剑指囤地捂盘 或破“楼价不跌”僵局

        国税总局昨日公布了规范土地增值税清算细则。根据行业人士提供的去年全国商品房销售额和平均项目利润率，《每日经济新闻》记者初步计算，如果能够全部征收，去年各地理论上至少可以获得2640亿元的税收收入。

        但行业人士称，国税总局的上述通知，虽然计税方法比之前严格许多，但却没有击中“要害”，土地增值税的清算工作依然难度很大，其功能更多是威吓开发商，使他们不敢囤地捂盘，以抑制房价。

        被评论为“没有打中要害”

        此前，上海、北京等地就已经出台政策，要求加强房地产土地增值税清算工作。其中尤以北京市的土地增值税清算政策最为严厉。

        某种意义上说，国家税务总局5月19日出台的上述规范土地增值税清算问题的通知，要比北京、上海等地的税务部门的土地增值税清算政策更为严格。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，国税总局的上述通知是2006年出台的《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的升级版，比此前的规定还要严格，还要详细。

        业内人士介绍说，新政策对抵扣项目的核算细化到财务费用的计算、抵扣条件、面积存在误差后补、退房款的计算甚至土地闲置费用是否可以抵扣。但仍被评论为没有“打中要害”。

        上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说，新政策依然只是强调如何计算土地增值税，却没有提出怎样才能真正实现对土地增值税的清算。

        此前，新闵律师事务所合伙人刘福元曾向《每日经济新闻》记者介绍，由于土地增值税政策制订的漏洞，实际上真正实现土地增值税清算的楼盘非常少。

        “即使计税措施再严格，不能真正实施清算还是白搭。”中国房地产信息集团分析师薛建雄说。

        大部分开发商仅按1%~2%预征

        薛建雄说，打开任意一家房地产上市公司的财务年报，都可以发现这些公司巨额的利润和交纳的少量土地增值税。《每日经济新闻》记者此前曾报道，上海世茂滨江花园目前的售价相比2001年开盘至少翻了6倍，但整个上海世茂房地产集团去年交纳的土地增值税不过5.5亿，不到当年物业销售收入161.79亿元的3.4%。以世茂房地产2009年161.79亿元物业销售收入和108.14亿元的成本，增值幅度在49.61%，按30%的税率计算，世茂房地产旗下2009年销售的房地产项目若全部完成土地增值税清算，理论上当年需要支付16.095亿元的土地增值税。

        刘福元说，大部分房地产公司的土地增值税仅按1%~2%预征，未进行清算。而通常情况下，只有在项目全部销售完成后，才能准确地对项目抵扣成本进行计算。

        但事实上，行业人士介绍，即使是那些已经全部售罄住宅的项目也没有进行清算，原因在于其剩余大量的商场和车库物业没有销售。而即使能够清算，开发商也有办法通过会计账目的处理，减少利润，降低交税。

        “去年很多房地产项目的售价都涨了50%以上，但开发商公布的利润却只有销售金额的10%甚至10%都不到，这么多的利润不是给开发商‘账面处理’了吗？”薛建雄说。

        兰州大学管理学院导师张涛证实说，开发企业的确有机会，通过人力费用、运输费用等成本项，降低开发利润。

        意在打击囤地和捂盘

        薛建雄认为，国税总局上述政策的真实目的还是为了抑房价、促开工，打击囤地和捂盘。他表示，政府部门目前最担心的是开发商捂盘不卖和不开工。如果那样，待政策被市场逐渐消化后，房价还是会大涨。只有严格清算土地增值税，开发商才会让利降价，不至于捂盘。

        他的看法被一些业内人士所认同。上海紫园的营销负责人曾表示，如果土地增值税严格清算，很多开发商都不会愿意涨价。因为涨价之后，销售势必放慢。如果放慢一年，就要多支付一年的贷款利息，而因为涨价所获得的高额利润，还要被政府部门清算土地增值税。与其如此，还不如低价销售，早点回笼资金。

        杨红旭说，因为土地增值税清算的难度很大，需要多个部门协同处理，实际征收难度确实很大。上述税收清算政策的覆盖面因此很可能仅限在那些捂盘囤地现象比较突出的项目上。 （来源：每日经济新闻 杨羚强）

       延伸阅读》》》

        据证券日报 专家：严征土地增值税 开发商囤地将无利可图

        年初以来，为调控房地产市场，地方税务机关纷纷加强对地产商土地增值税的征管和清算。针对土地增值税清算过程中出现的收入确认、税前扣除等有关问题，国税总局日前下发通知给予明确。通知规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
 

        对于土地闲置费的税收处理问题，通知明确规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。根据目前的政策，土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，政府有关部门应坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

        此外，通知还明确了土地增值税清算时收入确认的问题。根据通知，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

        专家表示，如果严格执行土地增值税清算政策，将大大降低土地二级市场卖方的赢利空间。而因囤地或捂盘而获得的额外收益，最高可征收60%的土地增值税，加上囤地或捂盘的资金成本和机会成本，将可能会使开发商囤地陷入无利可图的境地。记者 郑晓波