11条”所期望达到的目的很明确，但如果不从另外的途径，比如政绩考评、财政改革等方面进行跟进的话，那么，改减免税为补贴的“地1条”，也许会成为各地纷纷跟进应付“国11条”的“第一条”。

　　其次，按照广州官方给出的解释，首先是新政实施以来，楼市运行已出现了积极的变化，市场成交量已出现较大幅度萎缩，市场观望气氛浓厚，新政“抑投机、遏房价”的成效初显。因此，预期投机性需求将会得到有效抑制。

　　当然，这样的解释，对于各地的楼市都是适用的。新政出台后的近1个月来楼市情况看，调控效果已初步显现：一手房市场从4月第三周开始销量骤降，在二手房市场上，4月第3周，6个重点城市销量平均减幅达到9.5%，其中杭州减幅最大，环比减幅达到55%，4月最后一周(10年第18周)大连、杭州等地继续出现环比40%以上的减幅。

　　结论：对此，有关专家也表示，这并非地方政府为细则做减法的全部动因，“地方政府对于土地财政的依赖，是其暧昧态度的根源”。“楼市调控了，土地成交价格和成交量就会锐减，地方政府的财政就会捉襟见肘，而银行的信贷资金安全又会受到影响，地方政府转而态度暧昧——— 几年来的楼市调控路径，一直在上演这种循环博弈的大戏，”采访中，有关人士透露，据说深圳原本准备和北京一样，出台限制一家人只能买一套房的严厉规定，但是这个规定在出台前临时被删掉。其背后的地方政府的诉求昭然若揭。“土地财政依赖症决定地方政府没有动力从严出台，另外想动真格也未必有这个能力”，河北经贸大学教授郭宏认为，“分税制不改革，这种楼市的调控就难以逃出循环的怪圈。”